как заработать на съемную квартиру

Бизнес на дому: чем можно и чем нельзя заниматься в квартирах

756062251913261

В последнее время растет популярность бизнесов на дому. Каждый хоть раз в жизни стригся у мастера дома или покупал десерты из домашней кондитерской. Преимущества такого предпринимательства — экономия ресурсов, поскольку не надо тратить время на дорогу до салона и деньги на аренду помещения. Для потребителя подобные услуги тоже обычно дешевле.

Но бизнес на дому можно организовать далеко не всегда. В одних случаях потребуются специальные разрешения, в других — придется переводить квартиру в нежилое помещение, покупать оборудование и делать отдельный вход. Вместе с юристами рассказываем, что можно делать в квартире, а что нельзя.

Что можно делать в квартире

В квартире можно организовать небольшой бизнес — например, готовить десерты на заказ, шить одежду или собирать букеты. На дому разрешено оказывать услуги в сфере красоты (маникюр, парикмахерские услуги и другие). Для этого не потребуется переводить квартиру в нежилое помещение, рассказала юрист адвокатского бюро Asterisk Софья Волкова.

Квартиру можно использовать для профессиональной, научной и творческой деятельности. Организовать домашний офис могут программисты, дизайнеры или юристы — в законе нет ограничений. Например, адвокат может разместить свой кабинет в жилом помещении, которое принадлежит ему или членам его семьи, добавила член Ассоциации юристов России Мария Спиридонова.

«Жилые помещения, занимаемые адвокатом и членами его семьи по договору найма, также могут использоваться для адвокатского кабинета, но с согласия наймодателя», — уточнила она.

Домашний бизнес не должен нарушать права и интересы других собственников и соседей — например, из-за постоянной загруженности лифта или шума в подъезде. Также должны соблюдаться противопожарные и санитарно-эпидемиологические правила. «В особенности это касается работающих со специальным оборудованием и инструментами. Например, понадобится организовать пространство для дезинфекции инструментов тем, кто делает маникюр на дому», — объяснили Софья Волкова.

Зарегистрироваться в качестве ИП или самозанятого

Тем, кто хочет начать вести бизнес в квартире, нельзя забывать, что эта деятельность является предпринимательской и требует регистрации в качестве индивидуального предпринимателя или самозанятого. Платить налоги и делать отчисления в пенсионный фонд обязательно, напомнила Софья Волкова.

Заниматься бизнесом без регистрации, даже в своей квартире, незаконно и чревато санкциями. Административный штраф за это составляет от 500 до 2 тыс. руб. «Если налоговая докажет, что человек является предпринимателем и скрывает доход, то к административному штрафу добавится предписание на выплату до 40% незадекларированного дохода и штраф в размере 10 тыс. руб. Если незаконный доход превысит 2,25 млн руб., это может привести к уголовной ответственности», — предупредила она.

Бизнес с переводом квартиры в нежилое помещение

Не всеми видами предпринимательской деятельности получится заниматься в квартире. Если косметологические услуги мастер может оказывать на дому, то открыть салон красоты или массажный кабинет в квартире уже не получится. Для этого потребуется перевести помещение в нежилое и получить лицензию, уточнила частнопрактикующий юрист Наталья Тарасова.

То же самое касается полноценных кондитерской и ателье, кафе, частного детсада или кухни по приготовлению еды на заказ. Для этого также необходимо перевести квартиру в нежилое помещение с отдельным входом и собственной системой вентиляции.

Аналогично обстоит дело с хостелами и гостиницами, которые ранее были расположены в квартирах. С 2019 года закон запрещает заниматься гостиничным бизнесом в жилых помещениях. «Сделать из квартиры гостиницу получится, только если она находится на первом этаже или на втором при наличии под ней нежилого помещения. Все гостиницы обязаны пройти проверку и получить от Ростуризма документ о соответствии требованиям», — отметила Софья Волкова.

За несоблюдение этого требования грозит административная ответственность за использование жилого помещения не по назначению. Для граждан штраф составляет до 1,5 тыс. руб. «Необходимо серьезно отнестись к соблюдению противопожарных, санитарных и градостроительных норм, не забывая об интересах жильцов и их безопасности. Иначе жильцы могут пожаловаться в Роспотребнадзор», — добавила эксперт.

756062257253108

Перевод жилого помещения в нежилое

Перевод жилого помещения в нежилое возможен не всегда. Он допускается, только если квартира расположена на первом этаже либо непосредственно над нежилыми помещениями. Также нежилое помещение должно иметь отдельный вход и соответствовать пожарным и санитарным нормам.

Кроме того, для перевода квартиры в нежилое помещение потребуется получить согласие собственников примыкающих помещений и заручиться большинством голосов на собрании собственников жилых и нежилых помещений, расположенных в доме.

Что под запретом

Сложнее всего тому, кто хочет начать в квартире свое производство — делать этого нельзя. В жилых помещениях запрещено открывать крупное производство и устанавливать оборудование, которое будет мешать соседям и превышать допустимый уровень шума и вибрации, отметила Софья Волкова.

«Если говорить о категорических запретах, то это еще заведения, работающие после 23:00, склады, учреждения ритуальных услуг, рыбные магазины, прачечные, химчистки, бани и сауны. Не могут продаваться в жилых домах и взрывоопасные материалы, автозапчасти и шины», — добавила Наталья Тарасова.

Также в жилых помещениях запрещается размещение приютов для животных. Хотя закон не устанавливает ограничение по количеству домашних животных, которых можно содержать в квартире, к приютам для животных установлены специальные требования. Они должны быть размещены в специально предназначенных для этого зданиях, строениях и сооружениях.

756062253903228

Резюме

Если вы хотите использовать свою квартиру для ведения небольшого бизнеса, следует соблюдать несколько правил:

Источник

Как сдавать квартиру посуточно

Опыт отельера

У меня есть свободная однокомнатная квартира в Санкт-Петербурге, и я сдаю ее в аренду.

Раньше я сдавала на долгий срок, а потом решила проверить, сколько заработаю, если буду сдавать на день или на неделю. Вот что из этого получилось.

Как я сдавала квартиру

Подготовка квартиры

Больше всего меня волновало, что квартира будет простаивать. Когда ее снимают на год или два, с клиентами проблем меньше: сдал и забыл. Но когда ее снимают на день или неделю, клиентов должно быть много. Когда один выезжает, другой уже должен стучаться в дверь. Поэтому я постаралась сделать свое предложение привлекательнее.

В первую очередь я выписала все плюсы и минусы квартиры. Плюсы хотелось подчеркнуть, а минусы — исправить или как-то обыграть.

Исходные данные квартиры

Минусы Плюсы
Квартира не в центре, а в обычном спальном районе. Квартира рядом с метро. До центра на метро 20 минут.
Ремонт простой, морально устарел. Современная мебель.
Нет кофеварки — прежним жильцам она была не нужна. Есть плазма, вайфай, микроволновка, стиральная машина.
Нет спального белья и полотенец — при долгосрочной аренде жильцы пользуются своими. Вокруг много супермаркетов и торговых центров.
Квартира небольшая, 35 м². Дом по индивидуальному проекту.
Красивый вид на город с балкона на 24 этаже.
Зеленый район, не перегружен транспортом.

Что я докупила

При долгосрочной аренде главное, чтобы в квартире была крупная техника и интернет. Остальное жильцы обычно покупают сами.

Люди, которые снимают квартиру на несколько дней, обычно в отпуске или командировке. В такие поездки редко берут с собой что-то для жизни — считается, что все это уже есть на месте. Поэтому первым делом я проверила, чтобы в квартире была вся техника, посуда, белье, полотенца, туалетные принадлежности. Пришлось докупить кофеварку и кое-что из посуды.

Стирать белье между заездами времени не будет, поэтому я купила сразу 4 комплекта хорошего постельного белья и полотенец. Заодно нашла красивое покрывало, чтобы в объявлении комната выглядела наряднее.

я потратила на дополнительные покупки

Еще я купила расходные материалы на месяц вперед: чистящие и моющие средства, бумажные полотенца, мыло, туалетную бумагу, швабру и другие полезные мелочи для уборки.

Квартира не в центре города — этот минус никак не исправить. Зато она на 24 этаже, с балкона открывается чудесный вид. Я купила на балкон барные стулья и цветы — получился импровизированный лобби-бар с видом на город.

Площадь квартиры — 35 м², в комнате помещается большая двуспальная кровать. Этого хватит для пары, которая приехала посмотреть город на Неве, но если у них ребенок, то ей будет удобнее у моих конкурентов. Такой расклад меня не устраивал, поэтому я купила кресло-кровать и написала в объявлении, что у меня три спальных места.

Потом оказалось, что это удобно и небольшим компаниями туристов. За третьего гостя я просила всего 300 рублей в сутки, а делить расходы на троих выгоднее, чем на двоих.

Р за штуку, цветочки — в «Ленте» по 350 Р » loading=»lazy» data-bordered=»true»>

Регистрация на сайтах

Объявления об аренде квартиры я разместила на «Букинге», «Эйр-би-эн-би» и нескольких менее известных сайтах. Всего получилось 6 сайтов по бронированию жилья.

Для сравнения, «Эйр-би-эн-би» выплачивает деньги через 3 дня, его комиссия — всего 3%. Но со всеми неудобствами приходится мириться, потому что через «Букинг» приходит 80-90% клиентов.

На остальных сайтах объявления начинают показывать сразу после регистрации. Чтобы они вызывали больше доверия у потенциальных клиентов, можно зарабатывать значки вида «проверенное объявление» и «реальный хозяин» — на всех сайтах они разные. Для этого обычно просят подтвердить, что вы владелец квартиры.

я беру у клиентов в качестве залога

Где я разместила объявления

Сайт Комиссия Дополнительные условия
Букинг 15% Можно самостоятельно увеличить комиссию в настройках, тогда сайт будет вас продвигать и рекомендовать в поиске.
Суточно-ру 15% Комиссия остается в вашем виртуальном кошельке на сайте, за эти деньги можно продвигать объявление.
Эйр-би-эн-би 3% Первые деньги могут заморозить, пока не убедятся, что вы не мошенник. А еще могут сами повысить цену за квартиру — это неудобно, когда жилье простаивает и хочется быстрее найти клиентов. Можно продвигать объявление за деньги.
Циан 0% Если заплатить за размещение, объявление показывают выше других и выделяют цветом. Хотя бы раз в две недели объявление нужно поднимать, иначе его убирают из поиска.
Квартирка 0% Можно продвигать объявление за деньги.
Яндекс-недвижимость 0% Можно продвигать объявление за деньги.

Объявление об аренде

Когда я задумалась о посуточной сдаче квартиры, я посмотрела, сколько у меня будет конкурентов. Только «Букинг» показывает почти 7 тысяч объявлений вроде моего. Если смотреть только центр города, ощущение, что сдается вообще все жилье. В спальных районах дела чуть лучше, но сдавать там квартиру дешевле.

Я боялась, что клиентов на всех не хватит, а ко мне никто не придет — ведь у меня пока нет никакого рейтинга и отзывов. Поэтому в объявлении я постаралась указать все, что могло бы привлечь туристов.

Цену я решила для начала сильно не снижать — поставила на 100 рублей меньше, чем у конкурента через два квартала с его почти дизайнерским ремонтом, пятилетним стажем посуточной сдачи, рейтингом почти 10 звезд и 40 отзывами. Зато я на эти два квартала ближе к метро, у меня есть почти дизайнерский балкон на 24 этаже с видом на город!

Первый клиент пришел с «Букинга». Я еще не успела получить уведомление о брони жилья, как мне позвонил какой-то парень и сказал, что только что забронировал мою квартиру. Сделал он это из кафе напротив дома и через 5 минут был готов прийти.

Для меня это было неожиданно: тогда я еще не знала, как на практике выглядят мгновенные бронирования. Пришлось вернуться с полпути в спортзал и встречать гостя.

Рейтинги и отзывы

Следующий месяц я экспериментировала с рекламой и ценами, нарабатывала рейтинг и отзывы. Со временем некоторые клиенты становятся постоянными и бронируют квартиру напрямую — но все-таки основная часть приходит с сайтов.

С первым клиентом мне повезло: спрос на квартиру сильно зависит от рейтинга и отзывов гостей. Сильно позже, когда у меня уже был стабильный рейтинг 9,8 из 10, одна пара вдруг поставила 5,8 без видимого повода и объяснений. Мой рейтинг сразу упал до 8,2 — клиентов какое-то время приходило меньше.

Постепенно рейтинг снова вырос, все вернулось в норму, но я поняла, что это не просто цифры. Поэтому я старалась, чтобы гости оставались довольны: у меня всегда чисто, а я остаюсь дружелюбной, даже если совсем не хочется.

Сезонность

На спрос сильно влияет время года. В Санкт-Петербурге сезон для посуточной сдачи квартир — лето, майские и новогодние праздники. Бывает, что спрос повышается и в другие праздники: 8 Марта, «Ночь музеев», День города, «Алые паруса». Но это всплески на пару дней, и то не всегда.

Петербургский экономический форум никак не отразился на бронировании квартиры. Скорее всего, это потому что она в спальном районе, а бизнесмены и экономисты селятся в центре или гостиницах.

Все остальное время — это несезон. Чтобы квартира не простаивала, приходится выкручиваться: снижать цены, продвигать объявление, придумывать акции и скидки.

От сезона зависит и то, на какой срок снимают квартиру. В сезон люди приезжают надолго: часто снимают квартиры на 5, 10, а то и 20 дней. В несезон они чаще останавливаются на пару дней — посмотреть город, устроить романтическую встречу или по делам.

В итоге работать приходится больше, чем при долгосрочной аренде.

Обслуживание гостей

Когда я сдавала квартиру на долгий срок, это был пассивный доход: мне почти ничего не нужно было делать. Я звонила агенту и общалась с кандидатами, а потом просто время от времени проверяла, все ли в порядке.

При краткосрочной аренде я оказалась привязана к месту. Перед приездом гостей везде должно быть чисто, белье постирано и поглажено, вся техника должна работать. Сложнее всего в несезон, когда квартиру часто бронируют всего на сутки. Повезло, что спортзал, квартира и основное жилье у меня рядом.

С сохранностью квартиры все оказалось проще, чем я думала. Когда люди снимают квартиру надолго, в любом случае что-то ломается, пачкается, царапается. Даже самые аккуратные люди не относятся к съемной квартире так же бережно, как к своей. А те, кто снимает квартиру ненадолго, просто не успевают ничего сломать или разбить. Их главная цель — переночевать. Особенно это заметно по туристам, которые целыми днями гуляют где-то в городе.

я сдала квартиру за сутки. Это мой рекорд

Если хочется снизить нагрузку, можно сделать так, чтобы гости снимали квартиру на более долгий срок — не придется каждый день менять белье, убирать и гладить. На всех сайтах можно указать минимальное количество ночей. Но в несезон брони на сутки — примерно 30% дохода.

У меня есть один любопытный рекорд: за одни сутки я сдала квартиру 3 раза. Следите за руками:

Конечно, это много мороки. Но и немало денег. Другое дело, что такое было только раз — обычно больше одного клиента в сутки не бывает.

Доходы

Потом дела пошли лучше, в несезон я зарабатывала от 20 до 40 тысяч в месяц. Спрос сильно зависел от рекламы и скидок. Например, если сделать скидку на 30—50%, клиенты найдутся всегда. Но и работать придется почти ежедневно.

Кроме того, цена оказалась своего рода фильтром адекватности. Те, кто платил сильно ниже обычного, часто устраивали мне проблемы: например, отказывались выезжать, потому что не выспались, или пытались заехать без залога. После нескольких подобных ситуаций я перестала опускать цены.

я зарабатываю в месяц летом и в праздники

В сезон дела пошли еще лучше: летом и в праздники получалось зарабатывать 50—60 тысяч в месяц. В этот период забываешь, что такое реклама.

Основные расходы — это постельное белье и полотенца. Их приходится часто стирать и гладить, поэтому они быстро приходят в негодность. Примерный срок службы хорошего белья — 8 месяцев. Если добавить сюда расходы на чистящие и моющие средства и туалетные принадлежности, получается примерно 10—15 тысяч в год. При долгосрочной аренде все эти покупки — на совести арендаторов.

Что в итоге

Сдавать квартиру посуточно выгоднее, чем на долгий срок, особенно летом и в праздники. Но при этом приходится много работать.

Совмещать этот бизнес с работой на полную ставку у меня бы не получилось, поэтому пока я решила в сезон сдавать квартиру посуточно, а в несезон — на долгий срок. Из-за коммунальных платежей это получается даже выгоднее, чем круглый год сдавать квартиру посуточно.

Постоянных клиентов я потеряю, но если сдавать квартиру только в сезон, то клиентов и так хватит. А рейтинг и отзывы никуда не денутся: объявления можно просто поставить на паузу, а потом снова открыть. На одних площадках это можно сделать самому, на других приходится дозваниваться до поддержки.

В «Букинге» можно закрыть бронирование на неопределенный срок, но объявление продолжают показывать в поиске и на карте. Чтобы объявление убрали из поиска, нужно им позвонить. А в «Циане» объявление нужно поднимать каждые две недели, иначе оно становится неактивным. В несезон можно просто этого не делать.

author m smetanina.i2gzgfuetctq

loader loaf aa7da19c722c45715bbefb58ac479ccb

Спасибо за то, сто поделилось своим опытом. Я тоже сдаю свою квартиру в Питере, правда экслюзивно на Airbnb и хочу поделиться своим.

На Booking и прочие сервисы я сознательно не стал добавлять объявления, так как для меня это своего рода фильтр адекватности гостей. На Airbnb очень быстро получил статус суперхоста, который поддерживаю уже год, а это дополнительные клиенты, которым важно качество и комфорт.

Сам я живу в другом городе или по большей части путешествую, т.е. к Петербургу из-за посуточной аренды я не привязан. Для встречи гостей организовал self check-in (самостоятельное заселение), что позволяет принимать гостей в любое время суток. Для передачи ключей сейчас есть классные устройства, называются Lockbox, я использую от компании Igloogome, т.к. у него есть синхронизация с Airbnb и каждый гость получает свой PIN, который действует только на время его заезда (при этом в случае продления через приложение можно сгенерировать новый на нужный интервал). Попотеть пришлось только с домофоном, я разработал концепт устройства для автооткрытия двери (вместо домофонной трубки) и заказал сборку и ПО у фрилансеров. Устройство тоже синхронизируется календарем Airbnb через интернет. В день заезда гостя при звонке в мою квартиру устройство сэмулирует снятие трубки и откроет дверь. Такой режим также можно включать нажатием кнопки на 30 минут, гостям эта фишка очень нравится, удобно когда ждёшь курьера с пиццей 🙂

В квартире для удобства гостей у меня есть все необходимое:
— для готовки (все виды чая и кофе, растительное масло, соль, сахар, специи и т.д.);
— для бытовых нужд (шампань, гель для душа, одноразовые зубные щетки, средства для уборки и т.д.)
— есть даже подписка на Netflix и гамак для аэройоги.
Я сам останавливаюсь у себя в те редкие дни, когда бываю в Питере и мне тоже нравится проводить время с комфортом. У меня есть гости, которые приезжают ко мне на регулярной основе уже по 3-4 раза и это очень крутой показатель для хоста (как мне кажется). Все это также позволяет мне собирать только 5-ти звездочные отзывы.

Джентельмены верят друг другу на слово и мои гости выезжают из квартиры также самостоятельно, как и заезжают, а уборка приходит уже после их выезда. Подобрать уборщиц можно через сервис Youdo и затем работать с ними на постоянной основе, но для проверки качества на этапе выбора и до отъезда из страны лучше находится на месте, либо иметь в городе доверенное лицо. Лучше дружить с несколькими уборщицами на случай форс-мажора и распределять между ними нагрузку. Мой хороший друг так сдаёт 4 квартиры в Москве (правда не свои, а съемные), а сам живет на Пхукете и удаленно управляет этим хозяйством.

Сори за лонгрид в комментариях, просто есть что сказать на эту актуальную для меня тему. Закругляюсь 🙂

Источник

6 вопросов, которые стоит задать себе, прежде чем покупать квартиру под аренду

Читатели Т⁠—⁠Ж делятся сомнениями

Это истории читателей из Сообщества Т⁠—⁠Ж. Собраны в один материал, бережно отредактированы и оформлены по стандартам редакции.

Как вы будете использовать эту квартиру в будущем?

anonym male

Занимаюсь арендой с 2004 года. Сначала купил и сдал однокомнатную квартиру в Москве. Последние несколько лет получаю за нее 40 000 Р в месяц. Цена не меняется, потому что все это время в ней живет один и тот же человек.

Когда мы ремонтировали квартиры, старались, с одной стороны, экономить, с другой — делать все качественно и практично, так, чтобы самим было приятно там находиться. Считаю, что, например, лучше поставить двуспальную кровать или хотя бы вложиться в хороший диван, а не оставлять старый и продавленный.

Часто дорогим выходит обустройство кухни: можно на чем-то сэкономить, но все-таки нужно сделать полноценную кухню, а не набор разномастных шкафов. Именно благодаря качественному ремонту и хорошей мебели все мои квартиры сдавались и сдаются по цене выше среднерыночной. Несмотря на расхожее мнение, что арендаторы «убивают» ремонт, чаще всего такая проблема существует лишь в посуточной сдаче. Если сдавать хорошую квартиру на долгий срок, то в нее, как правило, заселяются аккуратные люди.

Считаю, что сдача квартир — это не бизнес, а просто источник дополнительного дохода. Если бы я занимался посуточной сдачей, доход был бы выше. Но этим надо заниматься профессионально, иначе вместо прибыли будут убытки. А еще хорошую квартиру в центре Москвы выгодно сдавать не напрямую, а фирме, которая будет пересдавать ее посуточно, каждый месяц платить вам арендную плату и сама позаботится о налогах и ремонте.

Покупку недвижимости для сдачи я не считаю привлекательной инвестицией из-за очень долгой окупаемости.

Имеет смысл идти на это, только если есть отложенный потребительский спрос: например, когда квартира покупается в расчете на то, что кто-то из членов семьи через несколько лет будет в ней жить. Ну и если квартира уже есть, то можно ее сдавать. А в инвестиционных целях сегодня я предпочел бы приобрести апартаменты. Квартира за 8—10 млн может приносить 35 000—45 000 Р в месяц. За эти же деньги можно приобрести два апарта, которые будут сдаваться за 50 000 Р в месяц.

Стоит ли потенциальный доход вложенных усилий?

aleksandr razin.qncle4

Мне досталась по наследству однокомнатная квартира в пятиэтажке — чистая, ухоженная и с хорошим ремонтом. Найти в нее адекватного и бережного арендатора оказалось большой проблемой. Зато за последние четыре года квартиросъемщик сменился лишь один раз, и с обоими жильцами не было никаких сложностей. Это большая редкость, потому что до этого один арендатор оставил после себя сломанными несколько полок в шкафу и каркас кровати. А другой жилец несколько раз просил об отсрочке платежа и потом резко съехал, прихватив с собой пылесос и СВЧ. Поступок странный: все потери покрыл оставленный им залог. Но мне пришлось тратить время на покупку новой техники и поиск нового жильца.

За вычетом коммунальных платежей я получаю за квартиру 30 000 Р в месяц. По счетчикам платит арендатор. Но на сегодняшний день я не рассматриваю аренду как источник дохода, квартиру сдаю скорее «по накатанной».

Если мой нынешний арендатор съедет, скорее всего, я продам квартиру и вложу деньги во что-то более прибыльное.

Потому что, если посчитать, на самом деле это абсолютно бессмысленная затея. Без учета налогов и при условии постоянной аренды без простоев, ремонтов и каких-либо вложений доходность от сдачи — всего около 5% годовых. Гораздо выгоднее инвестировать — этим я и думаю заняться.

А если боитесь, что акции рухнут, можно купить и сдавать в аренду машино-место. Получается около 10% годовых, а потенциальных проблем намного меньше, чем с квартирой: кусок бетонного пола не сломают, не сожгут, ничего там не украдут.

Выгодно ли сдавать квартиру в вашем городе и как скоро она окупится?

anonym female 11.ghpqri

Благодаря накоплениям и инвестициям родителей удалось купить и сдать две квартиры в Москве. Состояние одной квартиры ниже среднего, к тому же она на окраине города. Зато это однушка, а они всегда сдаются лучше, даже если находятся не в самом хорошем районе. Жильцы здесь меняются в среднем раз в год-два. Квартира редко простаивает больше недели, но и живут в ней люди, не сильно привязанные к конкретному месту: студенты и молодые парочки, которые часто меняют жилье.

Напротив, вторая квартира — в престижном спальном районе и с хорошим ремонтом. Но это двушка, и сдать ее сложнее. Люди, которые ее снимают, должны быть привязаны к району: например, одни квартиранты работали в соседнем доме, у других ребенок ходил в школу поблизости, а у третьих рядом жили родственники. Зато семьи с детьми, как правило, снимают квартиру надолго, живут в ней 5—8 лет.

Чтобы окупить квартиру, понадобится около 17 лет непрерывной аренды — и это без расходов на ремонт и обслуживание.

Жилье сдаю только помесячно, арендная плата небольшая. Сдача квартиры по такой схеме не так выгодна, как, например, вклад: доход плюс-минус такой же, но в случае аренды есть временные и денежные расходы, связанные с обслуживанием квартир, а также налог на имущество.

Сколько вы готовы вкладывать в объект денег, времени и сил?

anonym male 06.hsrscg

Сдаю две квартиры в Санкт-Петербурге. Первую купил в ипотеку в 2011 году — сначала вложил деньги в акции, а потом выведенные с брокерского счета средства пошли на первоначальный взнос. В 2013 году с помощью своего небольшого бизнеса накопили и взяли еще одну квартиру в ипотеку. Тогда мне казалось, что на сдаче жилья можно больше и стабильнее заработать, чем на акциях, а головной боли с квартирами меньше. Спойлер: я ошибался.

Обе квартиры находятся в новостройках возле «Лахта-центра» и станции метро «Беговая». Первую покупали еще на этапе котлована, за два года до сдачи, и очень ждали, когда заселятся первые арендаторы, чтобы за счет аренды гасить ипотеку. Со второй квартирой повезло: застройщик сдал дом на полгода раньше срока.

Найти арендаторов несложно: надо просто сделать нормальные фотографии, подробно описать, что есть в квартире, и назначить адекватную цену. Если сильно ее завысить, жилье могут снять какие-то странные люди. При заселении обязательно нужно брать залог. Без мебели сдавать выгоднее, но арендаторов придется искать дольше. Нужно стараться минимизировать время простоя — например, за счет платных объявлений, они себя окупают. А вот соцсети в этом плане совсем не работают.

Однажды у нас были арендаторы, которые постоянно просили что-то сделать. То у них вешалка болталась и надо было приехать два раза отверткой крутануть, то кран странные звуки издавал. Последней каплей стала ситуация, когда в туалете перегорела лампочка, а они не смогли снять плафон, чтобы ее поменять, хотя на самом деле он снимался элементарно, легким движением руки.

После этого на все их запросы я стал отвечать: «В договоре прописано, что мелкий ремонт выполняет арендатор». Через два месяца они съехали. Правда, напоследок тоже потрепали нервы: сломали дверцу морозильника и отказывались за это заплатить, а еще оставили кучу мусора и гниющий арбуз на балконе.

Однажды я посчитал все затраты на кредит, ремонт, мебель и технику. Прикинул, как выросла моя бумажная прибыль и сколько бы я заработал, если бы сейчас продал обе квартиры.

Пришел к выводу, что лучше бы я оставил деньги на брокерском счете.

Доходность там выше, и можно вкладывать в валюте. Недвижимость же, может, за последний год и выросла в рублях, но в валюте за 10 лет не особо прибавила. Поэтому сейчас я снова открыл брокерский счет и занялся инвестициями.

Насколько тяжело вам достанется эта квартира?

anonym female

Сдаю две квартиры и комнату в коммуналке. Комнату купила в 2007 году на заработанные по программе «Ворк-энд-тревел» деньги (540 000 Р ). В 2008 году за 3 млн рублей приобрела 46-метровую однушку в новом доме в пяти минутах от центра Ярославля. А потом мне досталась по наследству двухкомнатная квартира в старом доме на набережной. В 2020 году за ее ремонт с перепланировкой я отдала миллион.

Вкладывать в покупку я бы сейчас не стала.

Сдавать можно, только если получили квартиру в наследство или в дар, а потом сделали там качественный дорогой ремонт. Окупить инвестиции в недвижимость путем ее сдачи в аренду сейчас очень сложно — это долговременная инвестиция.

Какие еще есть варианты распорядиться деньгами?

anonym female 01.jdquld

Мне досталась по наследству однокомнатная квартира в спальном районе Петербурга. Дом не новый, но в 2014 году в нем сделали капремонт, заменили лифты и окна. Подъезды и фасады чистые. В самой квартире ремонт качественный, но без изысков. Внутри светло, однотонные стены, есть вся необходимая мебель и техника, включая посудомоечную и стиральную машины. А еще всем жильцам нравится встроенный шкаф во всю стену в комнате. С тех пор ничего не меняли, только по мелочи: люстру, кран на кухне.

Сдаю квартиру уже восьмой год. За все это время в ней живет третий арендатор. Предыдущие съезжали из-за смены работы. Люди снимают ее подолгу (от трех лет) и относятся к имуществу бережно. Один арендатор даже сам покрыл ванну акрилом, когда в ней облупилась эмаль. Я узнала об этом, только когда он съезжал.

Однажды я целый месяц не могла найти новых арендаторов и решила попробовать сдавать квартиру посуточно. Но из-за неудобного расположения и удаленности от центра ставка была всего 1500 Р в сутки. И даже за такую цену квартиру удалось сдать всего на 18 дней за месяц. При этом пришлось потратиться на полотенца, постельное белье, мыло, туалетную бумагу, посуду и приезжать почти каждый день убираться.

Специально покупать квартиру под сдачу я бы точно не стала: она слишком долго окупается, а арендная ставка не растет. Если жилье досталось по наследству, то, наверное, можно и сдавать, но лучше продать и инвестировать. У меня пока обстоятельства не позволяют этого сделать. Так бы уже давно.

Станьте героем Т⁠—⁠Ж. Расскажите о своем финансовом успехе или провале

Недвижимость. Все, что нужно знать о недвижимости: как покупать, продавать и снимать жилье, как делать ремонт и экономить на ипотеке и ЖКУ

olesia vlasova redaktor ugc.zrdnwy

loader loaf aa7da19c722c45715bbefb58ac479ccb

default avatar 2

> Чтобы окупить квартиру, понадобится около 17 лет непрерывной аренды

default avatar 12

victoria t.dozuk6

Deyteriy, это безубыточность. Люди имеют в виду под окупаемостью 100% возврат инвестиций + сохранение актива)

«А если боитесь, что акции рухнут, можно купить и сдавать в аренду машино-место. Получается около 10% годовых»
После таких советов возникает резкое сомнение в компетентности авторов TJ
Экономику в коммент пропишите плз, очень интересно почитать))))

Дмитрий, сразу после этого перестал читать статью )))

HIeLOwtAQk4Qs8ixCrNG10X712bYVpHe6qICNKWHBD hUVIsS2MtOqQDSsh lO9litoKiL1kFFM8Il0OdW wle5V

Дмитрий, занимался проработкой этого вопроса. В Москве машиноместо находил за около 1 млн в подземном паркинге. Сдать его реально (рыночная цена) за 10 т.р. вычитаем коммуналку 2000 в месяц, остаётся 8000 рублей. Ну ок, окупаемость 10.4 года.
Повторюсь, это реальная стоимость машиноместа и реальная стоимость его же аренды.

Александр, вы никогда не сдадите машиноместо которое стоит 1 миллион за 10 тысяч в месяц. Я сам сдаю такое м/м и цена ему 6000) минус коммуналка 1900. На выходе окупаемость 20+ лет

HIeLOwtAQk4Qs8ixCrNG10X712bYVpHe6qICNKWHBD hUVIsS2MtOqQDSsh lO9litoKiL1kFFM8Il0OdW wle5V

Дмитрий, зависит от локации, наличия машиномест вокруг дома и на прилегающей территории и плотности застройки.
Мой опыт подтверждает мои цифры.

Александр, только есть нюанс, жить на улице никто не станет, а вот машину до последнего будут ставить в бесплатных местах

HIeLOwtAQk4Qs8ixCrNG10X712bYVpHe6qICNKWHBD hUVIsS2MtOqQDSsh lO9litoKiL1kFFM8Il0OdW wle5V

Светлана, настаиваю на перечисленных выше переменных. В мегаполисах, где люди нормально зарабатывают готовы тратить деньги на комфорт. С паркингом не нужно искать место, не нужно зимой чистить машину. Меньше вероятность (она, конечно, все равно есть) того, что ее поцарапают и больше вероятность найти по камерам виновника.

Александр, я живу в СПб. И я вижу как это на самом деле, да, есть люди которые выбирают паркинг, но их прослойка очень невелика

HIeLOwtAQk4Qs8ixCrNG10X712bYVpHe6qICNKWHBD hUVIsS2MtOqQDSsh lO9litoKiL1kFFM8Il0OdW wle5V

Светлана, Ну, видимо под локацией я подразумеваю и город, а не только район. В Москве это становится все более актуальным. Плотность застройки увеличивается, высотность домов растёт, количество бесплатных машиномест во дворах снижается, платная парковка распространяется по всему городу. Это неизбежно приводит к повышенному спросу и стоимости машиномест.

Александр, в Спб, в районах новостроек примерно также, и это одна из причин, по которой я выбираю жилье в районах построенных до 1990 года

HIeLOwtAQk4Qs8ixCrNG10X712bYVpHe6qICNKWHBD hUVIsS2MtOqQDSsh lO9litoKiL1kFFM8Il0OdW wle5V

Светлана, проблема Москвы в том, что выбрать старый район и быть спокойным не получится. Ибо в городе случилась реновация и вместо маленьких пятиэтажек строят высотные дома с намного большим количеством квартир. Поэтому и вопрос машиномест будет все более актуальным.

Александр, по поводу реновации вы не правы, реновационный дом строится 1 в 1 к сносимому дому, иногда +4/6 квартир под улучшение. Иногда в один построенный дом вселяются из 2х сносимых.

HIeLOwtAQk4Qs8ixCrNG10X712bYVpHe6qICNKWHBD hUVIsS2MtOqQDSsh lO9litoKiL1kFFM8Il0OdW wle5V

Меня, вообще-то даже официальные лица сказали, что количество метров и квартир будет больше, нежели в сносимых пятиэтажках. + К этому точечная застройка и большая ее плотность.

Александр, метров в реновации немного больше, кухни от 8 метров, но планировки того что уже построено лично меня не впечатлили от слова совсем, тут лучше присмотреться к старым сериям п44 и подобным, хотя кому то может и понравится. Больше квартир исключительно для тех, кто желает докупить метры. По поводу плотности пока с вами не соглашусь, то что я видел достаточно нормально сделано в отличии от пика (не дома, а сплошные больничные корпуса, имхо) и пнс недвижимость (в частности домашний)

HIeLOwtAQk4Qs8ixCrNG10X712bYVpHe6qICNKWHBD hUVIsS2MtOqQDSsh lO9litoKiL1kFFM8Il0OdW wle5V

Меня, мы что-то совсем про разное говорим. Под увеличением квадратных метров я подразумеваю именно дом. В доме под реновацию больше квадратных метров, больше квартир, чем в пятиэтажках, которые сносят, что влечет за собой увеличение плотности застройки. Соответственно, вопрос машиномест будет более актуален, соответственно, желающих арендовать тоже будет расти, как, вероятно, и цена. Я только про это.

Александр, в Питере она тоже есть, но очень в отдельных местах. На мой век хватит

sJ5ZVJBatQY

Светлана, согласен с вами. Но люди то говорят вам о москве, а это даже с Питером большая разница. Увы

ncDsyQGACC 9rbwDDkv1 8RuJ0LVXPDli3S9 rjXHqdDaSB6AkFIQqYp8vFCNfh3gleyNa4s

900₽ = 3100₽/мес = 37 200₽/год. Грубая окупаемость 15.5 лет

Оба меньше 20 лет, а первое так и ещё выгоднее. Но там проблема со сдачей, пока что за пол года владения сдал 5 из 6 месяцев, многие кто раньше снимал понапокупали их себе по сотке.

Все места покупал для личного пользования, машины не успел пока купить, поэтому в целом как Инвест проект не рассматриваю, сдаю чисто для компенсации коммуналки по сути

чтобы вкладывать и получать доход на бирже этим нужно заниматься и в этом нужно разбираться, а квартира это стабильный небольшой доход. Из своего опыта пришла к выводу, что для сдачи в аренду двушка все же выгоднее однушки, в плохие времена ее можно временно сдать покомнатно, чтобы она хотя бы просто себя сама содержала.

HIeLOwtAQk4Qs8ixCrNG10X712bYVpHe6qICNKWHBD hUVIsS2MtOqQDSsh lO9litoKiL1kFFM8Il0OdW wle5V

Светлана, Ну конечно чтобы вкладывать и получать доход на бирже нужно разбираться. Но мы же хотим получать больше денег от изначально вложенных. Бесплатно и без знаний их никто не даст.
Деньги от аренды квартиры действительно стабильный, но уж слишком небольшой доход. И когда ты находишь более доходный способ вложения денег, реально работающий, то начинает мучить вопрос, что сдача квартиры- слишком низкий доход.

HIeLOwtAQk4Qs8ixCrNG10X712bYVpHe6qICNKWHBD hUVIsS2MtOqQDSsh lO9litoKiL1kFFM8Il0OdW wle5V

HIeLOwtAQk4Qs8ixCrNG10X712bYVpHe6qICNKWHBD hUVIsS2MtOqQDSsh lO9litoKiL1kFFM8Il0OdW wle5V

Светлана, ну короче каждому своё))

sJ5ZVJBatQY

Александр, а почему никто не говорит что для инвестирования в недвижимость тоже нужно разбираться, чтобы получать прибыль? Купил 3 квартиры в Спб и каждая уже сейчас стоит +1 млн. Сдаю по ситуации

Александр, при этом индекс s&p за это время с 1390 вырос до 4200. 300%. Не считая дивы и курс валюты

Сейчас в аренде две квартиры, было шесть в одно время. Сама аренда приносит скорее 34 процента чем 5 годовых. Секрет не в аренде, а в приросте или падении стоимости жилья в валюте. Соответственно есть периоды с прибылью, а бывают и в убыток просто. И от тебя в принципе ничего не зависит.

Странное сравнение инвестиционных тактик на сдаче в найм жилого помещения и по торговле акциями.
С ценными бумагами у вас есть неиллюзорный риск расстаться со всем, что нажито. А квартира у вас останется, даже если вы год в коме пролежите. В конце концов, её всегда можнг исполтзовать по прямому назначению: дети вырастут и смогут в ней жить.

В основную инвестицию в недвижимость не верю, но вот для диверсификации % на 15-20 от общего капитала вполне, но с такой инвестиции точно не нужно начинать. Вопрос в следующем, если квартира не выгодна на сдачу то обратная логика подразумевает, что она выгодна на съем. Что думаете?

HIeLOwtAQk4Qs8ixCrNG10X712bYVpHe6qICNKWHBD hUVIsS2MtOqQDSsh lO9litoKiL1kFFM8Il0OdW wle5V

Сейчас набегут с одной стороны мамкины инвесторы в индекс S&P и будут тыкать в его сотни процентов роста В ВАЛЮТЕ на долгосроке, а с другой мамкины ипотечники и гордиться как купили в ипотеку квартиру год назад за х, а сейчас похожа на сайте застройщика стоит N*x. Андроид vs Айфон.

default avatar 12

Roman, а вы чей инвестор?

default avatar 5

Интересно, а слышал ли автор о существовании в России не только Москвы и Петербурга? В других городах другая стоимость недвижимости и другая доходность!

%D0%AF %D0%B2

А если купить инвестиционную квартиру в ипотеку по госпрограмме под 6,4% на 10 лет за 1,9 млн рб, и через пару месяцев цена на неё выросла до 2,8 млн. Разумная инвестиция?

victoria t.dozuk6

Источник

Adblock
detector