что значит квартира в зачет

Как воспользоваться предложением «квартира в зачет» и что это значит?

Согласно последним данным порядка одной трети всех квартир приобретается с вырученных средств после продажи старой. Некоторые застройщики и агентства недвижимости предлагают покупателям упростить схему приобретения нового жилья, сдав свой объект недвижимости в трейд-ин. В чем суть формата «квартира в зачет», и выгодна ли такая система, постарались разобраться.

Что такое «квартира в зачет»?

Впервые о квартирах trade-in участники рынка недвижимости услышали около тринадцати лет назад, в 2008 году. Тогда начался кризис, который коснулся и застройщиков, и риелторов – квартиры стали хуже покупать. Чтобы привлечь внимание клиентов, девелоперы сформировали новое для российского рынка предложение – квартира в зачет. Сегодня схема не так популярна, как в конце нулевых, но некоторые застройщики пользуются ей до сих пор.

Интересно, что сама система трейд-ин работает в сфере недвижимости несколько иначе, чем в других направлениях. Здесь застройщик не выкупает вашу квартиру и не предоставляет заинтересовавший объект недвижимости сразу – он привлекает к сотрудничеству агентство недвижимости, которому дает три месяца (реже – полгода) на реализацию вашей недвижимости. То есть, сначала вы приезжаете в офис агентства и выбираете квартиру для покупки, она бронируется на три месяца. За это время агентство обязуется продать вашу квартиру, после чего средства с нее перечисляются на счет застройщика. В момент брони покупатель вносит 15% от стоимости нового жилья (залог возвращают после продажи «трейдиновской» квартиры).

Основные преимущества «квартиры в зачет»

Схема трейд-ин имеет несколько достоинств:

· Фиксация стоимости квартиры при бронировании и оплате залогового взноса. Пока ваша квартира продается, вы можете не переживать о том, что квадратный метр подорожает, и покупка станет невыгодной.

· Экономия на услугах агентства недвижимости. При покупке квартиры в зачет застройщик компенсирует расходы агентства, и клиенту не приходится тратить средства на услуги риелтора (этот момент необходимо уточнять у конкретного девелопера – компенсация происходит не всегда).

· Все услуги в рамках «единого окна». Не потребуется несколько раз ездить по разным адресам, все манипуляции выполнят специалисты одной компании.

· Некоторые застройщики позволяют самостоятельно продать квартиру в рамках схемы, и только в случае, если такой вариант не подходит, привлекают партнерское агентство.

По сути, система трейд-ин напоминает рассрочку, при которой сначала вносится 10-20%, а через три месяца выплачиваются оставшиеся средства. Однако, есть разница – цена фиксируется на уровне 100%-ной оплаты, без удорожания. Это позволяет сэкономить хорошие деньги.

Недостатки и сомнительные моменты

Есть у приобретения квартиры в зачет и минусы:

· Так как на продажу собственной квартиры редко бывает отведено более трех месяцев, для того чтобы вся сделка не «слетела», чтобы успеть уложиться в заявленные сроки, приходится продавать ее дешевле – иногда цену занижают на 10%.

· Между продажей старой квартиры и заселением в новую может пройти год и более. Если у покупателя есть альтернативное жилье (комната, родительская квартира, загородный дом), он может жить там в ожидании сдачи купленного объекта. Если же возможности пожить у родственников или на даче нет, потребуется совершать дополнительные траты на съем жилья.

· Далеко не все застройщики поддерживают систему трейд-ин. Сегодня это весьма ограниченный круг девелоперов. Кроме того, и у этих застройщиков бывают ограничения по типам объектов, где можно подобрать вариант будущего жилья.

· Квартиры в зачет принимаются только, если они расположены в Петербурге (иногда – в Ленинградской области). Если вы продаете недвижимость в другом регионе, использовать ее для системы трейд-ин не получится.

· Не все квартиры подходят для участия в системе – они должны находиться в полной собственности, не иметь обременений, обладать рядом особых характеристик.

Какие застройщики предлагают схему «квартира в зачет»?

Сегодня на рынке недвижимости Петербурга подобную услугу оказывают несколько застройщиков:

· ЛСР. В настоящий момент доступны квартиры в ЖК Neo Park, Neva Haus, Neva Residence, Riviere Noire, «Заповедный парк», «Морская набережная», «Морская набережная. Sea View», «Ручьи», «Цветной город», «Цивилизация», «Цивилизация на Неве», «Маршала Казакова 21», «Ржевка», Neva ART.

· «Сэтл Сити». В продаже имеются квартиры в ЖК Grand View, Svetlana Park, The One, Victory Plaza, Royal Garden, «Автограф», «Зеленый квартал», «Панорама парк Сосновка», «Притяжение», «Солнечный город», «Статус у Парка Победы», «Чистое небо», «Эмеральд на Малой Неве», «Стрижи в Невском 2».

· КВС. Есть две программы – «Лучшая цена» с реализацией старой квартиры за три месяца и фиксацией цены как при 100% оплате и «Больше времени», где дается шесть месяцев на продажу старой квартиры. В продаже жилые объекты в ЖК «Б57», «Континенты», «Новое Сертолово», «ЯсноЯнино». Скоро старт продаж в масштабном проекте «Любоград».

· «Северный город» (RBI). Программа распространяется не только на квартиры, но и на апартаменты, лаундж-студии и коммерческую недвижимость. Можно приобрести квартиру в ЖК Ultra City II, Futurist, Studio Moskovsky, «Созидатели», «Болконский», «Крестовский 4», «Монсеньор», «Проспект Большевиков, 22».

· «Отделстрой». В стадии реализации находятся ЖК «Новый Лесснер» (строится) и «Новый Оккервиль» (сдан).

· РСТИ. Реализуются квартиры в ЖК Familia, New Time, Terra, «Белорусский квартал», «Кубинская 82».

Квартиры и планировки, участвующие в системе трейд-ин, меняются, однако у большинства застройщиков нет ограничений (за исключением скидочных и акционных предложений).

Почему система трейд-ин не прижилась в Петербурге?

Несмотря на то что многие девелоперы предлагают подобную услугу, по программе «квартира в зачет» реализуется менее трех процентов от всего числа сделок. Причин, почему схема не пользуется популярностью, много. Покупатели желают самостоятельно продавать свое жилье, так как уверены, что способны сделать это более эффективно и выгодно. Девелоперы отказываются от взаимодействия с такими клиентами, так как не могут получить все средства за квартиру сразу, но при должны продавать ее по цене как при 100% оплате. Трейд-ину нужны усовершенствования, иначе в скоро времени лишь немногие компании будут оказывать такую услугу – в качестве меры по привлечению клиентов мог бы выступить мгновенный выкуп жилья через партнерские фирмы, либо иная схожая инициатива. Позитивное будущее может ждать систему продаж с помощью трейд-ина только на фоне кризиса, однако пока что рынок недвижимости переживает небывалый всплеск, и девелоперы не нуждаются в дополнительных способах привлечения покупателей. Эксперты прогнозируют, что даже в случае роста и популяризации трейд-ин сделок их максимальная доля на современном рынке вряд ли может составить более 20%.

Источник

Покупка квартиры в зачет имеющегося вторичного жилья

Купить квартиру в зачет имеющегося жилья можно у застройщика, агентства или физического лица за собственные деньги или в ипотеку. Везде используются разные схемы, и они довольно популярны. Рассмотрим, как продать старую жилплощадь в зачет новой, какие есть варианты, что для этого понадобится, можно ли взять ипотеку под залог имеющейся недвижимости, и как оформить все правильно.

elenap

В статье расскажем:

Способы покупки квартиры в зачет старого жилья

Покупка квартиры в зачет имеющегося жилья подразумевает продажу старой недвижимости с одновременной покупкой новой. Это возможно несколькими способами:

Обратите внимание! Для каждого способа используются разные схемы, в некоторых случаях возможно участие сразу трех сторон в сделке.

Продажа квартиры

Сдать старую квартиру в счет новостройки можно строительной организации. Как это выглядит на практике:

Совет юриста: нужно заранее просчитать разницу между стоимостью старой и новой квартиры, ее придется доплачивать до подписания ДКП или ДДУ с компанией. Имеет значение и цена, по которой продается недвижимость: если она выше средней рыночной стоимости, продажа займет много времени. Быстрее всего реализуется недвижимость по минимальной рыночной цене.

Юрист, автор сайта
(Гражданское право, стаж 7 лет)

Выкуп объекта застройщиком

Строительные компании, берущие в зачет старое жилье, обычно используют следующую схему:

Важно! Как правило, недвижимость на вторичном рынке покупается компаниями на 10-20% ниже средней стоимости. По средней цене ее никто выкупать не будет: в дальнейшем застройщик ее продаст другому человеку, и сделки бесплатно никто не проводит – каждый хочет «навариться».

Выкуп недвижимости агентством

Агентство может выкупить квартиру себе, и в дальнейшем продать ее, а продавцу предложить другую недвижимость, но возможна и альтернативная сделка. В ней участвует сразу несколько сторон:

Таким образом, один клиент компании выступает одновременно продавцом и покупателем. Свою квартиру он продает агентству, и сразу покупает новое жилье. Переход права собственности по альтернативным сделкам регистрируется в Росреестре одновременно в отношении всех участников.

Совет юриста: альтернативные сделки довольно рискованны. Продавец нового жилья в любой момент может отказаться от подписания ДКП, и вся цепочка разрушится. Но такая схема подходит, если нужно сразу продать старое жилье одновременно с покупкой нового. Если есть возможность, лучше обратиться для сопровождения к юристу или риэлтору.

Юрист, автор сайта
(Гражданское право, стаж 7 лет)

Выкуп недвижимости с правом проживания (найма)

Можно передать недвижимость в зачет при покупке новой жилплощади, но остаться в ней жить до момента, пока не будет найдено подходящее жилье или не достроится дом:

Квартира в зачет жилья на вторичном рынке

Продать квартиру в зачет покупки дома можно и в случае, если в сделке участвуют только физические лица. Но здесь вместо стандартного ДКП оформляется договор мены с доплатой или без таковой.

Как выглядит весь процесс:

Доплата может быть с любой стороны. Если сложно определить реальную стоимость объектов недвижимости, лучше обратиться к оценщикам. Они выдадут заключения на каждый объект, и, исходя из определенной цены, можно договориться о выходе на сделку.

Ипотека под залог имеющейся недвижимости

Особым спросом пользуется ипотека в зачет вторичного жилья, потому что здесь не требуется первоначальный взнос:

Чаще всего используется другой вариант: человек берет кредит под залог имеющейся недвижимости, получает деньги и тратит их на покупку другого жилья. Банку при этом неинтересно, на что они потрачены.

Важно! После подписания кредитного договора банк накладывает на задолженную квартиру обременение. До погашения задолженности ее нельзя продать, подарить или обменять без разрешения кредитора.

Совет юриста: если есть возможность, лучше найти банк для обычного ипотечного кредитования с первоначальным взносом. Там выдадут большую сумму, чем при кредитовании под залог недвижимости. В последнем случае банки одобряют в среднем 30-50% от реальной стоимости залогового жилья. Например, если рыночная цена составляет 2 500 000 руб., одобрят 750 000 руб. Ставки по кредитам под залог недвижимости выше, чем при стандартной ипотеке. Кроме того, воспользоваться сертификатом на материнский капитал или другой госпрограммой для погашения вряд ли получится.

Юрист, автор сайта
(Гражданское право, стаж 7 лет)

Где оформить ипотеку под залог недвижимости?

Взять ипотеку без первого взноса в зачет старого жилья можно в нескольких банках:

Название Сумма (руб.) Ставка (% годовых) Максимальный срок
Сбербанк До 10 000 000 От 11,3 1-20 лет
ВТБ До 15 000 000 От 9,2% для зарплатных клиентов, от 9,5% — для остальных
Росбанк До 50% стоимости старой, не более 70% цены приобретаемой От 8,14 1-25 лет
АльфаБанк (требуется первоначальный взнос – от 15%) До 50 000 000 От 6,19 1-30 лет
Тинькофф До 15 000 000 От 8 10-15 лет

Как купить квартиру в зачет имеющегося жилья по ипотеке?

Чаще всего купля жилища в зачет старой недвижимости проводится с привлечением ипотечных средств. Что для этого нужно:

Примечание: регистрация права собственности при обращении напрямую в Росреестр занимает 7 рабочих дней. Если документы подаются в МФЦ, срок составит 9 рабочих дней. Ипотека под залог старой недвижимости регистрируется в срок до 15 дней.

Содержание и образец договора

Если банк выдает кредит под залог недвижимости наличными, заключаются два договора: первый – ипотечный с кредитором, второй – обычный с продавцом жилья в новостройке. Последнему знать об ипотеке необязательно. Если же деньги переводятся банком продавцу напрямую, в ДКП обязательно это отражается.

Какие сведения понадобятся для ипотечного договора:

К договору ипотеки всегда прилагается график платежей, которым должен руководствоваться клиент до полного погашения задолженности.

Что касается договора купли-продажи, то он заключается уже с продавцом. Какая информация указывается:

В конце покупатель и продавец ставят подписи.

Документы

Перечни документов для банка и продавца различаются:

Банк Продавец
Паспорт Паспорт
Справка 2-НДФЛ Ипотечный договор, если банк переводит деньги продавцу сам
Копия трудовой книжки
Документы на закладываемую недвижимость: выписка из ЕГРН, техпаспорт

Важно! Если жилье покупается в новостройке у застройщика, нужно затребовать у него проектную документацию, разрешение на строительство, свидетельство о регистрации в ЕГРЮЛ. Если объект уже сдан, понадобится разрешение на ввод в эксплуатацию и сам акт ввода.

Плюсы и минусы зачета вторичного жилья

Решив купить жилплощадь в зачет старой квартиры у застройщика, нужно тщательно взвесить все нюансы сделки:

Плюсы Минусы
Заключение сразу двух сделок: продажи старого жилья и покупки новой недвижимости. Это экономит время Жесткие требования к недвижимости, предоставляемой в зачет. Обычно это строительство не более 10 лет назад, расположение в удобном районе, отсутствие обременений и неузаконенной перепланировки. Компании важно, чтобы потом объект можно было быстро и выгодно продать
Если объект приобретается на стадии строительства, цена будет ниже, чем на готовое жилье Недвижимость оценивается застройщиками гораздо ниже рыночной стоимости
По договоренности с застройщиком можно остаться жить в предоставляемой в зачет квартире до покупки другого объекта Не получится купить новую квартиру по акции. Обычно все бонусные программы распространяются только на стандартную куплю-продажу

Ответы юриста на частые вопросы

Можно ли купить недвижимость в счет имеющейся, если она в ипотеке?

Только с разрешения банка или при условии полного погашения задолженности до подписания ДКП. Можно взять с застройщика задаток, равный остатку долга, если он на это согласится.

Как платить налоги, если передана старая квартира в зачет новой от застройщика?

Передача квартиры в зачет нового жилья все равно облагается НДФЛ 13%, даже если собственник не получает деньги на руки. Если переданная недвижимость получена в наследство, по договору дарения, ренты или в результате приватизации, минимальный срок владения для освобождения от НДФЛ составляет 3 года. В остальных случаях – 5 лет.

Если жилье куплено до 01.01.2016, минимальный срок вне зависимости от основания возникновения права собственности равен трем годам.

Гражданин может воспользоваться налоговым вычетом в размере 1 000 000 руб. Например, если стоимость переданного объекта в зачет равна 3 000 000 руб., сумма налога составит:

(3 000 000 – 1 000 000) х 13% = 260 000 руб. Без вычета это было бы 390 000 руб.

Купил новую квартиру взамен старой. Можно ли уменьшить налогооблагаемую базу на сумму расходов, понесенных для покупки жилья, переданного в зачет?

Да. Для этого нужно представить старый договор купли продажи. Такой вычет даже выгоднее стандартного в 1 000 000 руб.

Например, если вы купили жилплощадь за 3 000 000 руб., а продали за 2 000 000 руб., НДФЛ платить не придется, так как нет дохода.

Можно ли продать квартиру в зачет вторичного жилья агентству недвижимости?

Да, многие агентства предоставляют такую услугу. Заключается альтернативная сделка, где компания выступает покупателем, один собственник продаваемого жилья – продавцом и покупателем, второй собственник – только продавцом, у которого первый владелец приобретает недвижимость.

Купила новую квартиру в зачет старой в Москве. Дом еще не достроен. Теперь хочу ее продать в зачет дома. Можно ли так сделать?

Если дом еще не сдан в эксплуатацию, по ДДУ вам принадлежит не квартира, а право требования жилплощади с застройщика. Маловероятно, что продавец дома согласится на такую сделку, к тому же понадобится согласие строительной компании.

Заключение эксперта

elenap

Мы используем файлы cookie, чтобы предоставить пользователям больше возможностей. Условия использования смотрите здесь.

Сайт не занимается деятельностью по предоставлению юридических услуг. Содержание сайта не является рекомендацией или офертой, вся информация носит ознакомительный характер. При использовании материалов гиперссылка на Socprav.ru обязательна.

ИП Браташов А.С. ИНН: 633038934522. ОГРНИП: 321631300031072

Источник

Квартира в зачет новостройки

Львиная доля сделок на петербургском рынке недвижимости, по сути, сводится к смене ставшего тесным старого жилья на новое, более комфортабельное и просторное. В мире для реализации таких сделок без хлопот давно придумана схема трейд-ин (trade-in). В ее классическом варианте застройщик или риэлтор выкупает имеющуюся у клиента недвижимость и зачисляет деньги в счет оплаты нового объекта.

Особенности программы «квартира в зачет»

500 IMG 2672Полноценный трейд-ин в Санкт-Петербурге не прижился – из-за того что компании-покупатели устанавливают слишком большой, до 20-25%, дисконт к рыночной стоимости объекта. Собственники не готовы платить такую цену за скорость и удобство оформления сделки.

В качестве альтернативы специалисты петербургского первичного рынка изобрели подкорректированный трейд-ин – так называемые программы «квартира в зачет». Клиент взаимодействует параллельно с двумя юридическими лицами: строительной компанией, практикующей продажу квартир по зачетной схеме, и с дружественным ей агентством недвижимости.

Алгоритм действий покупателя несложен. Представим, что искомое жилье найдено в строящемся комплексе и застройщик или действующий от его имени продавец готов предложить его по программе «квартира в зачет». Так как большинство строительных компаний справедливо полагают, что продажа жилья на вторичном рынке для них бизнес непрофильный, они направляют клиента к партнерам-риэлторам.

Те, в свою очередь, присылают специалиста для оценки недвижимости, находящейся в собственности потенциального клиента (услуги оценщика обычно оплачивает заинтересованный застройщик). На этом этапе может выясниться, что объект для зачета не подходит, так как риэлторы не хотят браться за его реализацию. Скорее всего, агентство откажется продавать недвижимость, расположенную в другом регионе. Не заинтересует его также вариант с комнатой или долей в квартире. Могут отказать клиенту в том случае, если необходимо разрешение органов опеки – например, когда в жилище прописан несовершеннолетний. Связано это не с капризами профессионалов, а с необходимостью продать недвижимость в кроткий срок и с длительностью некоторых бюрократических процедур в нашем государстве.

Предположим, звезды сошлись удачно и риэлторам ваша недвижимость приглянулась. Если денежные потери клиента не пугают (а квартира в спешке, как правило, продается на 5-10% ниже рыночной цены), то стороны подписывают соглашение об оказании услуг агентством недвижимости. В грамотно составленном документе должен быть указан объект, срок его реализации, минимальная цена, а также период экспонирования, после которого прайс может быть снижен. Стоимость услуг агентства составляет 3-4% от вырученной при продаже суммы; в исключительных случаях строительные компании готовы взять эти расходы на себя.

Одновременно клиент развивает отношения с компанией-застройщиком: стороны подписывают договор о бронировании выбранной квартиры по фиксированной цене. Стоимость приобретаемого объекта, как правило, на 10-15% выше, чем при ипотеке или стопроцентной оплате. Но, если сделка заключена на ранней стадии строительства, цена квадратного метра оказывается близкой к минимальной в данном ЖК.

Плюсы участия в трейд-ин

Скажем о самом больном – о сроках. Застройщик, как правило, соглашается ждать три месяца (в редких случаях в договоре прописывается больший срок). За это время риэлторы должны найти покупателя, сойтись с ним в цене, провести сделку купли-продажи, зарегистрировать право собственности в Росреестре и получить вырученную за старую недвижимость сумму, чтобы тут же внести ее в счет оплаты новой квартиры.

Что будет, если не успеете уложиться в срок? Зависит от состояния рынка. Если спрос на первичке вялый, то застройщик может согласиться пролонгировать договор бронирования и подождать еще один-три месяца. Если продажи идут бодро, то соглашение, скорее всего, будет разорвано. Клиент при этом рискует потерять комиссию за бронирование, которая составляет 1-2% от стоимости выбранного объекта или фиксированную сумму в 20-30 тыс. руб.

Представим себе оптимистичный исход: покупатель найден, сделка проведена и деньги получены. В таком случае клиент, доплатив разницу, становится участником долевого строительства или собственником свежепостроенной квартиры.

Но это только один из «зачетных» вариантов. Некоторые банки, кредитующие покупку квартир в новостройках, предлагают свою схему трейд-ин – с возможностью проживания в имеющейся квартире вплоть до новоселья. Гражданин выбирает квартиру в новостройке, получает в банке ипотечный кредит на ее покупку, а залогом по нему становится имеющееся у него жилье. Он продолжает жить в своей квартире до сдачи дома в эксплуатацию. Переехав в новую квартиру, клиент продает старую – обычно в течение шести месяцев после подписания акта приема-передачи, если он приобрел уже построенную квартиру, или в течение девяти месяцев после сдачи дома в эксплуатацию, если жилье куплено на этапе строительства. Вырученные средства идут в счет частичного досрочного погашения кредита, предоставленного банком.

Подобную схему «проживание до вселения» иногда применяют и застройщики, хотя гораздо реже, чем банки.

Резюмируем. У данной схемы два основных плюса. Выбранный объект закреплен за вами на несколько месяцев (или даже до сдачи новостройки в эксплуатацию), и цена на него не меняется. Тем временем профессионалы занимаются продажей вашей недвижимости, не создавая вам особых проблем.

Недостатки схемы «квартира в зачет»

Минусы тоже имеются. Во-первых, как говорилось, подходит для зачета далеко не всякое жилье, а только легко продаваемое. Во-вторых, не любую квартиру можно купить по данной схеме. Пользующиеся повышенным спросом студии и однокомнатные квартиры, как правило, застройщики распродают безо всяких программ. И, наконец, в-третьих, если вы не участвуете в описанных вариантах «проживание до вселения», то программа «квартира в зачет» не отменяет неприятной необходимости освободить проданную жилплощадь и на несколько месяцев или лет переселиться в съемное жилье в ожидании, пока будет достроена купленная квартира. Во время экономических кризисов и спада спроса строительные компании предпринимают попытки решить эту проблему. Например, запускают программы продажи квартир по зачетной схеме в уже сданном доме с отсрочкой половины платежа на несколько месяцев. Но такие примеры единичны.

Источник

Adblock
detector