что является естественным износом квартиры

Съемная квартира: естественный износ VS нанесенный ущерб

anonim 107

anonim 119

anonim 119

anonim 173

anonim 125

anonim 119

Вы арендовал квартиру эконом класса и возмущены, что ремонт в ней не из дорогих материалов.

Судя по тому, что вы переживаете, что не хватит залоговой суммы, то дело не ограничивается запачканными обоями.

anonim 125

anonim 107

anonim 119

anonim 125

anonim 125

anonim 107

anonim 119

anonim 119

anonim 73

anonim 125

anonim 119

anonim 173

anonim 103

anonim 103

anonim 119

Есть такое понятие, как естественный износ. И только в ’европейской’ Украине хозяева квартир о нем ничего не слышали.

Естественный износ или кто платит за ремонт?

Очень часто между хозяевами квартир и их квартирантами бывают конфликты и сложные ситуации из-за необходимости мелкого ремонта в квартире. Давайте поговорим сегодня о том, как этих конфликтов избежать, кто за что платит и несет ответственность.

Чаще всего в мире аренды действует принцип: если ремонт, не следствие естественного износа — платит квартиросъемщик и наоборот.

Что же такое естественный износ?

Это тот износ, который имущество претерпело бы, если бы использовалось по назначению в течение срока договора аренды.

Т.е. сюда входят: потертые полы, продавленный диван, засаленные обои, потекший кран/труба, сломавшаяся розетка и т.д — то, что изнашивается со временем.

Вся ответственность за такой ремонт лежит на хозяине квартиры. Конечно, бывают спорные и неоднозначные ситуации, к примеру, поломка бытовой техники, где вроде и вы не виноваты, но и хозяин не признает это как «нормальный износ». В таком случае, если договориться вообще не удается, можно ориентироваться не мнение ремонтников (или воспользоваться услугой многих ремонтных компаний по оценке износа), которые скажут был ли это естественный износ или же, это ваши кривые руки.

За что платит арендатор?

Все что касается механического износа — ответственность арендатора. Сюда входят: сколы/царапины на стенах, полу, дверях, мебели, технике, пятна везде и т.д. Если вы пролили кофе на диван или ковер — платите вы, если из-за вашего кота расцарапаны дверные косяки или содраны обои — платите вы. Поставили горячую сковородку на стол и осталось пятно — платите вы.

anonim 107

anonim 125

anonim 183

anonim 119

anonim 173

anonim 119

anonim 107

Есть такое понятие, как естественный износ. И только в ’европейской’ Украине хозяева квартир о нем ничего не слышали.

Естественный износ или кто платит за ремонт?

Очень часто между хозяевами квартир и их квартирантами бывают конфликты и сложные ситуации из-за необходимости мелкого ремонта в квартире. Давайте поговорим сегодня о том, как этих конфликтов избежать, кто за что платит и несет ответственность.

Чаще всего в мире аренды действует принцип: если ремонт, не следствие естественного износа — платит квартиросъемщик и наоборот.

Что же такое естественный износ?

Это тот износ, который имущество претерпело бы, если бы использовалось по назначению в течение срока договора аренды.

Т.е. сюда входят: потертые полы, продавленный диван, засаленные обои, потекший кран/труба, сломавшаяся розетка и т.д — то, что изнашивается со временем.

Вся ответственность за такой ремонт лежит на хозяине квартиры. Конечно, бывают спорные и неоднозначные ситуации, к примеру, поломка бытовой техники, где вроде и вы не виноваты, но и хозяин не признает это как «нормальный износ». В таком случае, если договориться вообще не удается, можно ориентироваться не мнение ремонтников (или воспользоваться услугой многих ремонтных компаний по оценке износа), которые скажут был ли это естественный износ или же, это ваши кривые руки.

За что платит арендатор?

Все что касается механического износа — ответственность арендатора. Сюда входят: сколы/царапины на стенах, полу, дверях, мебели, технике, пятна везде и т.д. Если вы пролили кофе на диван или ковер — платите вы, если из-за вашего кота расцарапаны дверные косяки или содраны обои — платите вы. Поставили горячую сковородку на стол и осталось пятно — платите вы.

Источник

Что означает состояние нормального износа или договор аренды в помощь

Часто в Интернете можно встретить вопрос: «Что Вы понимаете под словами «нормальный износ имущества», когда они применяются при аренде нежилых помещений?» Его задают как арендаторы, так и арендодатели.
Попробуем ответить на него.

Ситуация, описанная на форуме:
ООО «А» приняло решение сдавать в аренду один из офисов, сделало
в нем ремонт и заключило договор аренды с ООО «Б» на год. По истечении года ООО «Б» выехало из помещения. При приемке помещения ООО «А» обнаружило, что в помещении потерты и загрязнены обои, в некоторых местах вытерт ковролин. Чтобы сдать помещение новым арендаторам, в нем нужно снова сделать ремонт.
ООО «Б» компенсировать стоимость ремонта отказывается, ссылаясь на то,
что это нормальный износ помещения.

В договоре прописана типовая формулировка:
«Арендатор обязан возвратить помещение Арендодателю в том состоянии,
в котором он его получил, с учетом нормального естественного износа».
В связи с этим у ООО «А» возник вопрос, как определить, что относить к нормальному износу, а что подлежит восстановлению за счет арендатора?

Что такое нормальный износ

Значение словосочетания «нормальный износ» ни в законодательстве,
ни в юридической литературе не дано.

В целом можно говорить о том, что износ — это ухудшение состояния объекта
(его части) и, как следствие, его обесценивание. Такое происходит по множеству разных причин: временных, природных, технологических и экономических. Исходя из этого, обычно выделяют три вида износа:
физический — износ имущества и его частей, вызванный ухудшением первоначальных технико-эксплуатационных качеств в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека;
моральный — износ имущества и его частей, вызванный несоответствием характеристик имущества современным требованиям рынка;
экономический — это уменьшение стоимости имущества ввиду изменения внешних факторов (экологических, экономических, политических и так далее).

Говоря об износе арендованного помещения при его возврате, скорее всего,
имеют в виду физический износ. Следовательно, он может быть обусловлен воздействием природно-климатических факторов или жизнедеятельностью человека.

Как было сказано выше, какое из этих воздействий подпадает под понятие «нормальный износ» помещения в период аренды, в законодательстве не определено. По нашему мнению, это такое ухудшение состояния помещения, на которое не мог и не должен был влиять арендатор и (или) которое произошло не по его вине.

Так, арендатор не может влиять на природно-климатические факторы. Например, на выцветание обоев от солнечных лучей. Что касается износа вследствие жизнедеятельности человека, этот фактор имеет оценочный характер. Как видно из таблицы ниже, не во всех случаях арендатор может повлиять на износ помещения.

Ухудшение имущества, вызванное воздействием человека Примечание
Облупилась краска на стене (от «старости» или некачественного окрашивания и др.) Вины арендатора нет
Сбит угол на стене Произошло по вине арендатора, если до передачи помещения ухудшения не было
Порван линолеум из-за плохой стяжки пола (есть углубления) Вины арендатора нет
Порез на линолеуме Произошло по вине арендатора, если до передачи помещения ухудшения не было
Подтеки на потолке из-за затопления верхними этажами Вины арендатора нет
Дыры в потолке, просверленные для установки временных конструкций Произошло по вине арендатора, если до передачи помещения ухудшения не было
Вытертые места на обоях от спинок стульев Это ухудшение спорное

При возврате помещения арендатору целесообразно вместе с арендодателем проанализировать причины, по которым возник каждый из недостатков помещения.
В этом случае можно будет четко ответить на вопрос, нормальный это износ или нет.

Чем может помочь договор аренды

Не всегда можно четко определить, относится ли ухудшение помещения к нормальному износу. Как видно из таблицы, в последнем пункте приведено ухудшение, которое носит спорный характер. С одной стороны, вина арендатора присутствует,
но с другой — такое ухудшение неизбежно. Арендодатель мог его предвидеть и установить защитные отбойники для стен. Кроме того, у каждой стороны свое понимание слов «нормальный износ», из-за чего порой возникают спорные ситуации.

Примеры формулировок условия договора аренды:
«Арендатор обязан вернуть Арендодателю Помещение в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа и согласованных Арендодателем изменений, произведенных Арендатором. Под нормальным износом стороны понимают такое ухудшение состояния Помещения, которое не будет препятствовать дальнейшему использованию Помещения без необходимости проведения восстановительного ремонта».

«Арендатор обязан вернуть Арендодателю Помещение в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа и согласованных Арендодателем изменений, произведенных Арендатором. Под нормальным износом стороны понимают ухудшение состояния Помещения, вызванное природно-климатическими факторами, включая обесцвечивание окраски стен, пола и потолка, а также ухудшения Помещения, возникшие не по вине Арендатора».

«Арендатор обязан вернуть Арендодателю Помещение в том состоянии, в котором он его получил, с учетом допустимого износа:
— пол: допускается выгорание цвета полового покрытия от солнца, наличие вытертых мест от стульев;
— стены: допускается выгорание цвета обоев и наличие потертостей от стульев;
— (иные показатели)».

«Арендатор обязуется освободить и сдать арендуемое Помещение Арендодателю на дату окончания срока аренды по Акту приема-передачи и оплатить стоимость ремонта, если повреждения возникли по вине Арендатора и выходят за рамки нормального износа.
Под нормальным износом стороны понимают ухудшение состояния Помещения, вызванное природно-климатическими факторами. Причины возникновения повреждений расследуются технической комиссией Арендодателя совместно с представителем Арендатора и фиксируются в отдельном акте».

Как определить точку отсчета «нормальности»

Когда стороны договора аренды определяют, относится ли ухудшение помещения
к нормальному износу, они должны фактически сравнить состояние помещения
в момент возврата с его состоянием до передачи арендатору. Чтобы это можно было реализовать, нужно зафиксировать первоначальное состояние помещения.
И чем более конкретным и полным будет описание помещения, тем меньше спорных моментов возникнет при возврате арендуемого помещения.

Обратите внимание!
Госнедвижимость передают арендатору на основании передаточного акта,
в котором должны быть указаны (п. 7 Положения о сдаче в аренду госнедвижимости):
— место и дата составления акта;
— регистрационный номер и дата заключения договора аренды;
— характеристика состояния передаваемого недвижимого имущества;
— сроки и порядок устранения выявленных недостатков и неисправностей.

Для иных объектов аренды нет установленных обязательных форм акта или перечня условий, которые следует в него включить. Однако за основу при составлении документа о передаче можно взять перечень условий, обязательных для включения
в передаточный акт при передаче госнедвижимости.

Кроме того, в документе о передаче помещения можно отразить, что недвижимое имущество передается в надлежащем состоянии, пригодном для его использования по целевому назначению. Если имущество передается после косметического, текущего или капитального ремонта, то об этом также целесообразно упомянуть в нем.

К документу о передаче можно приложить фотографии, сделанные при совместном осмотре объекта аренды перед подписанием акта. В этом случае каждую фотографию рекомендуем подписать обеим сторонам договора аренды с указанием реквизитов этого договора. Это необходимо для того, чтобы впоследствии при возникновении судебного спора ни одна из сторон не могла ссылаться на то, что фотографии сделаны не в момент передачи имущества либо на фотографиях изображен иной объект.

Источник

Как при аренде жилья определяются нормальный износ и ущерб?

Например, скол на порожке между комнатами образовался в следствие того что на него наступали ногами(без обуви). На мой взгляд это износ. А на взгляд собственника это ущерб, который я должен ему возместить.

Есть ли у кого практика в данном вопросе. Можете ли вы нанять экспертную комиссию и если нужно будет подготовить документы в суд?

Добрый день Александр!

С такой проблемой как у Вас сталкиваются очень многие мои клиенты.

абз.1 ст 622 ГК РФ гласит: «При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.»

Гражданское законодательство может быть использовано по аналогии закона и по аналогии права.

При определении степени ухудшения качеств имущества и корреляции его цены во внимание принимается «нормальный износ». Будучи оценочной категорией, нормальный износ в гражданском законодательстве упоминается неоднократно (например, в ст. 622, 689, п. 2 ст. 755 Гражданского кодекса РФ, в п. 1 ст. 1022 Гражданского кодекса РФ употребляется также понятие «естественный износ») без раскрытия его признаков.

Под физическим износом конструкции, элемента, системы инженерного оборудования и здания в целом следует понимать утрату ими первоначальных технико-эксплуатационных качеств (прочности, устойчивости, надежности и др.) в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека (п. 1.1 Правил оценки физического износа жилых зданий ВСН 53-86(р), утвержденных приказом Госстроя СССР от 24 декабря 1986 г. N 446).

Применительно к нежилым зданиям физический износ понимается как ухудшение технического состояния (потеря эксплуатационных, механических и других качеств), в результате чего происходит соответствующая утрата их стоимости (п. 2 Методики определения физического износа гражданских зданий, утвержденной приказом Министерства коммунального хозяйства РСФСР от 27 октября 1970 г. N 404).

Соответственно, нормальным износом могут быть признаны естественные при обычном использовании имущества изменения его свойств, приводящие к предвидимому снижению стоимости. Установление степени износа при его оценке предполагает сопоставление с усредненными показателями утраты эксплуатационных характеристик.

Как отмечается в юридической доктрине, износ имущества определяется на основании фактического состояния имущества или по данным бухгалтерского и статистического учета.

Для целей налогообложения в п. 3 ст. 375 Налогового кодекса РФ предусмотрены правила амортизации основных средств. При этом по данным бухгалтерского учета износ определяется нормами амортизации, установленным в соответствии с действующим законодательством для отдельных групп, и может не соответствовать фактическому состоянию имущества.

В любом случае необходимо спор решать в судебном порядке и проводить экспертизу.

С уважением, юрист в сфере недвижимости, земли и строительства

Источник

Что является естественным износом квартиры

head menu eng

head menu rss head menu mail

pod head menu

Коллеги! Что Вы понимаете под словом «нормальный износ помещения», когда они применяются при аренде нежилых помещений: как офисных, так и торговых?

Вся соль в том, что нередко возникают разногласия по поводу абз.1 ст 622 ГК РФ:
«При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.»

Это амортизация. Вопрос наверное больше к бухгалтерам. Есть формулы, периодически нужно делать оценки и вот если процент при освобождении совпадает, то износ нормальный.

1.2. По общему правилу, использование имущества с учетом его целевого назначения не приводит к ухудшению предоставленного обеспечения*(53).
В соответствии с абзацем 2 п. 1 комментируемой статьи стороны вправе конкретизировать возможные пределы пользования заложенным имуществом. При отсутствии условий в договоре об ипотеке воля сторон восполняется нормой о том, что при пользовании заложенным имуществом залогодатель не должен допускать:
ухудшения имущества (к примеру, порчу отдельных конструктивных элементов, повреждение, утрату полезных свойств земельным участком сельскохозяйственного назначения);
уменьшения его стоимости (по сравнению с определенной на конкретную дату сторонами в договоре об ипотеке или в последующем соглашении, в отчете об оценке и т.п.).
Указанные факторы должны иметь место в совокупности, причем представляется, что между ухудшением самого имущества и уменьшением его стоимости должна быть причинно-следственная связь. Само по себе снижение стоимости заложенного имущества не в результате изменения качеств и свойств предмета залога (например, ввиду изменения рыночных цен в регионе, действия обстоятельств непреодолимой силы) не может быть квалифицировано как основание для применения последствий, указанных в ст. 35 комментируемого закона. Ухудшение имущества, которое связано с естественными свойствами, не приводит к существенному снижению его стоимости и также не охватывается конструкцией «грубого нарушения».
При определении степени ухудшения качеств имущества и корреляции его цены во внимание принимается «нормальный износ». Будучи оценочной категорией, нормальный износ в гражданском законодательстве упоминается неоднократно (например, в ст. 622, 689, п. 2 ст. 755 Гражданского кодекса РФ, в п. 1 ст. 1022 Гражданского кодекса РФ употребляется также понятие «естественный износ») без раскрытия его признаков. Можно предположить, что в указанных нормах подразумевается физический (материальный), а не моральный износ.
Под физическим износом конструкции, элемента, системы инженерного оборудования и здания в целом следует понимать утрату ими первоначальных технико-эксплуатационных качеств (прочности, устойчивости, надежности и др.) в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека (п. 1.1 Правил оценки физического износа жилых зданий ВСН 53-86(р), утвержденных приказом Госстроя СССР от 24 декабря 1986 г. N 446). Применительно к нежилым зданиям физический износ понимается как ухудшение технического состояния (потеря эксплуатационных, механических и других качеств), в результате чего происходит соответствующая утрата их стоимости (п. 2 Методики определения физического износа гражданских зданий, утвержденной приказом Министерства коммунального хозяйства РСФСР от 27 октября 1970 г. N 404).
Соответственно, нормальным износом могут быть признаны естественные при обычном использовании имущества изменения его свойств, приводящие к предвидимому снижению стоимости.
Установление степени износа при его оценке предполагает сопоставление с усредненными показателями утраты эксплуатационных характеристик. Как отмечается в литературе, износ имущества определяется на основании фактического состояния имущества или по данным бухгалтерского и статистического учета*(54). Для целей налогообложения в п. 3 ст. 375 Налогового кодекса РФ предусмотрены правила амортизации основных средств. При этом по данным бухгалтерского учета износ определяется нормами амортизации, установленным в соответствии с действующим законодательством для отдельных групп, и может не соответствовать фактическому состоянию имущества.
В судебной практике вопрос об оценке износа чаще всего ставится применительно к обязательствам из договоров аренды, вместе с тем нет препятствий к тому, чтобы выработанные критерии также применять в сфере ипотечных отношений.
Например, в одном из дел, оценивая доводы кассационной жалобы о том, что недостатки помещений необоснованно признаны судом первой инстанции нормальным износом, суд отметил следующее:
превышение обычного износа подлежит доказыванию заинтересованным лицом;
решить вопрос о превышении уровня нормального износа возможно, если достоверно известно состояние имущества до начала действия договора аренды, а также при возврате его арендатору (постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа N Ф08-2739/2015 от 13 мая 2015 г. по делу N А53-23219/2014).
В случае если возникшие в результате пользования предметом залога изменения свойств и снижение его стоимости соотносимы с нормальным износом, действия залогодателя должны быть квалифицированы в качестве осуществленных в пределах допустимого режима пользования.
При грубом превышении допустимых норм износа к залогодателю, не обеспечившему сохранность предмета залога (как следствие, допустившему ухудшение обеспечения), могут быть предъявлены требования, предусмотренные ст. 35 комментируемого закона.
В силу диспозитивного характера регулирования обязательств из договора ипотеки при определении степени износа можно принять во внимание подписанные сторонами соглашения, акты осмотра и т.п. При возникновении спора определить состояние заложенного имущества, изменения, соответствие нормам можно лишь при наличии специальных знаний, поэтому целесообразно проведение экспертизы.

Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 12 декабря 2016 г. N 05АП-5492/16

Требование: о взыскании неосновательного обогащения
Вывод суда: решение суда первой инстанции изменено

г. Владивосток
12 декабря 2016 г. Дело N А51-8941/2015

Резолютивная часть постановления оглашена 01 декабря 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 12 декабря 2016 года.

Председательствующий Д.А. Глебов

С.М. Синицына
Судьи Н.А. Скрипка

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 10 ноября 2016 г. N Ф09-9064/16 по делу N А76-23759/2015

Екатеринбург
10 ноября 2016 г. Дело N А76-23759/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 07 ноября 2016 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 10 ноября 2016 г.

Председательствующий М.В. Торопова

Н.Г. Беляева
Судьи В.А. Купреенков

Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 24 февраля 2015 г. N 13АП-1087/15

г. Санкт-Петербург
24 февраля 2015 г. Дело N А42-5248/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 16 февраля 2015 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 24 февраля 2015 года.

Председательствующий О.Р. Старовойтова

В.М. Горбик
Судьи Н.С. Полубехина

все оговорить в договоре. У меня был опыт когда арендодатель оговорил даже время посещения помещений, так как все здание целиком ставится под охрану.
Чем подробнее будет описание недвижки при передаче в аренду тем будет проще.

Источник

Adblock
detector