капитальный ремонт крыши в тсж
Как провести ремонт в многоквартирном доме через ТСЖ?
Ремонт жилого дома – давно наболевший вопрос. Вспомнить взаимоотношения между жителями и ЖКХ.
На данном этапе развития, законодатель постарался улучшить жизнь простых граждан через возможность самим решать вопрос с ремонтом.
Благодаря чему были созданы ТСН, ТСЖ, управляющие организации и др. Они ответственны за проведение ремонта в многоквартирном доме.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Ответственна ли эта организация за ремонтные работы?
Ремонт жилого дома, как правило, производит подрядная организация. ТСЖ заключает с ней соглашение на проведение таких работ. Будучи одной из сторон, товарищество несет все права и обязанности, согласно договора об оказании услуг (ст. 161 ЖК РФ).
Отвечая на поставленный вопрос, можно отметить, что ТСЖ само не делает ремонт, но является ответственным лицом за его проведение МКД перед собственниками помещений. Какими еще полномочиями и обязанностями обладает ТСЖ, вы сможете узнать из этого материала.
Текущие
Решение о необходимости ремонта принимает общее собрание. К слову сказать, по данному вопросу оно не ограничено временными рамками. То есть, член товарищества от себя может в любое время инициировать проведение голосования общего собрания о необходимости текущего ремонта здания – так гласит глава три Методических рекомендаций, утвержденных приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 31 июля 2014 года N 411/пр (больше информации о членстве в ТСЖ найдете тут).
После принятия положительного решения, согласовывается распределение расходов, которые понесут собственники помещений, согласно долям в праве общей собственности на общее имущество.
По окончанию текущего ремонта, ТСЖ принимает работу, подписывает акты выполненных работ.
Капитальные
Решение о проведении капитального ремонта за счет ТСЖ принимает общее собрание не позднее чем за шесть месяцев до начала года, в котором планируется выполнение данных работ. К этому времени на счете товарищества уже собрано определенное количество денежных средств. В том случае, если их все-таки не хватит, а это случается довольно часто, то государство предоставляет субсидии.
Как и в случае с текущим ремонтом, после капитального ТСЖ принимает жилой дом в эксплуатацию.
Как принимается решение?
Решение о ремонте принимается на общем собрании собственников помещений. Инициатор либо инициативная группа передают сообщения о проведении общего собрания всем собственникам за десять дней до начала заседания.
В документе указывается время и место сбора, а также повестка дня (глава четыре Методических рекомендаций, утвержденных приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 31 июля 2014 года N 411/пр.).
После представления владельцам дефектных актов, смет расходов утверждается перечень работ и услуг, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования.
Заключение осмотра жилого дома могут подготовить как члены товарищества, так и сторонние специалисты, а также федеральные органы исполнительной власти, органы государственной власти субъектов Российской Федерации.
Ремонт жилого дома подразделяется на текущий и капитальный:
Кто выполняет?
Ремонт могут выполнять как подрядная организация, так и специалисты из штата сотрудников, нанятых товариществом для производства работ (ст. 161 ЖК РФ).
У многих возникнет вопрос: «А может ли член товарищества выполнять ремонтные работы?»
Ответ: может. Только в этом случае необходимо юридически грамотно оформить правоотношения в области услуга-оплата (на основании чего будет работать человек и по какой статье производить оплату).
Как запросить, чтобы отремонтировали подъезд или крышу?
Текущий ремонт можно разделить на два вида – плановый и внеплановый:
В случае технической неисправности или физического износа общего имущества (в данной ситуации рассмотрим ремонт крыши), которое может повлиять на целостность собственности, владелец вправе обратиться в органы правления товарищества с заявлением об устранении неисправности. В данном случае вопрос решается на уровне правления.
Как грамотно написать заявление?
Практически все бланки заявлений, обращений, писем имеют одну особенность: шапка, название документа, текст, подпись, дата написания. Заявитель при обращении в органы ТСЖ составляет документ по такому же принципу:
Оформление договора с товариществом собственников жилья
Товарищество собственников жилья вправе заключать договоры на ремонт как с подрядными организациями, так и с владельцами помещений:
Так как ТСЖ часто нанимают по трудовому договору специалистов для ремонта и других видов работ с целью поддержания жилого дома в надлежащем состоянии, то такие правоотношения (выполнение ремонта помещений собственников по договору силами штатных работников) субъектов более чем логичны.
Член товарищества не может провести ремонт за счет ТСЖ. Он может воспользоваться денежными средствами ТСЖ только с целью недопущения причинения ущерба общему имуществу.
Видео по теме
Подробнее о капитальном ремонте в многоквартирном доме на видео:
Заключение
Создание товарищества собственников жилья было неплохой идеей. Однако возникает ряд вопросов, касающихся ремонта жилого дома. Негативные моменты можно преодолеть, грамотно составив устав, правила и др.
Ремонт крыши МКД: куда обращаться, сколько платить
Ремонт крыши МКД подразделяется на текущие и капитальные затраты. Основную часть расходов, включая материалы и стоимость выполненных работ, оплачивают собственники жилья. В некоторых случаях ремонтные работы финансируются из федерального или регионального бюджета.
Когда может возникнуть потребность в ремонте крыши
Потребность в ремонте крыши многоквартирного дома первыми обнаруживают жильцы верхних этажей, когда у них появляется протечка. Это происходит часто и проблема требует оперативного решения. Связано это с тем, что покрытие не вечное и есть факторы, которые снижают его эксплуатационные качества. Чтобы не запустить проблему, рекомендуется при появлении тревожных признаков моментально организовывать ремонтные работы.
Если проигнорировать, то есть высокие риски, что излишняя влага значительно испортит состояние квартиры.
Факторы, влияющие на состояние крыши
Многие виды покрытий изготавливаются в соответствии с разработанными нормами и ГОСТами, но универсального вида покрытия до сих пор не существует.
На состояние крыши могут влиять многие факторы, такие как:
Следить за состоянием крыш должны организации, которые заключили договор на обслуживание многоквартирного дома. Не реже одного раза в месяц бригады должны направляться на осмотр, чтобы своевременно выявлять проблемы. В случае наличия дефектов кровли они должны их устранять в кратчайшие сроки. На деле же все обстоит иначе. Какие-либо меры принимают только в том случае, когда поступает ряд жалоб.
Что делать, если требуется ремонт крыши
Жилец, который обнаружил протечку крыши, должен незамедлительно сообщить об этом в предприятие, которое занимается общей собственностью жилого многоквартирного дома. Их номер всегда указывается на квитанциях.
Обратите внимание: при звонке требуется зафиксировать фамилию и имя сотрудника, который принял жалобу, а также дату и время звонка.
Кроме того стоит уточнить номер своей жалобы и тоже сохранить его у себя. Это понадобится на случай, если меры не будут предприняты в ближайшее время.
Образец заявления на ремонт крыши МКД в управляющую компанию
Помимо устного сообщения стоит составить и письменное заявление в двух экземплярах. В управляющей организации можно запросить образец, чтобы с первого раза все сделать правильно. В нем необходимо расписать все детали: где течет, как была обнаружена проблема, какой ущерб был нанесен. Такое заявление лучше подавать лично.
Образец выглядит следующим образом:
Генеральному директору УК «Комфорт»
Петрову Ивану Ивановичу
проживающей по ул. Светлая, д.13 кв.102
ЗАЯВЛЕНИЕ
Я, Иванова Светлана Александровна, проживаю на последнем 16-м этаже в многоквартирном доме с сентября 2018 года. С этого же месяца 2019 года моя квартира и соседей по лестничной клетке, постоянно затапливается осадками. Случаи затопления происходили во время сильных дождей, по причине аварийного состояния кровельного покрытия нашего дома. Протечки потолокa в большой комнате и на кухне, а также стена между ними (с обеих сторон) постоянно влажная, из-за чего отклеились обои, повредилась штукатурка и появилась плесень. В квартире высокая влажность, что плохо влияет на здоровье моей семьи.
19 сентября, 20 сентября и 23 сентября 2021 года я неоднократно подавала жалобу в районную диспетчерскую о факте протечки крыши. Диспетчер два раза присылал техника-смотрителя управляющей компании, который осмотрел пострадавший потолок и стену, составил акт. Второй раз на вопрос когда примут меры он ответил, что денег нет на капитальный ремонт крыши и скорее всего ждать придется полгода. На третий вызов он не пришел. За последний месяц ситуация существенно ухудшилась из-за частых долгих осенних дождей. Мною сделаны фотографии повреждений с двумя промежутками, по которым можно видеть, что площадь намокания увеличилась в несколько раз.
Я ежемесячно оплачиваю счета за коммунальные услуги, без задержек и в полном объеме. В состав этих платежей входит плата за текущий ремонт многоквартирного дома. Согласно Постановлению Госстроя РФ от 27.09.2003 № 17 «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда», ваша организация обязана содержать кровлю дома в исправном состоянии.
Поэтому я прошу направить комиссию, которая оценит ущерб от протечек, а также специалистов для восстановительных ремонтных работ в моей квартире. Кроме того, ваша организация обязана произвести необходимый ремонт кровли.»
«30» октября 2021 г. С.А. Иванова _________
На одном из экземпляров обязательно попросить поставить дату принятия обращения и номер, под которым оно зарегистрировано. Это может понадобиться для доказывания факта жалобы, если будет судебное разбирательство.
Важно! Если пострадали несколько квартир, то заявлений должно быть тоже несколько. Так эффективность обращения будет намного выше, чем написание коллективной жалобы.
Что нужно учесть при составлении заявления на ремонт крыши МКД
Согласно установленной процедуре результатом должен стать выезд специалиста, который оценивает размер ущерба и проверяет, в каком состоянии находится кровля многоквартирного дома. Управляющая служба часто игнорирует необходимость проведения ремонта или оттягивает его, поэтому стоит сразу написать заявление на ремонт крыши. Большим преимуществом будут прикрепленные к нему фото, которые отражают масштабы проблемы.
Случается так, что диспетчер не хочет его принимать. В этом случае понадобится зафиксировать факт обращения, поэтому с собой лучше иметь нескольких свидетелей.
Что делать в случае игнорирования обращений
Если обращения игнорируются, то жильцы имеют полное право обратиться с претензией в Жилищную инспекцию или подать иск в суд.
Проходит согласование ремонта крыши со всеми собственниками МКД, а управляющие компании при этом собирают деньги с проживающих. Подобные действия УК неправомерны, при заключении договора на обслуживание здания, они обязуются производить своевременный ремонт крыши.
Владельцы затопленных квартир имеют право вызвать эксперта, который сможет профессионально оценить ситуацию. Однако эта процедура производится компаниями на платной основе. Эксперт по оценке ущерба должен выдать квитанцию об оплате. Ее необходимо сохранить и предъявить в суде, чтобы управляющая компания компенсировала траты.
Важно! Если квартира застрахована, то нужно сообщить страховой компании о случившемся. Агент должен приехать и зафиксировать страховой случай.
Какой вид ремонта требуется: капитальный или текущий
В зависимости от характера повреждений может производиться либо частичный, либо капитальный ремонт крыши МКД. В первом случае расходы будут минимизированы.
Путем частичного ремонта можно устранить повреждения при возникновении таких проблем:
Также частичный ремонт может быть проведен, чтобы улучшить общий вид крыши.
Капитальный ремонт крыши: особенности и порядок проведения
Чтобы выполнить капитальный ремонт, рекомендуется приложить максимум усилий, чтобы попасть в государственную программу. Это поможет получить выделенные государством средства.
Если в многоквартирных домах износ крыши 70% и более, то капитальный ремонт не может быть проведен. В этом случае возможен либо снос, либо реконструкция.
Капитальный ремонт крыши многоквартирного дома производится в случае серьезных повреждений, или если у нее высока степень обветшания. Процесс может включать в себя замену несущих конструкций, кровельного пирога, системы водостока. Кроме того, может проводиться антисептическая и противопожарная обработка конструкций, выполненных из дерева. Бывает, что в чердачных помещениях нарушается уровень температуры и влажности, тогда их нужно привести к установленным нормам.
Какой вид ремонта будет производиться, решают технические специалисты, которые проводят детальный осмотр кровли. Они создают список работ, материалов, которые понадобятся для и техники.
Кто должен платить за ремонт
У жильцов, которые организуют ремонт кровли многоквартирного дома, есть выбор. Они могут сделать это за свой счет, а могут взять средства из другого источника.
Крыша — это общедомовое имущество (как технические этажи и чердак), соответственно несут за нее ответственность все жильцы.
Согласно действующему законодательству все, кто проживает в доме, обязаны одинаково и своевременно вносить оплату за ремонт. Сумма, которую жильцы должны платить, зависит от того какую площадь они занимают.
Так как все в одинаковой степени отвечают за происходящее в доме, то и решение касательно проведения работ необходимо принимать на собрании путем голосования. Составляется официальное заявление, в котором жильцы ставят свои подписи.
Важно! Инициативу о проведении работ должны поддержать более половины.
За чей счет финансируется ремонт
При принятии положительного решения правильнее добиваться финансирования со стороны управляющей компании, так как жильцы ежемесячно платят за содержание дома. Второй вариант — попросить помощь от государства.
Обратите внимание: в этом случае жильцы должны будут самостоятельно оплатить 5% стоимости работ.
В любом случае проживающие в многоквартирном доме не обязаны сами оплачивать ремонт. Если с первого раза не получается добиться помощи от организации, значит нужно действовать более решительно.
Таким образом, управляющая компания должна полностью нести ответственность за своевременный текущий и капитальный ремонт крыши многоквартирного дома.
Статьи
«Косячит» подрядчик по капитальному ремонту, а отвечать опять управляющей организации
Сегодня рассмотрим ее в другом аспекте, связанном с ненадлежащим выполнением капитального ремонта кровли подрядчиком, привлеченным региональным оператором.
В частности, у одной из управляющих организаций возник такой вопрос: если региональным оператором на основании решения общего собрания собственников был
заключен договор на выполнение работ по капитальному ремонту крыши дома, но подрядчик выполнял работы с нарушением срока и качества, что привело к расторжению заключенного с ним подрядного договора, каковы обязательства управляющей организации в отношении недоотремонтированной кровли и возможные последствия для нее, с учетом того, что крыша не доделана, квартиры периодически затапливает, а региональный оператор пока находится в глубоких раздумьях по поводу выбора нового подрядчика для проведения капитального ремонта крыши надлежащим образом.
Отвечая на него, мы проанализировали нормы жилищного и гражданского законодательства и сложившуюся судебную практику, и вот что получилось.
Положениями ст. 166 ЖК РФ ремонт крыши отнесен к капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме.
Ч. 1 ст. 182 ЖК РФ установлено, что региональный оператор обеспечивает проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, собственники помещений в котором формируют фонд капитального ремонта на счете регионального оператора, в объеме и в сроки, которые предусмотрены региональной программой капитального ремонта, и финансирование капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме.
В силу ч. 6 указанной статьи региональный оператор перед собственниками помещений в многоквартирном доме, формирующими фонд капитального ремонта на счете регионального оператора, несет ответственность за последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по проведению капитального ремонта подрядными организациями, привлеченными региональным оператором.
В п. 11 ч. 2 ст. 182 ЖК РФ установлено, что перед собственниками помещений в многоквартирном доме региональный оператор несет ответственность за качество выполненных работ подрядными организациями, привлеченными им, в течение не менее 5 лет с момента подписания акта приемки оказанных и выполненных работ.
Из приведенных норм можно было бы сделать вывод о том, что когда речь идет о капитальном ремонте, выполненном ненадлежащим образом подрядной организацией, привлеченной региональным оператором, все вопросы, связанные с качеством выполненных работ и с ответственностью за его нарушения, должны решаться исключительно в рамках отношений собственников помещений (в частности, тех, чьи квартиры затапливает в результате протечки кровли) с региональным оператором и соответствующей подрядной организацией.
Однако, как показал анализ судебной практики, зачастую именно управляющая организация признается лицом, обязанным незамедлительно устранять протечки кровли, несмотря на то, что крыша требует капитального ремонта или ремонт был выполнен подрядной организацией некачественно.
Указывая на такую обязанность управляющей организации, суды подтверждают правомерность привлечения ее к административной ответственности за нарушение лицензионных требований в случае не обеспечения надлежащего состояния крыши (в т.ч. в случаях, когда локальным «латанием дыр» в рамках текущего ремонта ситуацию не исправить), а также взыскивают с нее денежные средства в возмещение материального ущерба, причиненного собственникам залитых квартир.
Приведем несколько примеров судебных актов, касающихся определения объема обязательств и ответственности управляющей организации в случаях протечек кровли, требующей капитального ремонта и/или отремонтированной некачественно.
Сразу отметим, что суды, признавая управляющую организацию лицом, обязанным устранять протечки кровли, опираются на следующие нормы жилищного законодательства:
ч. 2.3. ст. 161 ЖК РФ, согласно которой при управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством РФ правил содержания общего имущества в многоквартирном доме.
п. 4.6.1.10. Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 №170, согласно которому неисправности, являющиеся причиной протечек кровли, должны быть устранены в сроки, указанные в приложении №2 (в течение 1 суток).
С учетом содержания приведенных норм суды, в т.ч. Верховный суд РФ, делают выводы о том, что управляющая организация, обслуживающая общее имущество многоквартирного дома, несёт ответственность за текущее содержание многоквартирного дома в надлежащем состоянии в силу закона и договора управления.
Даже при необходимости проведения капитального ремонта кровли, управляющая организация не может быть освобождена от обязанности надлежащим образом исполнять принятые на себя обязательства по содержанию и проведению текущего ремонта общедомового имущества до проведения ремонтных работ капитального характера. Такой вывод содержится в Определении СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 20 ноября 2018 г. № 48-КГ18-22.
Следует отметить, что, принимая соответствующее решение, суд не стал учитывать обстоятельства, указанные в экспертном заключении, согласно которому «… кровля дома N находится в состоянии, требующем капитального ремонта (полной замены на новую, включая слой утеплителя). Для устранения причин затопления недостаточно проведения текущего ремонта кровли, в том числе путём локальной замены повреждённых участков, локальная замена кровли не решает проблемы с возникновением дальнейших протечек на оставшейся площади».
Разрешая спор, суд первой инстанции пришёл к выводу о том, что затопление квартиры истца произошло в результате попадания талых вод с крыши дома, относящейся к общему имуществу многоквартирного дома, содержание которой в работоспособном состоянии, обеспечивающем сохранность имущества физических лиц, в соответствии с договором, заключённым с собственниками помещений в многоквартирном доме, должна была обеспечить управляющая организация.
Т.е. в данном случае, управляющей организацией (ответчиком) не было представлено доказательств того, что с ее стороны были выполнены все необходимые мероприятия для обеспечения надлежащего содержания кровли в рамках минимального перечня, поэтому (а скорее всего, и не только поэтому, а потому что прослеживается общая тенденция признания управляющих организаций ответственными за все, что связано с надлежащим состоянием общего имущества в МКД) суд признал ее лицом, обязанным надлежащим образом содержать кровлю, независимо от того, что она требует капитального ремонта и от того, что в рамках текущего ремонта и содержания крыши не решить создавшуюся проблему.
Имеется еще один пример судебной практики, когда суд указал на то, что «проведение капитального ремонта кровли и наличие гарантии на выполнение работ не освобождает управляющую организацию от выполнения надлежащим образом обязательств по содержанию общего имущества обслуживаемого ею дома» (см. Апелляционное определение Саратовского областного суда от 24.09.2019 N 33-7141/2019).
В этом деле суд не принял во внимание ссылку управляющей организации на то, что ответственность за причиненный собственнику залитой в результате протечки кровли квартиры должна быть возложена только на Фонд капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах в Саратовской области по причине проведения им некачественного ремонта кровли спорного жилого дома, поскольку «из совокупности имеющихся в деле доказательств, в том числе заключения судебной экспертизы, следует ненадлежащее содержание … Управляющая компания … общедомового имущества, выразившееся в отсутствии своевременной очистки кровли дома, желобов водосточной системы от снега и наледи, нарушении температурно-влажностного режима в чердачном помещении».
Т.е. в данном случае суд проанализировал причины протечки кровли и сделав вывод о том, что такими причинами явилось ненадлежащее содержание управляющей организацией общедомового имущества, признал ее лицом, обязанным возместить ущерб собственнику «подмокшей» квартиры, несмотря на то, что капитальный ремонт крыши был выполнен подрядчиком некачественно.
Есть и такой пример судебной практики, когда собственник квартиры обратился в суд с иском о возмещении ущерба, причиненного затоплением квартиры, к управляющей организации, фонду капитального ремонта, подрядной организации, проводившей капитальный ремонт кровли. При этом собственник указал, что причиной затопления явилось как ненадлежащее содержание кровли управляющей компанией, так и допущенные подрядчиком нарушения при выполнении ремонтных работ.
Суд первой инстанции вынес решение, согласно которому с управляющей организации и с фонда капитального ремонта в солидарном порядке в равных долях подлежали взысканию денежные средства в возмещение ущерба, причиненного заливом квартиры.
Суд апелляционной инстанции (см. Апелляционное определение Новосибирского областного суда от 11.04.2018 по делу N 33-3563/2018) не согласился с таким распределением и принял решение, согласно которому со стороны управляющей организации ущерб подлежит возмещению в гораздо большем размере ввиду следующего:
«Заключением судебной экспертизы установлено, что затопление квартиры по частично является следствием протекания кровли ввиду ее ненадлежащего технического состояния, имевшего место до начала выполнения ООО «Строймонтаж» работ по ремонту кровли дома. Исходя из анализа документов гражданского дела и визуального осмотра кровельного покрытия указанного дома, очевидно, что еще до момента начала строительно-монтажных работ ООО «Строймонтаж», кровля дома находилась в неудовлетворительном состоянии и не обеспечивала надлежащую гидроизоляцию жилых помещений. У старой кровли многоквартирного жилого дома уклон был направлен к середине здания, а по средней линии над стыками торцов плит организован желоб водостока. Водосточный желоб имеет трещины, сколы, куда могла попадать влага. В помещении 1-го технического этажа находится множество подручных средств и емкостей для сбора воды. Все металлические элементы 1-го технического этажа имеют следы сильной коррозии. …
Приведенные примеры судебной практики свидетельствуют о том, что даже в тех случаях, когда кровля требует капитального ремонта, когда такой ремонт выполнен некачественно или с нарушением технологии его проведения, суды все равно признают управляющую организацию лицом, обязанным выполнять работы по ее надлежащему содержанию и текущему ремонту в соответствии с Минимальным перечнем и Правилами №170 (работы по устранению деформации и повреждений несущих кровельных конструкций, по очистке кровли и водоотводящих устройств от мусора, грязи, наледи, скопления снега, работы по незамедлительному устранению нарушений, приводящих к протечкам и т.д.).
Поэтому, если управляющая организация не сможет представить достаточных доказательств выполнения ею всех необходимых работ, связанных с обеспечением надлежащего состояния крыши многоквартирного дома, ей с большой долей вероятности придется возмещать ущерб, причиненный затоплением квартиры в результате протечки кровли, а также уплатить штраф в случае отказа в добровольном удовлетворении требований потребителя о возмещении ущерба, даже в том случае, если такие протечки возникли в результате некачественного капитального ремонта крыши, произведенного подрядчиком, привлеченным региональным оператором.
Кроме того, следует учитывать, что неисполнение управляющей организацией обязанности по устранению протечки кровли может повлечь выдачу ей предписания о необходимости выполнения соответствующих работ.
В удовлетворении заявления об отмене такого предписания в части возложения на управляющую организацию обязанности по выполнению работ по ремонту кровли с целью устранения протечки атмосферных вод в жилое помещение может быть отказано судом ввиду того, что именно на управляющую компанию возложена обязанность по выполнению указанных работ в рамках договора управления.
Такого мнения придерживается, например, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд, в Постановлении от 29.01.2019 N 13АП-32537/2018 по делу N А21-7070/2018 которого приводится ссылка на п. 2.3.7. Правил N 170, на основании чего суд делает вывод о том, что «в случае нуждаемости дома в капитальном ремонте кровли не исключается текущий ремонт, ограниченный работами, обеспечивающими нормальные условия проживания».
Также имеется пример судебной практики (см. Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 19.12.2019 N 02АП-9904/2019 по делу N А82-12237/2019), когда управляющая организация не смогла успешно оспорить постановление органа государственного жилищного надзора, в соответствии с которым она была признана виновной в нарушении лицензионных требований и была привлечена к административной ответственности по ч. 2 ст. 14.1.3. КоАП РФ.
Нарушения выразились в наличии просветов в кровельном покрытии на участке над квартирой, увлажнении потолка коридора над квартирой и произошли вследствие ненадлежащего состояния кровельного покрытия.
Ссылка управляющей организации на обязанность ОМС по проведению капитального ремонта не принята судом во внимание, поскольку орган госжилнадзора вменял ей в вину неисполнение обязанности по устранению просветов в кровельном покрытии для предотвращения попадания влаги над квартирами спорного многоквартирного дома, а не по проведению капитального ремонта кровельного покрытия.
По мнению суда, «…выявленные нарушения носят текущий характер, относятся к работам, которые должны быть своевременно выполнены управляющей организацией. … Изложенный Обществом подход фактически освобождал бы управляющую компанию от исполнения возложенных на нее договором управления и законом обязанностей до проведения капитального ремонта, что не отвечает целям создания условий для безопасного и благоприятного проживания граждан. Кроме того, фактическое устранение выявленных нарушений, по сути, свидетельствует о возможности проведения текущего ремонта кровли с целью предотвращения попадания влаги над квартирами спорного многоквартирного дома».
Вот такая получилась подборка судебной практики, из которой следует, что управляющая организация, являясь лицом, ответственным за надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме и обязанным выполнять все работы и услуги, необходимые для обеспечения такого надлежащего содержания, должна, руководствуясь требованиями Минимального перечня №290 и Правил №170, незамедлительно устранять нарушения, приводящие к протечкам кровли, а также осуществлять все иные работы, связанные с надлежащим содержанием кровли, и в тех случаях, когда кровля требует капитального ремонта, и тогда, когда такой ремонт уже произведен привлеченным региональным оператором подрядчиком с нарушениями качества.
Наличие протечек в квартирах в результате попадания атмосферных осадков с кровли, нуждающейся в проведении капитального ремонта (если он не был проведен или был проведен некачественно) может иметь для управляющей организации такие последствия как:
получение предписания органа государственного жилищного надзора о проведении работ по устранению причин протечек кровли,
привлечение к административной ответственности за нарушение лицензионных требований, установленных пп.а), пп. б) п. 3 Положения о лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами,
возмещение ущерба собственнику залитой квартиры,
уплата штрафа по Закону о защите прав потребителей в случае неудовлетворения в добровольном порядке требований собственника.
Это как минимум. Могут быть еще расходы на проведение экспертизы, компенсация морального вреда, судебные расходы и т.д.
В завершение приведем положительный для управляющей организации пример судебной практики, когда суд отказал собственнику залитой квартиры во взыскании убытков с управляющей организации на том основании, что залив произошел в период проведения работ по капитальному ремонту кровли подрядчиком, привлеченным региональным оператором, и взыскал соответствующие убытки с подрядчика, который нарушил технологию проведения работ по ремонту кровли, произведя демонтаж старого кровельного покрытия и оставив дом незащищенным от проникновения атмосферных осадков (см. Решение Ванинского районного суда Хабаровского края № 2-1130/2016 2-8/2017 2-8/2017(2-1130/2016;) М-1191/2016 М-1191/2016 от 5 мая 2017 г. по делу № 2-1130/2016).
В приведенном деле суд признал управляющую организацию ненадлежащим ответчиком, указав на то, что она не может нести ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору подряда, заключенному между региональным оператором и подрядчиком.
Возвращаясь к началу статьи, а именно к ситуации, с которой столкнулась организация, управляющая МКД, в котором капитальный ремонт крыши прервался и неизвестно, когда и кем будет производиться вновь, считаем, что для минимизации рисков привлечения к административной ответственности за нарушение лицензионных требований и возмещения ущерба собственникам подтапливаемых квартир, ей придется выполнять локальные работы по ремонту кровли, позволяющие устранить протечки и обеспечить нормальные условия проживания и сохранность имущества собственников помещений.
