что такое потребительские свойства квартиры

Квартиры с ухудшенными потребительскими свойствами

Адвокат Олег Сухов специально для IRN.RU рассказывает об особой категории проблемного жилья

В последнее время все большее количество граждан интересуются возможностью покупки проблемной квартиры. Ничего удивительного в этом нет: цены на такое жилье вполне приемлемые, да и предложений на рынке хватает. С другой стороны, покупатели с опаской относятся к данной категории жилищ, справедливо полагая, что многочисленные риски, присущие проблемной квартире, перевешивают ее низкую стоимость. Как говорится: «и хочется и колется».

Проблемы правовые и технические
Бытует мнение, что квартира становится проблемной только в силу каких-либо правовых фактов: незаконная приватизация, мошенничество, оформление прав собственности с грубейшим нарушением закона, регистрация в продаваемом жилище третьих лиц и так далее. Это, конечно, правда. Только не вся. Дело в том, что и юридически чистые квартиры могут стать проблемными в результате ухудшения (или изначально низких) потребительских свойств.

Риелторы, например, относят к «проблемной» недвижимости почти все панельные хрущевки, особенно те, где была проведена неудачная перепланировка. В эту же категорию входят «маломерки» гостиничного типа площадью не более 24 кв. м. Потребительские свойства такого помещения находятся на низком уровне: совмещенный санузел, где можно разметить только сидячую ванну, нет места для раковины, кухня, расположенная сразу же в «прихожей», и прочие радости жизни. Понятно, что большинство покупателей вряд ли соблазнятся такой квартирой. Но есть и исключения. В частности, когда дом готовится под снос или человек решил подзаработать, сдавая жилище в аренду командировочным или гостям города.

И все же, с точки зрения обычного гражданина, такое жилье вряд ли относится к проблемному, потому как многие из россиянин до сих пор ютятся в коммуналках или кочуют по съемным квартирам. Гораздо больше вопросов вызывают квартиры с нарушенными потребительскими свойствами. К этой категории, например, относится «сгоревшее» жилье. Скидка на такую недвижимость может составлять до 50% от рыночной цены. Ничего удивительного в этом нет. Дело в том, что стены (неважно кирпичные или бетонные), потолки и полы теряют под воздействием высоких температур и воды потребительские свойства: трескаются, крошатся, в жару быстро нагреваются, в холод промерзают, снижается шумоизоляция, в помещении присутствует постоянный запах гари. Чистая, как говорится, физика. И даже если провести в такой квартире капитальный ремонт, то он уже не спасет ситуацию. Просто недостатки проявятся позднее.

В 2012 году в наш Юридический центр адвоката Олега Сухова обратилась семья Долгополовых (фамилия изменена), которая приобрела в Москве трехкомнатную квартиру по цене на 20% ниже рыночной. По словам продавца, он сам брал ее за эту же цену. Почему продает так дешево? Потому что срочно переезжает в Санкт-Петербург. Квартира понравилась Долгополовым: 9 этаж, евроремонт, сверкающие белизной потолки. На всякий случай Долгополовы обратились к юристу, который проверил юридическую чистоту квартиры. Все было нормально. Стороны ударили по рукам, и через месяц Долгополовы въехали в жилище. Однако почти сразу же начались проблемы. Неприятно удивила слышимость того, что происходит у соседей как сверху, так и снизу. Затем выяснилось, что в квартире на 3-4 градуса холоднее, чем у соседей по лестничной клетке, хотя батареи у Долгополовых были даже более современные. Потом пошли трещины по стенам и потолку. Ругаясь, глава семьи потратил всю зиму на ремонт. Однако проблемы возникали вновь и вновь. В попытке выяснить, в чем дело, Долгополовы наконец-то догадались расспросить соседей, которые пояснили, что лет шесть назад в квартире был сильнейший пожар, после которого первоначальный собственник продал помещение и выехал из дома. Кляня судьбу, Долгополовы обратились к независимым экспертам на предмет возможности признания жилья аварийным. Но вердикт специалистов оказался неумолим – квартира отвечает предъявляемым требованиям с точки зрения безопасности и санитарных норм, хотя и нуждается в капитальном ремонте. Чистый убыток Долгополовых с учетом переплаты и требуемых вложений для ремонта составил более чем 3 млн рублей.

В одну категорию вместе со «сгоревшими» квартирами входят и «затопленные». Стоимость такого жилья может соответствовать рыночным ценам или быть ниже на 10-15%. Впрочем, все зависит от объема и длительности «залива». Особо стоит сказать о «затопленных» квартирах в Краснодарском крае и на Дальнем Востоке. Многие здания в этих регионах были признаны аварийными и непригодными для жилья. Но некоторые дома власти восстановили и заселили вновь. Квартиры и комнаты в таких строениях также стоят гораздо ниже рыночной цены по региону. Поэтому гражданам, желающим приобрести жилище, например, в Краснодарском крае, особенно следует поинтересоваться его историей в период стихийного бедствия.

И наконец, квартиры, требующие капитального ремонта, с заменой труб, полов, внутриквартирных коммуникаций. Цена такого жилья должна быть как минимум ниже рыночной на стоимость капитального ремонта и материалов.

Что можно посоветовать покупателям?
Во-первых, если квартира является юридически «чистой», но продается гораздо ниже рыночной цены (от 10% и более), а объяснения продавца кажутся маловразумительными, необходимо проверить историю квартиры. Расспросить соседей, представителей управляющей компании и жилищных служб. Что-нибудь да выяснится. Во-вторых, если жилье предлагается ниже рыночной цены, а продавец не скрывает, что квартира горела, была затоплена или ее коммуникации требуют срочного капитального ремонта, то необходимо пригласить экспертов – строителей для получения независимого заключения о состоянии потребительских свойств недвижимости, а также о возможных затратах на проведение ремонта. В-третьих, предусмотреть в договоре купли-продажи ответственность продавца за сокрытие недостатков квартиры, если таковые обнаружатся и при этом выяснится, что собственник знал о них, но не предупредил покупателя.

И, наконец, главный совет: приобретая недвижимость (пусть даже на первый взгляд и не проблемную), следует воспользоваться услугами профессионального адвоката. Так оно будет надежней.

Источник

Основные характеристики дома и квартиры

Содержание отчета

Основные характеристики дома и квартиры

Показатели Величина
Год постройки дома
Физический износ дома по результатам инвентаризации, %
Число этажей
Жилая площадь квартиры, м image002
Общая площадь квартиры, м image002
Количество жилых комнат в квартире

Вся необходимая для этого информация может быть получена из обследования конкретной квартиры. Для обоснованного установления цены квартиры нужно определить денежное выражение ее потребительских качеств. Для подобных оценок введены три категории квартир, отражающие различный уровень потребительских свойств (табл. 2).

Показатели потребительских качеств квартир и соответствующие им коэффициенты (цифры условные)

Первая категория определяется более высоким по сравнению со средним (стандартным) сложившимся уровнем жилища. Характеристики квартир второй категории соответствуют среднему установившемуся уровню, свойственному массовому жилищному строительству. Например, для города Чебоксары средним (стандартным) жильем считается девятиэтажный крупнопанельный дом со всеми удобствами. Третья категория квартир отражает более низкие потребительские качества по сравнению с жилыми помещениями второй категории. На основе этой дифференциации устанавливаются поправочные коэффициенты, увеличивающие или снижающие стоимость жилья.

При составлении отчета необходимо использовать приведенные в табл. 2 данные при оценке стоимости своей квартиры. Для этого нужно рассчитать суммарный коэффициент потребительских свойств, складывая все повышающие и вычитая все понижающие коэффициенты, применимые к данной квартире (табл. 3).

им (стандартным) жильем считается девятиэтажный крупнопа-
нельный дом со всеми удобствами. Третья категория квартир
отражает более низкие потребительские качества по сравнению
с жилыми помещениями второй категории. На основе этой диф-
ференциации устанавливаются поправочные коэффициенты,
увеличивающие или снижающие стоимость жилья.

Характеристика потребительских свойств квартиры

Показатели Фактическое качество Коэффициенты
+
Материалы стен здания
Наличие горячего водоснабжения
Раздельный санузел
Отопление
Площадь кухни
Наличие подсобных помещений (кладовка, встроенный шкаф, хрущевский холодильник)
Наличие балконов или лоджий
Изолированность комнат
Высота помещений
Наличие мусоропровода (действующего)
Расположение квартиры в доме
Расположение дома (по отношению к магистрали)
Расстояние до ближайшей остановки городского транспорта
Экология
Престижность (по г. Чебоксары)
Социально-бытовое устройство района
Отдаленность от центра (от ул. Гагарина)
Наличие стационарного телефона
Проведение текущего ремонта (в квартире)
Про ведение капитального ремонта (в доме)
Итого

Проставить в графах 3 и 4 соответствующие значения, пользуясь табл. 2 и рассчитать суммарный коэффициент (К) потребительских свойств квартиры:

К= l± Σ image005,

где image005— единичные показатели потребительских качеств квартиры, принимаемые в соответствии с табл. 2.

2. Анализ рынка жилья города. На данном этапе предусматривается сбор нужной информации, обработка и выявление конкретного сегмента рынка жилья, которому принадлежит оцениваемый объект.

Определив вид данных, необходимых для оценки, важно выявить источники их получения. Это могут быть управленческие службы заказчика, специальные периодические издания, государственные органы управления, специальная справочная литература, коллеги оценщика.

При составлении отчета желательно использовать специальные периодические издания, например газеты «Жилье», «Из рук в руки», журнал «Недвижимость» и другие.

Полученные данные необходимо обобщить, рассчитав среднюю цену одного квадратного метра аналогичных объектов оценки, и внести в таблицы по районам города. Для расчетов необходимо взять не менее пяти одинаковых объектов оценки.

Пример: для расчета берем пять одинаковых однокомнатных квартир в центре города:

Адрес Этаж Тип Планировка Площадь общ./жил./кух Цена, тыс. р.
ул. Энгельса, 46 4/4 кирпич старая 30,8/ 9,2/5,6
ул. Николаева, 5 5/5 кирпич старая 31,7/16,4/5,8
пр. Ленина,49 5/5 кирпич старая 28,3/17,6/5
ул.Николаева,51 2/5 кирпич старая 32/17,5/6
ул. Гагарина, 17 4/5 кирпич старая 33/18/6

В результате получаем среднюю цену 1 м 2 однокомнатной кирпичной квартиры старой планировки в центре – 53583,6 р. и вносим в табл. 4. Подобные расчеты производим по каждому объекту и району.

Стоимость 1 м 2 по районам г. Чебоксары

Кол-во комнат Старая планировка Новая планировка
кирпичные панельные кирпичные с ремонтом панельные
Центр
1-комн. 53583,6 53006,5 60000,0 58090,0
2-комн. 51505,2 53000,0 58890,0 57000,0
3-комн. 50057,9 51005,7 59000,0 55000,0
4-комн. 55000,0
Северо-западный район
1 –комн. 57000,0 55000,0 65000,0 55000,0
2-комн. 55000,0 53000,0 60000,0 53000,0
3-комн. 53000,0 51000,0 58800,0 51000,0
4-комн. 50000,0 49000,0 55000,0 49000,0
Новоюжный район
1-комн. 53583,6 53006,5 60000,0 58090,0
2-комн. 51505,2 53000,0 58890,0 57000,0
3-комн. 50057,9 51005,7 59000,0 55000,0
4-комн. 55000,0
Юго-западный район
1-комн. 57000,0 55000,0 65000,0 55000,0
2-комн. 55000,0 53000,0 60000,0 53000,0
3-комн. 53000,0 51000,0 58800,0 51000,0
4-комн. 50000,0 49000,0 55000,0 49000,0

3. Определение рыночной стоимости квартиры. Она рассчитывается по формуле:

СК = image008,

4. Составление отчета о результате оценки стоимости. В качестве последнего шага студент пишет отчет о своих выводах и заключениях (прил. 1), который проверяется преподавателем.

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение

высшего профессионального образования

«Чувашский государственный университет им. И.Н. Ульянова»

Кафедра государственного и муниципального управления

Отчет по оценке жилья

(на примере 1-комнатной квартиры,

расположенной по адресу:

г. Чебоксары, пр. Тракторостроителей,5-16)

Проверила: Митрофанова М.Ю.

Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав. Студалл.Орг (0.016 сек.)

Источник

Требования, установленные к качеству, потребительским свойствам жилого помещения.

dark fb.4725bc4eebdb65ca23e89e212ea8a0ea dark vk.71a586ff1b2903f7f61b0a284beb079f dark twitter.51e15b08a51bdf794f88684782916cc0 dark odnoklas.810a90026299a2be30475bf15c20af5b

caret left.c509a6ae019403bf80f96bff00cd87cd

Жилое помещение (квартира), должна соответствовать требованиям, установленным СНиП 31-01-2003, качество квартиры должны соответствовать Описанию объекта закупки, требованиям Градостроительного кодекса Российской Федерации, Жилищного кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 30 марта 1999 г. № 52-ФЗ «О санитарно – эпидемиологическом благополучии населения», постановления Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 г. № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции», требованиям технических и градостроительных регламентов, а также иным обязательным нормам, правилам и требованиям, предусмотренным действующим законодательством Российской Федерации;

жилое помещение (квартира) должно иметь все предусмотренное проектом инженерно–техническое и санитарно–техническое оборудование, не требовать проведения дополнительного ремонта, быть подключено ко всем предусмотренным проектом коммуникациям, отвечать функциональному значению;

жилое помещение (квартира) должно обеспечиваться следующими внутренними сетями с подключением к соответствующим внешним сетям: холодного водоснабжения, водоотведения, центрального отопления или газификации, электроснабжения, а такжедругими сетями снабжения, необходимыми для нормального функционирования жилого дома.

наружные стены должны обеспечивать нормативный уровень теплозащиты, в соответствии с требованиями СНиП, а внутренние стены и перегородки должны обеспечивать нормативный уровень звукоизоляции в соответствии с требованиями СНиП;

приборы отопления: отопительные приборы и системы отопления должны обеспечивать в отапливаемых жилых помещениях температуру воздуха не ниже допустимой.

Жилое помещение (квартира) должно иметь санузел, коридор, кухню и жилую комнату.

Жилое помещение (квартира) должно иметь чистовую отделку, включающую в себя общие требования в соответствии со СП 71.13330.2017.

N п/п Технические/ функциональные требования к жилому помещению Параметры определения соответствия потребностям Покупателя
1 Минимальная общая площадь приобретаемого жилого помещения
Вид жилого помещения
3 Инженерно-техническое оснащение жилого помещения
4 Отделка жилого помещения

6. Иные требования к жилому помещению:

Дверные и оконные системы должны быть исправны ине разбиты, без видимых дефектов и повреждений. Все створки должны открываться, а швы по периметру должны быть заполнены герметиком или уплотнителем. Все запорные устройства должны быть в рабочем состоянии и в наличии, а крепления надежно зафиксированы. На стеклах не должно быть трещин, стеклопакеты должны прочно фиксироваться в рамах.

Стены, полы, потолки в квартире, а также сантехника, расположенная в квартире, электропроводка, межкомнатные двери, двери в ванной комнате и туалете, унитаз, ванна или душевая кабинка, умывальник со смесителем, раковина и смеситель на кухне, розетки, радиаторы отопления, выключатели, патроны, остекленные оконные рамы, обои, плинтусы, трубы и электрическая или газовая плита не должны требовать ремонта и быть в исправном состоянии.

Все имеющиеся места переустройства и (или) перепланировки жилого помещения должны быть согласованы и оформленыв установленном порядке.

В поселениях без централизованных инженерных сетей в жилых помещениях, расположенных в одно- и двухэтажных зданиях, допускается отсутствие водопровода и канализированных уборных

Правовой режим жилого помещения:

Приобретаемое жилое помещение на момент заключения муниципального контракта на приобретение жилого помещения: является собственностью продавца, не отчуждено, не заложено, не подарено, не обещано в дар; не обременено правами третьих лиц; не состоит в споре и под арестом;

640 1

в отношении жилого помещения не имеется задолженности по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги

Жилое помещение должно быть пригодно для постоянного проживания граждан.

Продавец обязан предупредить Покупателя обо всех недостатках жилого помещения. Продавец гарантирует, что жилое помещение лишено недостатков, в т.ч. скрытых, которые Покупатель не мог увидеть при осмотре жилого помещения (оползни, разрушения фундамента, трещины стен и т.п. недостатки).

Продавец гарантирует, что в жилом помещении не проявляются недостатки, возникающие при смене времен года (не промерзают, не покрываются грибком стены, во время дождя или снегопада не протекают межпанельные швы, и т.п.).

Покупатель администрация Краснозерского района Новосибирской области Глава Краснозерского района Новосибирской области __________________/ А.В. Баев/ «_____»____________ 20____г. М.П. Продавец _______________________ «_____»___________ 20____ г. М.П.

Приложение № 2 к муниципальному Контракту

от «____»_____________2019 г.

ФОРМА

Акт приема-передачи

г.______________ от «____» __________ 20___ г.

1. Продавец передал, а Покупатель принял в собственность___________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________ (далее – жилые помещения), находящиеся по адресу:

— Новосибирская область, ______________________________________________________, улица___________________, дом_______________________, квартиры____________________, состоящая из ________________комнат, общей площадью____________кв.м., расположенную на ______этаже в __________этажном жилом доме, введенном в эксплуатацию в ____________году;

— Новосибирская область, ______________________________________________________, улица___________________, дом_______________________, квартиры____________________, состоящая из ________________комнат, общей площадью____________кв.м., расположенную на ______этаже в __________этажном жилом доме, введенном в эксплуатацию в ____________году;

— Новосибирская область, ______________________________________________________, улица___________________, дом_______________________, квартиры____________________, состоящая из ________________комнат, общей площадью____________кв.м., расположенную на ______этаже в __________этажном жилом доме, введенном в эксплуатацию в ____________году;

— Новосибирская область, ______________________________________________________.

Покупатель удовлетворен качественным состоянием жилых помещений (квартир), осмотрел их до подписания настоящего акта приема-передачи, каких-либо дефектов и недостатков, о которых Покупателю не было сообщено, он не обнаружил, ключи от жилых помещений получил.

2. Покупатель не имеет претензий по срокам и порядку
передачи жилых помещений (квартир), а также надлежащему исполнению иных обязательств по муниципальному контракту №___________________ от___________________.

3. С момента подписания Сторонами настоящего акта приема-передачи жилые помещения (квартиры) считаются принятыми Покупателем.

4. Цена Контракта составляет _____________________ рублей _____ копеек.

Источник

Недвижимость КМВ

newadds

Индексы недвижимости

Город Значение Изм.
КМВ 43 923 руб. -0.41%
Пятигорск 51 563 руб. 0.35%
Ставрополь 42 013 руб. 0.65%
Кисловодск 44 721 руб. -0.42%
Ессентуки 38 238 руб. -1.73%

Последние новости

У «проблемных» квартир свои преимущества

nesudom

Стоимость жилья на рынке недвижимости зависит от многих факторов, которые во многом обусловлены комфортом проживания. Общее состояние квартиры, инженерных коммуникаций (электрика, сантехника, краны, наличие мусоропровода и т.д.), этажность арендуемого жилья, транспортная доступность и наличие мест для парковки автомобиля – факторы, заметно регулирующие величину арендной платы и стоимости объектов недвижимости.

Сходство таких параметров у квартир в разных районах города нивелирует их стоимость приблизительно на одном уровне. Внимательно изучая многочисленные предложения вторичного рынка, можно отыскать квартиру, стоимость которой ощутимо ниже среднерыночной. Это, так называемые, «проблемные» квартиры, которые стоят дешевле, при этом имеют свои преимущества и недостатки. Экспертами на сегодня изучены возможные последствия приобретения квартиры с весьма привлекательной ценой, но и определенными недостатками.

Критерии «проблемности» квартиры

Стоимость квартир, располагающих определенными недостатками, всегда ниже стоимости аналогичной жилплощади при одинаковых основных параметрах.

А насколько проблемной может признаваться квартира?

Во-первых, особое внимание следует уделять юридической чистоте сделок с недвижимостью. Законом запрещена продажа недвижимости: с нарушением прав третьих лиц, при наличии залогового обременения, при наложении ареста на имущество, возможны и другие мошеннические действия со стороны продавца, нарушающие законодательство.

Во-вторых, существенно снижают цену проблемы, связанные с ухудшением потребительских свойств предлагаемого жилья, вызванных техническими причинами.

Предлагаем к рассмотрению некоторые технические характеристики недвижимости, в значительной мере влияющие на изменение цены. Нередко наличие сложных проблем технического характера способно опустить цену квадратных метров «проблемной» квартиры вплоть до половины её рыночной стоимости.

В понятие потребительские свойства квартиры, входит внутреннее текущее состояние самой квартиры, т.е. состояние стен, инженерных систем, а также общее состояние всего дома. Ухудшение свойств в основном связано со следующими проблемами:

Проблемы водоснабжения

Периодическое отсутствие холодной и горячей воды в квартире может быть связано с наличием проржавевших труб. К сожалению, даже заменив некачественные трубы в самой квартире, не всегда удается решить вопрос водоснабжения. Причина частых отключений воды может заключаться в наличии изношенных труб в подвале дома либо в магистральных сетях на территории района.

Устаревшая электропроводка

Электропроводка в старых домах рассчитана на ограниченное потребление электроэнергии, что при современных нагрузках может вызвать немало неудобств. Возможны регулярные «выбивания» предохранителя на панели счетчика и даже короткое замыкание, способное привести к пожару. Замена старых электрических проводов, розеток и выключателей на новые только в самой квартире поможет лишь частично решить проблему. Если в доме и районе эксплуатируются устаревшие электросети, то из-за перегрузок, вызванных современной бытовой техникой, нередки регулярные отключения.

Сбои в системе отопления

Состояние труб в квартире, доме, районных сетях, качество и состояние радиаторов могут стать причиной проблем с отоплением в зимний период. Замена старых радиаторов в квартире обойдется недорого. Но если в разных точках района постоянно прорывает устаревшие магистральные сети, то их ремонт напрямую связан с периодическим отсутствием тепла в квартире.

Предельные сроки эксплуатации зданий

При проектировании и строительстве зданий закладывается определенный срок их эксплуатации. Потребительские свойства стен, перекрытий, крыш дома гарантированно сохраняются в течение этого периода. По мере того, как истекает отведенный срок эксплуатации, здание всё более «ветшает». Появление трещин в стенах, осыпание раствора между стыками в кладке приводит к нарушению теплоизолирующих характеристик, при этом в доме «дует изо всех щелей».

Последствия аварийных ситуаций

Значительно ухудшают качество квартир последствия различных аварийных ситуаций, особенно затоплений или пожаров. После косметического или капитального ремонта удается полностью устранить вторичные признаки аварий, такие как: следы от пятен сажи после пожара либо плесень на стенах после затопления. Исправить разрушающее действие высокой температуры после пожара или влаги после затопления на бетонные стены или кирпичную кладку уже нельзя.

Проявление многочисленных микротрещин в стенах приводит к потере значительной части теплоизолирующих и звукоизоляционных характеристик здания. После проникновения в квартиру большого количества воды с верхних этажей в результате затопления, происходит снижение качественных характеристик стен квартиры. Под слоем шпаклевки и штукатурки замедленное испарение проникшей влаги, что при отсутствии вентиляции в этих слоях приводит к образованию практически невыводимой плесени. В холодное время года вода, попавшая во время затопления в поры стен, замерзает и приводит к разрушению бетона и кирпича.

После аварийных ситуаций в квартире нередки трещины на стенах и потолке, отсыревают стены в углах и за батареями, особенно в летний период, снижается звуко- и теплоизоляция. Особо опасные неприятности могут возникнуть с подгоревшей после пожара или деформированной после затопления электропроводкой.

Неудачная планировка квартиры

Неудачный проект здания, изначально включающий определенные недоработки, приводит к ухудшению эксплуатационных характеристик квартиры не меньше, чем неудовлетворительное текущее состояние жилья. Особое значение при этом имеет планировка квартиры. Под «проблемным» жильем принято считать дома, которые являлись т.н. «бюджетными», даже в сравнении со стандартными панельными домами. К данной категории относятся «гостинки», площадью порядка 24 кв. м., тесные «хрущевки», некоторые экспериментальные варианты застройки советского периода.

Комфортность проживания в подобных строениях не достигает достаточного уровня, в основном из-за ограниченной общей площади. Конкурентная привлекательность таких квартир существенно снижена невозможностью установки современной сантехники и бытовой техники в крохотных кухнях, узких коридорах, крохотных бытовых помещениях. Квартира, в которой устанавливается только сидячая ванна или нет места для раковины, не может пользоваться высоким спросом у современных потенциальных покупателей. В таких квартирах также не удается узаконить выполненные перепланировки, даже если некоторые внешние характеристики квартиры улучшены.

Проблемы с месторасположением

Место расположения объекта недвижимости вторичного рынка существенно влияет на снижение стоимости квартиры относительно среднерыночной цены. Существует огромное количество причин, заставляющих жильцов переезжать в другой даже менее престижный район. Наличие повышенного уровня радиации либо уровня загрязнения окружающей среды данной территории увеличивает риск ухудшения здоровья при дальнейшем проживания в таком месте. Но продавец предпочитает не рассказывать об этом, объясняя срочность реализации жилья иными причинами.

Как очевидные, так и скрытые проблемы

При продаже собственной недвижимости владелец рассказывает, прежде всего, о достоинствах жилья, не акцентируя внимание потенциального покупателя на недостатках. Очевидные недостатки квартиры, такие как неудачная планировка или ветхость жилого здания видны сразу. Однако существуют и скрытые проблемы, например, под свежим ремонтом могут проявиться последствия пожара и другие недостатки.

Зачастую о скрытых проблемах вообще не упоминается, а срочная необходимость продажи (по сниженной цене) мотивируется переездом, приобретением новой квартиры и прочими, являющимися вполне убедительными, причинами. Истинная причина продажи, как правило, выясняется спустя некоторое время, когда торговаться уже поздно.

Впрочем, бывает и такое, что владелец старается честно предупредить покупателя об известных ему проблемах, при этом назначается адекватная цена, которая в достаточной степени компенсирует недостатки. И здесь надо отметить, такой честности продавца в известной мере может способствовать включение в договоре купли-продажи пункта о намеренном сокрытии продавцом недостатков. И в случае выявления у нового владельца недвижимости проблем, связанных с тем фактом, что предыдущий владелец знал о существовании недостатков, но не счел нужным предупредить о них нового владельца, последний может апеллировать к суду о признании сделки недействительной.

У каждой проблемы своя цена

Как выясняется, наличие недостатков у квартиры влечет за собой снижение ее стоимости, что служит вполне существенным стимулом для тех, кому не хватает средств, чтобы приобрести жильё по среднерыночной цене. В этой связи уже само наличие недостатков создает определенные возможности потенциальным покупателям с недостаточным бюджетом.

Причём даже в случае ухудшенного технического состояния квартиры, она вполне может оказаться пригодной для проживания, а значит, отпадёт необходимость в ежемесячном внесении арендной платы за съемную жилплощадь. Практически высвободившиеся средства можно вложить в устранение проблем, связанных с текущим состоянием квартиры.

Не говоря уже о том, что неудачная планировка не всегда может являться помехой, особенно в случае, когда новый владелец приобретает квартиру не для собственного проживания, а для сдачи её в аренду. Необходимо учесть, что не только качество жилья является основным фактором в формировании арендной платы, но и такие факторы, как например, расположение, транспортная доступность здания. Именно по этой причине цена аренды «хрущевки» лишь незначительно отличается в меньшую сторону от арендной платы, назначаемой владельцами стандартных девятиэтажек. И проблемная квартира способна приносить больше прибыли, по отношению к затратам на ее приобретение, чем стандартная квартира.

Вдобавок ко всему покупка стандартной квартиры, пострадавшей от пожара либо ранее затопленной соседями сверху, может стать достаточно выгодным предприятием. В настоящее время существует немало прогрессивных строительных технологий и материалов, в полной мере позволяющих нивелировать перечисленные выше проблемы. И после проведения хорошего капитального ремонта проживание в «проблемной» квартире будет не менее удобным и комфортным, чем в квартире новостройки.

Что в итоге?

Из множества предложений о продаже недвижимости всегда можно отыскать вариант с достаточно низкой ценой, ведь «проблемные квартиры» уже успели завоевать отдельный сегмент, вызывающий повышенный интерес у тех, кто не в состоянии приобрести обычную квартиру. В этой связи эксперты рекомендуют не сбрасывать со счетов подобные предложения также и тем, кто желает инвестировать либо приобрести квартиру для своего проживания.

В качестве рекомендации можно посоветовать более внимательное изучение объекта приобретаемой недвижимости, поскольку к тем проблемам, что были озвучены собственником, могут добавиться и другие сложности, которые обнаружатся лишь впоследствии. В случае выявления дополнительных проблем важно отчетливо представлять стоимость ремонта при устранении выявленных недостатков. Подводя итог, отметим, что приобретение квартиры «с сюрпризом» может оказаться выгодной сделкой, если уделить должное внимание проверке юридической чистоты и техническому состоянию квартиры.

Источник

Adblock
detector