как разделить квартиру на студии
Мне досталась доля в недвижимости: что я могу с ней сделать
Допустим, вы получили наследство, или развелись и поделили нажитое в браке имущество, или купили с кем-то квартиру в складчину. Словом, стали собственником доли какого-либо объекта недвижимости.
Рассказываем, как ею владеть и распоряжаться, что нужно сделать, чтобы продать, и о чем придется договариваться с другими владельцами долей.
Чем фактически владеет собственник доли
Владение долей квартиры чаще всего не означает владения правами на конкретную комнату (даже при наличии возможности выделить каждому владельцу по комнате). Собственник владеет долей в праве собственности, и она может быть как равной с долями других владельцев, так и большей или меньшей.
«Долевая собственность — особая форма владения, при которой ни у одного из сособственников нет определенно выделенного имущества, в каждом сантиметре квартиры есть доля другого собственника, — поясняет руководитель офиса «В Крылатском» компании «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Ирина Бербенева. — Поэтому иногда очень сложно установить порядок пользования. Если сособственники не могут договориться мирным путем, то они определяют порядок пользования по суду».
Впрочем, доля может быть и реальной. По словам председателя совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирины Доброхотовой, реальная доля может быть привязана к конкретным частям квартиры (например, комната 12 кв. м в двухкомнатной квартире общей площадью 52 кв. м). Причем выделяться может только изолированное жилое помещение — комната, а коридор, кухня и санузел остаются в общей долевой собственности. Выделение реальных долей приводит к тому, что квартира по факту превращается в коммунальную.
Кто может владеть долями
Количество владельцев и их качественный состав законом не ограничены. Например, собственность может принадлежать только физическим или только юридическим лицам, а также одновременно физическим и юридическим лицам.
Особенности владения долями
Обладатель доли в жилой недвижимости имеет все права собственника, а именно права владения, пользования и распоряжения. Однако реализовать эти права без согласования с другими собственниками невозможно. «Чаще всего это приводит к различным спорам, и попытка реализации того или иного права без согласования с другими владельцами может быть признана судом неправомочной. Чтобы не доводить дело до конфликта, собственник доли должен понимать, что своими действиями ему не следует нарушать права владельцев других долей», — рассказала управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.
Собственник доли в жилой недвижимости обязан платить имущественный налог и коммунальные платежи, помимо этого, оповещать других владельцев жилья о планируемых сделках со своей долей собственности (продажа, аренда, залоговое обеспечение и т. п.). Владелец доли в помещении должен содержать свою собственность в порядке, устранять аварийные ситуации, даже если он фактически не использует помещение.
«Долевая собственность — это ограниченное пользование. Если другой собственник не проживает в квартире, не стоит забывать о том, что он может в любой момент воспользоваться своей жилплощадью», — отмечает Ирина Бербенева.
Как оплачиваются услуги ЖКХ
Услуги ЖКХ при общей долевой собственности оплачиваются, как правило, по единому платежному документу. При этом любой участник долевой собственности вправе обратиться в управляющую компанию с заявлением о выставлении ему отдельного счета за услуги ЖКХ пропорционально его доле, рассказала руководитель юридической службы компании «Инком-Недвижимость» Светлана Краснова. «Законом определено, что участник долевой собственности обязан участвовать в издержках по содержанию и сохранению имущества соразмерно своей доле», — говорит эксперт.
Можно ли кого-нибудь зарегистрировать в долевой квартире
Владелец доли в квартире имеет право сам зарегистрироваться в ней без согласия других собственников. Он также может зарегистрировать там своего несовершеннолетнего ребенка, поскольку по закону местом жительства несовершеннолетнего до 14 лет является место жительство его родителей (или одного из них). Если же владелец хочет зарегистрировать в долевой квартире супруга или супругу, родителей, других родственников, а также лиц, не состоящих с ним в родстве, то ему придется получить согласие всех совладельцев квартиры.
Как выделить свою долю, чтобы ни от кого не зависеть
Гражданский кодекс России позволяет выделить долю в натуре, но лишь в том случае, если есть техническая возможность оборудовать в этой части жилья отдельный вход и санузел. Только при соблюдении этих норм можно поставить объект на кадастровый учет и оформить на него право собственности.
«При выделении доли в натуре участник долевой собственности становится индивидуальным собственником, для него долевая собственность на имущество прекращается, — поясняет Светлана Краснова. — Но применительно к квартирам реализация процедуры выдела доли практически невозможна. Поэтому чаще всего собственники долей обращаются в суд с требованием об определении порядка пользования квартирой (закреплении конкретной комнаты за истцом)».
Поделить современные квартиры непросто, поскольку общая площадь должна быть не менее 28 кв. м (СНиП 01.31.2003) с учетом особенностей планировки. Если представить себе, что квартира очень большая и обустройство двух отдельных входов в ней возможно, то изменение жилой и нежилой площади, установка нового оборудования и подвод коммуникаций обойдутся недешево.
«В случае когда обособление доли в натуре осложняется объективными причинами, юристы советуют выделить свою долю в денежном эквиваленте, — отмечает Ирина Доброхотова. — Владелец, отказавшийся от своей доли, взамен получит деньги от других сособственников, которые после этого смогут распределить его долю между собой».
Можно ли продать свою долю
Можно, но сначала придется уведомить об этом других владельцев долей, поскольку они имеют преимущественное право на выкуп помещения. Если другие собственники не выкупят долю в течение месяца или не напишут письменный отказ до истечения этого срока, то можно искать покупателя на стороне.
«Если собственник доли нарушил право преимущественного выкупа других владельцев долей, то они могут в течение трех месяцев подать иск в суд, который вернет им это право, — рассказывает Мария Литинецкая. — Такой сценарий возможен не только, если собственник втайне от других владельцев продал свою долю, но и в том случае, если он завысил стоимость своей доли при их извещении, а постороннему покупателю назначил меньшую цену».
Совместная продажа (одновременная продажа всей долевой квартиры) всегда гораздо выгоднее, чем продажа доли, считает брокер агентства недвижимости Century 21 Milestone Сергей Коршунов. Необходимо использовать любые возможности договориться с другими владельцами долей, нанять агента-профессионала, который сможет убедить ваших родственников на совместную продажу.
«Ваша доля и ваши возможные проблемы с родственниками не нужны никому, кроме профессиональных участников рынка — перекупщиков, — отмечает Коршунов. — А значит, и реальная стоимость доли будет как минимум на 30% ниже, чем рассчитанная арифметическим путем от стоимости целой квартиры».
Сложности распоряжения долевой собственностью
Российское законодательство не ограничивает минимального размера долей собственности. Это открывает путь к бесконечному дроблению любых помещений.
«На одну квартиру могут претендовать собственники с мизерными долями, — объясняет Мария Литинецкая. — В судебной практике были случаи, когда владельцы, скажем, 1/40 квартиры требовали вселения в жилье и снятие препятствий, которые им чинили собственники половины или трети квартиры. Обычно суд назначает выплату компенсации, то есть фактически принуждает владельца большей доли согласиться на выкуп незначительной доли».
Надо понимать, что общая собственность нередко объединяет людей с противоречивыми интересами. Не все владельцы долевой собственности одинаково ответственно оплачивают коммунальные услуги и налоги. Один из владельцев может попытаться тайно или обманным путем продать свою долю. Возможны и другие конфликтные ситуации. Все спорные вопросы, касающиеся долевой собственности (даже если речь идет об оплате услуг ЖКХ), нередко решаются в суде.
Угол в подарок
Суд спор рассмотрел и гражданину в иске было отказано.
Районный суд выслушал все стороны конфликта, изучил ситуацию и сказал,что владелец меньшей доли в однокомнатной квартире «не обладает безусловным правом на вселение».
В переводе на обывательский язык это означает, что у истца нет «безусловного» права на проживание в квартире.
Районный суд подчеркнул: то, как будут реализовываться права собственников, зависит от размеров их доли. По закону, если договориться о пользовании квартирой двум хозяевам не получилось, то «удовлетворить требование о вселении можно, только определив при этом, как пользоваться помещением, и предоставив каждому из собственников соразмерную его часть».
Но в нашем случае предметом спора было маленькое жилье. Так что предоставить собственнику помещение «соразмерное» его доле в однокомнатной квартире сделать было просто технически невозможно.
Как написал в своем решении районный суд, вселение истца в квартиру «приведет к существенному ущемлению прав и законных интересов ответчика».
Суд заявил, что вместе пользоваться квартирой эти люди не смогут, они чужие друг другу и не являются членами одной семьи. Кроме того суд заметил, что собственник меньшей доли вообще никогда не жил в той квартире.
Естественно, обиженный истец обжаловал это решение в краевом суде. Апелляция изучила решение районного суда и отменила его. Более того, краевой суд сказал, что истец в своем требовании был прав.
В краевом суде заявили еще, что наличие маленькой доли в общей собственности правового значения не имеет: это не ограничивает право на владение и пользование имуществом.
А еще,по мнению краевого суда, никто не ставил вопрос о возможной выплате собственнику крохотной части квартиры, компенсации в счет причитающейся ему доли. Но с таким решением не согласился уже истец и пошел жаловаться дальше и выше. В итоге спор дошел до Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ. Там спор двух собственников однокомнатной квартиры затребовали и изучили.
Вот позиция Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда.
Вот что еще важное заявила высокая судебная инстанция: в таких «квартирных» спорах суд не может отказать в удовлетворении требования об определении порядка права пользования помещением. Подобный порядок пользования и должен быть установлен в таком деле, заявили в Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ.
По мнению высокого суда, спор сторон в таких конфликтах неизбежно приведет к нарушению прав одного из собственников жилого помещения.
Проще говоря, те собственники, которые на постоянной основе живут в квартире, могут выплачивать деньги за аренду квадратных метров соседу, которому отказано во вселении.
В результате Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда отменила решение по этому делу апелляции и отправила спор об однокомнатной квартире на новое рассмотрение в краевой суд, но велела сделать это с учетом своих разъяснений.
Деление квартиры на студии
В данной статье мы рассмотрим возможность разделения квартиры на студии, а также устройства квартиры-студии при проведении перепланировки.
Что такое понятие как «квартира-студия» в жилищном законодательстве не определено и его следует отнести к скорее к коммерческому термину.
Согласно сложившейся практике к квартирам-студиям, относятся помещения с минимальным количеством внутренних перегородок, где, к примеру, кухонная зона может быть объединена с жилой площадью, образуя единое пространство и как правило это помещения крайне ограниченного размера начиная от 8 кв. метров и заканчивая 20-25 кв. метрами.
Пример квартир-студий в новостройке
Зачем собственники хотят делить квартиру на студии:
Ответ на этот вопрос простой
Если разделить квартиру на студии, то ее можно сдать по-комнатно (4 студии) за порядка 80 тысяч. Выгода кажется очевидной. Сделать один раз «инвесторский ремонт», вложившись в него несколько больше чем в ремонт обычной квартиры, но потом на протяжении десятков лет, сдавать их в аренду, с практически гарантированной загрузкой, так как маленькие площади всегда востребованы на рынке аренды.
Допустим покупается «убитая под ремонт» трехкомнатная квартира за 10 миллионов. Вкладывается миллион-два в ремонт. Делиться на 4 студии. И каждая студия продается по 3-4 миллиона. Итого два-три миллиона после реализации проекта остается в плюсе.
И на рынке уже существует множество подобных «студий» под продажу и множество компаний которые обучают данному виду деятельности.
Проблемы узаконивания деления квартир на студии.
Проблем множество. Начнем по порядку:
Бизнес на разделении квартир на студии
По нашему мнению бизнес на разделении квартир на студии в данное время «не сделать». Проблемы с соседями, не возможность согласования перепланировки, законодательные препоны, не ясный правовой статус, все это в данное время осложняет процесс.
В большинстве случаев это становиться дорогостоящим и убыточным мероприятием, так как для того что бы «попробовать», необходимо как минимум купить квартиру, вложиться в ремонт, начать работу и позже понять что сдавать в аренду эти студии нельзя и с продажей их будут также сложности.
Кроме того, в последнее время «инициативу» перехватили застройщики, которые стали строить дома в которых уже изначально
квартиры крайне малогабаритные, то есть фактически это и есть студии, но у них есть нормальный правовой статус (квартира, апартаменты), а не доля (условно 28/100) в общей площади.
Компании занимающиеся делением квартир на студии:
Компании, которые в данное время занимаются подобными делениями не информируют будущего покупателя о сложностях, которые возникнут у него в будущем.
Акцент в основном ставится на эмоциональную составляющую, что наконец то у человека будет собственное отдельное жилье и он не будет от кого то зависеть.
Проблемы же будущих собственников после продажи их не интересуют.
И допустим вы не верите всему написанному выше. Вы предположили что мы ничего не понимаем, а те кто этим занимаются ситуацию знают значительно лучше. И вы решили проверить данную информацию.
Пообщавшись с компанией которая занимается делением стоит задать им следующие вопросы:
Под вопросом мы будем давать комментарии с проблемами относительно данного вопроса.
Один из наших собственников, рассказывал нам, что он реально посчитал сколько нужно электричества и пошел подавать заявку причем даже не в управляющую компанию, а каким то образом дошел до Мосэнерго и сказал сколько ему нужно электричества на квартиру.
И чиновник в «одном окне» спросил «А зачем столько? С таким количеством электричества вы из квартиры «завод» сможете запитать».
И таких пунктов можно написать еще приличное количество. Но цель данной статьи не в этом, а в том что бы прокомментировать собственникам всю негативную ситуацию по разделению квартир на студии.
Да и в принципе и гражданам которые хотят заняться данным бизнесом и которым «красиво рассказывают» различные «инфоцыгане» о обучении такому бизнесу как «доходная недвижимость в виде деления квартир на студии» (естественно за свои курсы они берут немалые деньги), будет полезна данная статья, в контексте того, что не стоит им заниматься.
Первыми, кому будут звонить через непродолжительное время разъяренные собственники с вопросами, что вы нам продали и что теперь нам делать с предписанием жилищной инспекции будете Вы.
Но скорее всего подобного не случиться, так как после нескольких звонков сим-карту придется заблокировать и собственники со своими бедами останутся наедине с собой.
Это ссылки с сайта Мос.ру — официальный орган города Москвы с которым вам придется столкнуться в лице жилищной инспекции.
А вот со ссылкой ниже, ситуация значительно сложнее. Просто исключительно все плохо.
И теперь, у них предписание на восстановление исходной планировки квартиры, то есть они уберут все кухни, уберут все санузлы (после подобной ситуации сомневаемся что им согласуют хотя бы один дополнительный) и фактически будет то, что они будут жить в коммунальной квартире.
То есть получиться, что 6 незнакомых человек (хотя скорее всего там фактически больше человек проживает) «скинулись» деньгами и купили пятикомнатную квартиру и все туда заселились. Хотя когда они покупали ее, думаем что о подобном возможном варианте развития событий разные «делильщики квартир на студии» их не предупредили.
Но звучало бы это приблизительно так и было бы комично:
«У вас будет свое жилье, отдельная, пусть небольшая, но своя уютная квартира, никто вас не будет беспокоить, вы всегда ее сможете продать. Но есть вероятность, что придет жилищная инспекция, всех ужасно «вздернет», и вы с соседями переделайте за свои деньги весь этот инвесторский ремонт в обычную квартиру и дальше будете жить «одним колхозом».
Подобных ссылок можно без труда найти десятки, данный вопрос стоит на жестком контроле жилищной инспекции.
И «подискутировать» с жилищной инспекцией на тему «мы считаем что это не гостиничные услуги а отдельные комнаты» не удастся.
Жилищная инспекция «молча» выдаст предписание на устранение нарушения с комментарием что «если вы считаете что ваши права нарушены, вы можете оспорить предписание в суде».
Процесс затянется не на один месяц и вероятность того что вы выиграете суд нулевая. Мы были на подобных судах.
С одной стороны приходит собственник с умными адвокатами и «сумками» документов, экспертиз и заключений.
С другой стороны является представитель жилищной инспекции.
Начинается долгие, пламенные и обличающие выступления собственника и адвоката, сотрясание документами и выводами о том что «все соответствует», в ответ короткий и унылый монолог представителя жилищной инспекции представляющего видение ситуации госорганом.
Судья заходит в совещательную комнату, щёлкает замок. (Началось совещание).
Через секунду снова щелкает замок, судья выходит. (Совещание окончилось).
Решение — в иске отказать, требование жилищной инспекции удовлетворить в полном объеме.
Согласование деления квартиры на студии
В жилищном законодательстве нет запрета разбивки квартиры на меньшие (в том числе и студии). Однако, несмотря на это, согласовать разделение квартиры на студии, исходя из сложившейся на текущий момент практики согласования, не представляется возможным.
Жилищной инспекцией проект перепланировки с разбивкой квартиры на несколько студий трактуется как устройство хостелов (гостиниц, апарт-отелей), что изменяет первоначальный статус помещения с жилого на нежилое.
Согласно действующим нормам, любое нежилое помещение, расположенное в жилом доме, должно иметь отдельный вход, обособленный от общедомовой площади, служащей для доступа жителей в свои квартиры.
План застройщика и дизайн-проект разбивки квартиры
Подобную перепланировку согласовать невозможно по целому ряду причин, так как дизайн-проект выполнили без учета действующих норм.
Незаконная перепланировка в студии и последствия
Несмотря на то, что закон предполагает согласование перепланировки и/или переустройства квартир, зачастую ремонтные работы производятся самовольно.
При выявлении самовольной перепланировки жилищная инспекция налагает на каждого собственника помещения штраф 2500 рублей, а также выдает собственнику предписание с требованием узаконить перепланировку или вернуть помещение к первоначальному планировочному решению.
А так как узаконивается перепланировка все в тоже же жилищной инспекции, а разбивку квартиры на студии она никогда не узаконит, то остается только один вариант — возвращение планировки квартиры к исходному состоянию, либо корректировка планировочного решения до такого варианта, который не будет предполагать устройство студий.
Согласовать выполненную перепланировку «по факту» возможно лишь в том случае, если при проведении работ не нарушались действующие нормы.
В случае неисполнения этих требований, жилищная инспекция передает дело в суд и дело может закончится даже лишением прав собственности и продажи квартиры с торгов.
К тем же результатам приводит попытка не допустить представителей жилищной инспекции и управляющей компании на объект.
Спасибо за прочтение статьи, надеемся, мы в полной мере в данной статье раскрыли тематику деления квартир на студии.
Квартира, разделенная на студии, – что это?
Что только не придумывают собственники, риелторы, хитрые предприниматели, лишь бы любыми путями извлечь прибыль из продажи недвижимости.
Расскажу, что же такое продажа так называемых малогабаритных студий (а на деле «псевдостудий»), распространенных в Москве, Санкт-Петербурге и иных городах.
На вторичном рынке жилья в Москве стали появляться псевдостудии — на это обратили внимание риелторы. Такое жилье создают путем перепланировки обычных квартир: однушку, двушку или трешку разделяют на несколько крошечных студий с отдельной кухней и санузлом. Стоят они дешевле, но не все покупатели понимают связанные с ними юридические риски.
В чем риск
Разделение квартиры на две или несколько студий — идея не новая. В Интернете предостаточно статей с идеями, вдохновляющими на переоборудование квартиры на несколько студий, к которым еще и прикрепляются отзывы собственников, совершивших такие перепланировки и далее сдающих такие квартиры в аренду и имеющих с этого доходы. К тому же в таких статьях вам прям посоветуют спокойно делать перепланировку, несмотря на то что квартира взята под ту же ипотеку. На YouTube тоже размещены десятки видео о том, как сделать перепланировку и подвести к каждому помещению свет и воду с отдельными счетчиками. Общая площадь такого жилья — около 10–15 кв. м. Чаще всего крошечные студии создают, чтобы выгодно сдавать в аренду, но на рынке стали появляться предложения и о продаже.
Плюсы для покупателей, конечно, находятся. Студии дешевле, чем квартиры, и удобнее, чем комнаты, — за счет отдельного санузла и кухни. Но эксперты советуют относиться к ним с осторожностью.
Первый вопрос к продавцам студий — по перепланировке и подведению коммуникаций в помещения. Жилищный кодекс, а также постановление Правительства РФ от 28.01.2006 г. № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом», СП 5.413330.2011, СП 31-107-2004 предъявляет к застройщикам много требований. К примеру, жилая комната не должна быть меньше 9 кв. м, а кухня — меньше 8, вход в санузел нельзя делать из жилой комнаты или кухни, а кухню нельзя размещать над жилой комнатой нижнего этажа.
Студии обычно оборудуют на первых этажах, изредка выше. Чаще всего разделяют двух-трехкомнатные квартиры, но владельцы арендного бизнеса рассказывают на YouTube и о преобразовании однушек. В этом случае приходится переоборудовать под комнату кухню. Площадь жилого помещения при этом не превышает 7–8 м, а в некоторых случаях составляет всего 5.
По словам заведующего кафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости в Финансовом университете при Правительстве России профессора Александра Цыганова, это не частая, но и не единичная ситуация в городах с дорогими квартирами и старым жилым фондом с коммунальным заселением, то есть в Москве и Санкт-Петербурге.
«Обмануть невнимательного покупателя можно, но проверить законность установки санузла в студии довольно легко — на документах по студии или доле в квартире все санузлы должны быть отражены на поэтажном плане, иметься документы по оплате коммунальных услуг, желательно счетчики на воду и документы на них», — пояснил он «Известиям».
Руководитель отдела городской недвижимости «НДВ — Супермаркет недвижимости» Елена Мищенко отметила: в Москве владельцы такого жилья не всегда приводят в порядок электросети и водопровод до продажи. «На словах обещают узаконить коммуникации в каждой комнате. Но на практике я еще не встретила «студии» с узаконенным подведением коммуникаций. Обычно таким жильем обзаводятся покупатели, которые хотят жить в пешей доступности от метро, но не располагают достаточной суммой на полноценную квартиру», — рассказала она.
Александр Цыганов подчеркнул, что студии всё же остаются долями. «Превращение доли в квартире в отдельный объект недвижимости возможно, но потребуется еще больше сложных согласований, и только в этом случае студия станет самостоятельным объектом недвижимости, которым можно свободно распоряжаться», — добавил профессор.
Авторы объявлений о продаже таковых квартир-студий не говорят прямо о перепланировке. Это можно установить по косвенным признакам: фотографиям и метражу — общая площадь жилья не больше 10–13 кв. м. Кроме того, все они находятся зачастую на первом этаже, либо на цокольном.
Продавцы не указывают и на то, что продается именно доля, а не студия. В данных ситуациях речь идет исключительно об общедолевой собственности, поэтому нельзя называть продаваемое жилье студиями. Но доверчивых покупателей продавцы разводят именно таким образом-называя долями именно студии.
На самом деле это не деление на студии объекта, а деление на доли обычной квартиры. В праве собственности на квартиру может быть две или несколько долей, как мы знаем из ГК РФ (глава 16). Как правило, на законодательном уровне можно оформить порядок пользования долями, то есть за каждым собственником, например, закрепляется комната. Но при продаже таких псевдостудий, конечно же, никакого порядка пользования долями покупатели не получают, он не оформляется, и потом возникают различные неожиданности на практике.
Какие сюрпризы?
Представьте, что вы купили студию, которую оборудовали на месте бывшей кухни. По факту это ваше жилище, потому что вы за него заплатили. А по закону, кухня – это место общего пользования. И остальные дольщики имеют право туда заходить. Ваши имущественные права ничем не защищены. Если семья из четырех человек владеет трехкомнатной квартирой, каждый жилец может передвигаться по другой комнате совершенно спокойно. То есть по закону получение доли не обозначает получение конкретной комнаты (если только вы не оформили порядок пользования через суд, что случается редко, или соглашение между собственниками).
То есть вот эти ухищрения продавцов вот таких псевдостудий, когда они преподносятся именно студиями и не говорится о том, что на самом деле это доля — это обман потребителя.
В Москве такие сделки предлагают провести чаще всего договором дарения доли. А это очень сомнительная схема.
С помощью договора дарения продавцы уходят от налогов с продажи имущества. Кроме того, это позволяет им обойти еще одну процедуру. Дело в том, что если у тебя в собственности доля, ты в первую очередь должен предложить ее своим содолевикам. Продать ее другим людям можно, только если содолевики откажутся. Если одаряемое лицо не является близким родственником дарителя, то ему придется заплатить налог, что, конечно, невыгодно для получателя доли.
Покупатели в таких случаях несут определенные юридические риски. Во-первых, при последующей перепродаже придется либо снова уходить в дарение, либо заморачиваться с предложением доли содолевикам. Во-вторых, если возникнут судебные разбирательства по определению проекта пользования долями, может не получиться доказать, что конкретная комната находится в пользовании конкретного человека. В-третьих, это не совсем дарение. Деньги передаются как-то вчерную на практике. Аннулировать такую сделку будет сложно, придется доказывать, что деньги вообще передавались (выводы из практики).
Авторы объявлений о продаже крохотных студий на «ЦИАНе» подчеркивают, что условия сделки у них особые. Зачастую требуют оплату только наличными, ипотека, материнский капитал не подходят.
Елена Мищенко отмечает, что больше всего псевдостудий расположено на юге Москвы — в районах Бирюлево и Бутово, а также в Реутове. «Цена таких предложений соразмерна стоимости комнаты в соответствующем районе. Например, псевдостудию площадью 10 кв. м на первом этаже 12-этажного панельного дома в районе Люблино можно приобрести за 1,7 млн рублей», — говорит представитель «НДВ — Супермаркет недвижимости».
Генеральный директор петербургского агентства недвижимости «Доли. ру» Игорь Аболемов рассказал «Известиям», что такие варианты жилья встречаются и в Северной столице, особенно в исторической части города.
«Подобные объекты появляются путем деления бывших коммуналок. Площадь таких лотов — менее 25 кв. м. В среднем — от 14 до 18 квадратов. Как правило, они появляются на первых этажах и являются не отдельной жилплощадью, а долей. Основной сложностью и опасностью для тех, кто хочет купить студию в центре, является неузаконенная перепланировка. При обнаружении данного факта владельца могут обязать вернуть объект в первоначальное состояние. Такая операция является крайне трудоемкой и дорогостоящей. Кроме того, отметим, что ответственность за перепланировку возлагается на хозяина помещения, а не на того, кто ее сделал», — сказал он.
Эксперты сходятся в одном — к псевдостудиям следует относиться с крайней осторожностью. Они могут быть совершенно узаконены по части перепланировки и коммуникаций, но нужно иметь в виду, что покупатель приобретает долю в квартире, а у нее особенный юридический статус. Даже если это условие устраивает клиента, то сделку следует совершать «по-белому», иначе сложностей не избежать.
Я также не советую влезать в такие сомнительные схемы покупки недвижимости.
Еще раз все риски
Квартира-студия – это обычная квартира, поделенная на несколько студий со своими входами и санузлами и зачастую с общим коридором (по сути, это старая добрая коммуналка, но в современном веке ее стали модно называть студией).
Такие квартиры продаются зачастую потому, что это выгодно первоначальному собственнику: псевдостудию продать легче и быстрее, чем всю квартиру разом.
-Перепланировка таких квартир зачастую незаконная, потому что устанавливать в комнатах унитазы и делать переустройство по закону запрещено, и поэтому такие квартиры и расположены на первых этажах МКД, дабы не затопить случаем соседей (ответственность по ст. 7.21 КоАП).
Вы не собственник недвижимости при таких покупках, а просто собственник доли, при этом порядок пользования долевой собственностью не определен между собственниками.
Практически никогда нет отдельных счетчиков в каждой студии, счета за коммунальные услуги вы будете получать общий на квартиру, и каким образом потом платить каждому собственнику – большой вопрос
Бытовые неудобства: это обычная квартира, незаконно разделенная на студии, с тоненькими стеночками, звукоизоляции никакой.
В любой момент можно получить предписание компетентных органов (жилинспекции, например) о незаконной перепланировке и предписание о приведении квартиры в первоначальное состояние согласно техплану.
Продать такую долю гораздо сложнее, нежели отдельное жилье с кадастровым номером. Для этого нужно сначала предложить свою комнату содольщикам. По рыночной цене. Если они отказываются, получить согласие на продажу. А их часто не бывает на месте. Бывает, что содольщик соглашается на покупку и начинает тянуть время: то денег нет, то документы не в порядке.
Поэтому не связывайтесь с долевой собственностью!
