падение спроса на квартиры
Если цены пойдут вниз: что делать инвесторам с жильем
В некоторых районах Москвы стоимость жилья сейчас на 15% выше «справедливой» цены. Рынок перегрет: спрос есть, цены держатся, девелоперы поддерживают искусственный дефицит. Но ситуация способна измениться. Через некоторое время на рынке недвижимости возможен спад. Почему это реально и что делать в такой ситуации держателям недвижимых активов?
Почему рынок перегрелся
Цены на квартиры в крупных городах выросли за 2020 год на 15%, и это не предел. За январь—июнь 2021 года уже зафиксирован 10%-ный рост. В Сочи цифры впечатляют еще сильнее — рост свыше 30%. Рынок недвижимости крупных городов находится почти на пике. Причины такой ситуации — льготная ипотека, низкие проценты по вкладам, колебания курса рубля к доллару, нестабильная ситуация внутри и вне страны. Все это вызвало повышенный интерес к покупке недвижимости и небывалый спрос на нее.
Свою роль сыграли и девелоперы, которые в некоторых районах крупных городов не стали раскрывать полный объем предложения и создали ситуацию искусственного дефицита, который при повышенном спросе всегда становится причиной роста цен. В некоторых локациях крупных городов квадратный метр стоит на 10–15% больше, чем должен.
Ликвидное предложение исчезает с рынка быстро, цены остаются высокими и можно говорить о надувающемся ценовом пузыре. Может ли этот пузырь лопнуть?
Ожидается ли спад рынка
Доходы россиян упали на 3,5% в 2020 году, отмечается снижение покупательной способности, а с июля отменена льготная ипотека. Все это приведет к снижению спроса и на покупку, и на аренду недвижимости.
Еще один момент: произойдет увеличение предложения на рынке за счет того, что многие собственники, купившие квартиры для получения дохода с аренды (около 25% из всех участников программы льготной ипотеки), будут вынуждены продать их, разочаровавшись в низком рентном доходе. Это произойдет потому, что многие потенциальные арендаторы сами купили квартиры в рамках программы, спрос на съемное жилье упал и примерно на 10% снизилась стоимость аренды. Таким образом, и без того невысокий арендный доход от жилой недвижимости становится еще меньше и уже с трудом обгоняет инфляцию. Логичное следствие — собственники-инвесторы будут избавляться от актива, который не приносит прибыли, то есть начнут продавать жилье и увеличат число предложений на рынке. А увеличение предложения на рынке — предпосылка к снижению цены. Но это не все.
Покупательная способность снижается, и примерно через четыре месяца люди перестанут массово покупать жилье по завышенным ценам. Собственники, возможно, будут ждать около пяти месяцев — это нормальный срок для поиска покупателя. После они пересмотрят цены и начнут их снижать. Этот момент станет поворотным на рынке недвижимости. Вторичка начнет дешеветь. Цены на новостройки без льготной ипотеки и в условиях снижения стоимости на вторичку тоже пойдут вниз.
По нашим данным, пока поворотный момент не наступил, инертный рынок недвижимости еще будет расти и достигнет пика в начале осени. Затем мы постепенно перейдем к развороту тренда, и в течение 2022 года рынок может просесть на 30%. Падение предполагается не везде — речь идет только о районах с завышенными ценами — реальные сделки (цены в договорах купли-продажи) будут проходить по цене тех, которые называет продавец.
Что делать инвесторам в недвижимость сейчас
Все зависит от ваших планов. Вот несколько советов для разных ситуаций:
Стоит ли покупать жилье, когда нефть и рубль падают. Что важно знать
Рухнувшие цены на нефть потянули вниз курс рубля: евро закрепился выше ₽80, а доллар — выше ₽72. В таких условиях многие обращают внимание на жилую недвижимость — возможно, не самый доходный, но один из самых надежных активов. В этом тексте мы расскажем о том, как именно падение цен на нефть повлияет на стоимость жилья.
В краткосрочной перспективе цены вырастут, в долгосрочной — упадут
В России цены на нефть опосредованно влияют на рынок недвижимости. Как объяснял в 2014 году профессор кафедры экономики и управления городским строительством РЭА им. Г. В. Плеханова Геннадий Стерник, именно они определяют платежеспособный спрос и стоимость жилья посредством нескольких факторов.
Во-первых, это макрофинансовые условия — изменения курсов валют. Во-вторых, макроэкономические условия — темпы роста ВВП, промышленного производства, уровень занятости, инфляции и дефляции. В-третьих, объемы строительства и жилищного кредитования.
Падение цен на нефть по-разному может повлиять на недвижимость в краткосрочной и долгосрочной перспективе. В начале кризиса многие стараются вложить капитал в жилье — это относительно простой и надежный способ защитить дешевеющие активы. Это активизирует покупательский спрос, что двигает цены вверх.
По прогнозу руководителя отдела городской недвижимости «НДВ-Супермаркет Недвижимости» Елены Мищенко, цены начнут падать уже в апреле.
«Повторяются сценарии 2008 и 2014 годов. Если сейчас не удастся договориться по нефти, рынок недвижимости начнет падение по ценам. Март еще продержимся, так как те, кто планировал купить доллары, снимут с продажи квартиры. Но уже в апреле жилье будет дешеветь», — считает Мищенко.
Жилье в новостройках может подорожать
На первичном рынке предпосылок для снижения цен меньше: издержки девелоперов и так выросли из-за недавнего перехода на эскроу-счета. Более того, рост курса валют приведет к удорожанию импортных стройматериалов и техники, а также транспортных расходов. По разным оценкам, в структуре ценообразования квадратного метра доля стройматериалов составляет около 40%
В кризис темпы и объема строительства неизбежно снижаются. Прежде всего он ударит по застройщикам, которые заключали контракты, рассчитанные на прежние курсы валют. При высоком и нестабильном курсе расходы и риски ощутимо вырастут. В таких условиях некоторые девелоперы могут отказаться от реализации некоторых проектов, что снизит предложение на рынке.
«Падение курса рубля вследствие отказа от соглашения с ОПЕК сложно называть обвалом или кризисом, скорее, это временная корректировка. Тем не менее это может сказаться на рынке жилой недвижимости, в частности повлияет на стоимость квадратного метра, рост которого может составить до 10% в среднесрочной перспективе», — сказал «Интерфаксу» первый заместитель генерального директора компании AFI Development Евгений Поташников.
Цены на жилье напрямую зависят от действий ЦБ
Если на фоне падающего курса рубля Банк России примет решение поднять ключевую ставку, то ипотечные кредиты подорожают тоже. В этом случае некоторые потенциальные покупатели откажутся от займов, а для части населения они вовсе станут недоступными. Кроме того, банки могут сохранить ставки, однако ужесточить требования к заемщикам.
Все это, в свою очередь, уменьшит число покупателей жилья, снизит спрос на рынке и уменьшит количество сделок с недвижимостью, что приведет к снижению цен. Больше всего в цене обычно теряет малоликвидное жилье вроде хрущевок.
Насколько серьезно нынешняя ситуация повлияет на рынок недвижимости, станет ясно после реакции ЦБ. Плановое заседание Банка России по вопросу изменения ключевой ставки должно состояться 20 марта.
По мнению руководителя аналитического центра ЦИАН Алексея Попова, рынок жилья ждет падение спроса в случае повышения ставки до уровней, при которых ипотека станет дороже 10,5–11%.
Генеральный директор Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК) Николай Алексеенко считает, что сценарий 2014 года вряд ли повторится: «Если и произойдет коррекция, то максимум на 1,5–2%. Если же отталкиваться от одного из основных индикаторов для банков (с точки зрения доходности ипотечных ставок) — доходности десятилетних ОФЗ, то стоит ожидать, что уже в ближайшее время ипотечная ставка может повыситься на 0,5–1%».
А по мнению управляющего партнера компании «Метриум» Марии Литинецкой, повышения ставок в ближайшее время не стоит ждать по политическим причинам: «Последние месяцы президент и премьер неоднократно заявляли о необходимости сокращения ипотечных ставок, и разворот на 180 градусов может быть воспринят очень негативно накануне голосования за поправки в Конституцию 22 апреля».
Как кризисы влияли на стоимость жилья в Москве
Подготовлено с использованием материалов «РБК Недвижимость»
Больше интересных историй и новостей об инвестициях вы найдете в нашем телеграм-канале «Сам ты инвестор!»
Изменение курса акций или валют в сторону, обратную основной тенденции рыночных цен. Например, рост котировок после недельного снижения цены на акцию. Коррекция вызывается исполнением стоп-ордеров, после чего возобновляется движение котировок согласно основному рыночному тренду. Фондовый рынок — это место, где происходит торговля акциями, облигациями, валютами и прочими активами. Понятие рынка затрагивает не только функцию передачи ценных бумаг, но и другие операции с ними, такие, как выпуск и налогообложение. Кроме того, он позволяет устанавливать справедливое ценообразование. Подробнее
Ценовая стагнация и охлаждение: что ждет вторичный рынок жилья в Москве
Ажиотажный спрос, который наблюдался на московском рынке жилья, постепенно сменяется охлаждением. За первые две недели сентября спрос упал почти наполовину (40%) относительно аналогичного периода прошлого года. По сравнению с двумя неделями августа снижение составило 10%. Такие данные приводят аналитики риелторской компании «Инком-Недвижимость», которые проанализировали количество авансов (показатели актуального спроса), полученных компанией.
«В прошлом сентябре активность покупателей находилась уже на ажиотажном уровне — после окончания периода всеобщей самоизоляции спрос начал расти весьма быстро. Важно отметить, что по результатам первого полугодия 2021 года мы получили на 34% авансов больше, чем в аналогичный период 2020-го, когда действовал режим всеобщей самоизоляции», — прокомментировал директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома.
Ситуация нетипичная
Однако ситуация, при которой августовский спрос был бы выше сентябрьских показателей, нетипична для рынка жилья, говорят эксперты из «Инком-Недвижимости». «Мы проанализировали нашу статистику с 2008 года, когда наступил общемировой финансовый кризис, — за это время лишь трижды август и сентябрь сравнялись по количеству авансов. Лишь один раз, в 2019 году, сентябрь уступил августу 5% покупателей», — приводит данные Шлома.
«Но здесь нужно подчеркнуть, что 2019-й и 2021-й оказались очень похожими периодами. В эти годы мы наблюдаем спад активности покупателей после того, как в 2018-м и 2020-м, после окончания режима всеобщей самоизоляции, наблюдался существенный прирост спроса», — добавил он.
Охлаждение на вторичном рынке жилья аналитики «Инком-Недвижимости» связывают с ухудшением условий ипотечного кредитования. С начала этого года ЦБ уже пять раз поднимал ключевую ставку. В итоге она выросла с 4,25% до 6,75%. Вслед за этим подорожала ипотека. Также из-за роста ключевой ставки увеличилась доходность депозитов, которые являются для инвесторов альтернативой покупке квартиры.
Другие эксперты, опрошенные «РБК-Недвижимостью», пока не фиксируют существенного снижения спроса на московской вторичке. Аналитики Est-a-Tet не отмечают сокращения сделок со вторичным жильем по своим объектам, но первую половину сентября охарактеризовали как «достаточно тихую». «Падения спроса на вторичку нет, спрос больше локализуется, становится более адекватный», — пояснила директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.
Рекорды на вторичке
До сентября на протяжении восьми месяцев наблюдался рост числа сделок со вторичными квартирами. Например, показатели января — июля Росреестр назвал рекордными за историю такой статистики. По данным столичного управления Росреестра, в августе было зарегистрировано 13,9 тыс. договоров договоров купли-продажи (мены). Это почти на 4% больше, чем было в июле. По сравнению с августом 2020 года отмечается небольшое снижение числа сделок на вторичном рынке — на 726 договоров.
Но если рассматривать динамику с начала года, то число сделок со вторичным жильем превысило максимум за последние семь лет, отмечает московский Росреестр. По их данным, за январь—август 2021 года было зарегистрировано 107,2 тыс. договоров купли-продажи. Это в 1,4 раза (+38%) больше, чем за первые восемь месяцев прошлого года (77,8 тыс.), а также в 1,1 раза (+12%) превышает аналогичные показатели 2019 года (95,3 тыс.).
«Можно допустить, что в августе получали регистрационные документы в том числе и ранее запущенные продажи, но все равно устойчивость вторички больше по сравнению с новостройками, где спрос по отношению к июню упал на 30%», — считает руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов. Это связано с тем, что на рынке новостроек свое действие фактически прекратила льготная ипотека, добавил он.
Квартиры продаются медленнее, несмотря на стабилизацию цен
О снижении спроса свидетельствует и увеличение среднего срока экспозиции (продажи) вторичных квартир. По подсчетам специалистов «Инком-Недвижимости», весной он колебался в пределах 40–44 дней, а в сентябре вырос в полтора раза — до 64 дней. В Est-a-Tet также отмечают рост срока экспозиции. По словам Юлии Дымовой, в сентябре срок экспозиции вторичных квартир при условии правильной оценки составляет около трех недель. Когда был пик спроса, квартира могла уйти за неделю, вспоминает она.
Что касается цен, то впервые с лета 2020 года аналитики зафиксировали снижение средних цен предложения вторичных квартир в Москве. По данным «Инком-Недвижимости», в августе по отношению к июлю стоимость 1 кв. м опустилась на 0,1%, а квартиры — на 1,8%. Наиболее заметные изменения были выявлены в ЦАО — минус 0,6% (цена 1 кв. м) и минус 4,5% (стоимость лота). При этом если смотреть динамику с начала года, то наблюдался рост — на 21,8%, до 273,6 тыс. руб. за 1 кв. м. Сейчас цена «квадрата» на вторичке находится примерно на том же уровне, что и в августе.
Однако если сравнивать с сентябрем прошлого года, то по некоторым лотам снижение может достигать 15–20%, добавила директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet. Алексей Попов из ЦИАН считает, что ценовая стагнация отмечается на рынке на протяжении последних девяти месяцев. По данным ЦИАН, средняя цена 1 кв. м в столице колеблется в диапазоне от 255 тыс. до 260 тыс. руб. (без учета элитной недвижимости). «Но каких-то значимых изменений за последние недели не произошло. Есть определенные признаки снижения цен. В частности, за последние две-три недели новинки стали чуть дешевле, чем весь объем вторичного предложения в целом, но пока нельзя говорить о формировании устойчивой тенденции», — рассказал главный аналитик ЦИАН.
Что будет дальше
Аналитики прогнозируют дальнейшее снижение спроса на вторичном рынке жилья. По оценкам ЦИАН, число сделок в ближайшие месяцы может сократиться на 15–20% относительно текущих значений. Произойдет это, прежде всего, за счет покупателей-ипотечников. «Но обвального сокращения спроса мы не ожидаем. На вторичке существенная часть продаж и покупок связана с миграционным и естественным движением населения. Лоты на него выходят как следствие рождений, смертей, браков, разводов и переездов, пояснил Алексей Попов.
В «Инком-Недвижимости» в свою очередь ожидают, что каждый месяц число авансов будет отставать на 30–40% от аналогичных показателей прошлого года. «В целом 2020-й и 2021-й сравняются по показателям спроса. До конца этого года средний уровень цен на вторичное жилье особо сильно не изменится. Возможна лишь небольшая коррекция ценовых показателей вниз вследствие ослабления спроса, но не более чем на 2–3%», — добавил Сергей Шлома.
Аналитики Est-a-Tet в свою очередь отметили, что не ожидают снижения спроса на вторичные квартиры и цен на них. По их мнению, дешеветь будут только те объекты, которые изначально выставлялись по завышенной цене.
Когда покупать жилье в 2021 году: что важно знать
В 2020 году цены на недвижимость существенно выросли как на рынке новостроек, так и на вторичке. Многие покупатели стремились спасти деньги, реагируя на падение курса рубля.
Насколько выросли цены на жилье за год и почему?
По данным ЦИАН на 1 апреля, в среднем один квадратный метр вторичного жилья в Москве стоил ₽247,215 тыс. (год назад — ₽211,7 тыс.). Первичное жилье в столице подорожало еще сильнее: с ₽199,2 тыс. за 1 кв. м год назад до ₽243,5 тыс. на 1 апреля. В регионах — схожая картина: рост с ₽59,9 тыс. до 74,4 тыс. за 1 кв. м за год на первичном рынке и с ₽55,5 тыс. до ₽67,059 тыс. на вторичном.
В первом квартале 2021 года рост цен продолжается: цены на новостройки растут на фоне высокого спроса со стороны покупателей, а также из-за удорожания строительных материалов. Общий рост цен за год на стройматериалы Росстат в декабре 2020-го оценил в 6,3%.
Спрос подогревает неопределенная ситуация с продолжением программы льготной ипотеки под 6,5% после 1 июля. В начале марта глава ЦБ Эльвира Набиуллина допустила, что программу можно продолжить и во втором полугодии, но только в некоторых регионах и при условии, если льготная ипотека не будет разогревать цены на недвижимость.
Еще один фактор роста цен — сокращение предложения, на которое давят нехватка иностранных рабочих из-за пандемии и введение эскроу-счетов.
Из-за этого многим девелоперам приходится переносить планы по строительству новых объектов и сроки сдачи уже реализующихся. Согласно информации ЦИАН, по сравнению с январем 2020 года количество экспонируемых объектов на площадке упало на 27% в регионах и на 33% в Москве.
Что будет с ценами на жилье в 2021-м?
По мнению председателя совета директоров «Базис Инвестмент Компани», экс-совладельца «Миэль-Недвижимости» Дмитрия Лебедева, наступил период многолетнего роста стоимости недвижимости.
Лебедев добавил, что из-за роста цен на нефть и высоких инфляционных ожиданий жилье сейчас покупают не только для жилья, но и для инвестиций. «Особых альтернатив нет, хранить деньги в банке в последнее время моветон — там просто теряешь их», — сказал эксперт. Он ожидает, что в 2021 году средний рост стоимости недвижимости составит 20% в рублях.
Директор по поддержке риелторского бизнеса компании «Миэль» Юлия Федулаева отметила, что сейчас цены на жилье в Москве находятся на пике — их рост будет замедляться, но резкого удешевления не произойдет.
«Существенных изменений в стоимости квартир мы не ждем, скорее, увеличится период экспозиции. В ближайшие полгода на стоимость жилья будет влиять объем предложения: после прошлогоднего вымывания он постепенно восстанавливается, в феврале объемы прибавились на 10% по отношению к декабрю 2020 года — январю 2021-го. Это даже чуть быстрее, чем мы ожидали. На первичный рынок ключевое влияние окажут меры по господдержке льготной ипотеки и то, в каком виде эти программы будут после 1 июля. Если в отдельных регионах останется льготная ставка, то спрос на московское жилье, вероятно, будет ровным или понизится либо перераспределится в регионы», — рассказала Федулаева «РБК Инвестициям».
Управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая считает, что до конца первого полугодия рост цен на новостройки однозначно продолжится. Этому будет способствовать сохраняющийся высокий уровень спроса на жилье из-за низких ставок по жилищным займам. Динамика стоимости недвижимости во второй половине года будет определена принятым решением по льготной ипотеке.
«По предварительным прогнозам, за 2021 год жилье может подорожать примерно на 8–10%. Вероятен и сценарий, что с июля по декабрь этого года темп роста стоимости квартир снизится, в том числе из-за падения спроса. Однако удешевления по сравнению с первой половиной года не стоит ждать. Причины — увеличение себестоимости строительства из-за ослабления рубля, роста цен на стройматериалы, нехватки рабочих», — заявила Литинецкая «РБК Инвестициям».
По мнению директора департамента городской недвижимости компании Knight Frank Андрея Соловьева, в ближайшее время рост цен в Москве может поддерживаться новыми проектами, которые сейчас в большом количестве появляются на рынке и стимулируют спрос, выходя при этом уже по высоким ценам. Но с другой стороны, потенциал роста цен ограничен даже в Москве, тем более что конкуренция на рынке сейчас высока, а с учетом роста цен с новостройками начинают конкурировать и квартиры вторичного рынка, добавил Соловьев.
Вырастут ли ипотечные ставки в 2021 году?
В марте 2021 года Центробанк впервые с конца 2018 года поднял ключевую ставку до 4,5%. Ключевая ставка находилась на минимальном уровне 4,25% с июля 2020 года. Если регулятор продолжит проводить такую политику и дальше, то это напрямую отразится на ипотечных ставках.
Юлия Федулаева из «Миэль» ожидает, что ставка, скорее всего, продолжит расти — минимум на 0,25% до конца года, что отразится на ипотечных кредитах для вторичного рынка.
Дмитрий Лебедев же считает, что фактор ключевой ставки не скажется на ценах: «Застройщики будут снижать цены только через свой труп. Что касается ставки ЦБ — то считаю, что в этом году значительных ее изменений не будет, если только не будет новых «черных лебедей». А при небольших колебаниях банки не станут менять ипотечную ставку — они заинтересованы, чтобы клиенты брали как можно больше кредитов. То есть в ближайший год я не жду в этом плане никаких изменений», — сказал эксперт.
При этом есть мнения, что после окончания программы льготной ипотеки в Москве ставки могут вернуться на уровень, который был до ее начала (8–9%). «По самым пессимистичным прогнозам, ставка может достигнуть и 10%. В то же время банкам необходимо сохранять спрос на ипотечные продукты», — отметил руководитель департамента консалтинга и аналитики «НДВ-Супермаркет Недвижимости» Сергей Ковров.
Когда наступит лучшее время для покупки жилья?
Генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» Алексей Перлин считает, что сейчас на рынке выгодные условия как для покупающих квартиры «под себя», так и для частных инвесторов, приобретающих одну-две квартиры на собственные накопления совместно с ипотекой.
«Если есть возможность, то лучше воспользоваться моментом и купить квартиру прямо сейчас. Жилье на первичном рынке явно не будет дешеветь. Прошлогодних темпов роста мы не ожидаем, но увеличение стоимости недвижимости на 10% — вполне реально. Другой немаловажный фактор — пока еще низкие ставки по ипотеке. Если программа субсидирования не будет продлена, то есть риск удорожания банковских продуктов, что приведет к снижению доступности жилья», — заявил Перлин.
По мнению Юлии Федулаевой, 2021 год — не лучший вариант для «быстрых» спекулятивных вложений в жилье с учетом роста цен. «Но если говорить о вложениях «для себя», то такой вопрос нужно решать в момент его возникновения и опираться на индивидуальную потребность», — считает она.
По оценкам риелторской компании «Бест-Новострой», средняя доходность от вложений в столичные новостройки, квартиры в которых будут куплены на старте продаж или на этапе котлована в первом полугодии 2021 года, составит 20–25%. Максимальная доходность может достигать 35–40%. Такие показатели примерно соответствуют среднему доходу от вложений в новостройки при стабильном рынке, отмечают в компании. Оптимальный вариант для инвестиций сейчас, по мнению риелторов, — проект внутри МКАД со стартовой ценой 170–220 тыс. руб. за 1 кв. м или ЖК у метро, внутри МЦК и/или на одной из городских набережных со стартовой ценой до 250 тыс. руб. за «квадрат».
По мнению главы компании «Infoline-Аналитика» Михаила Бурмистрова, во втором полугодии возможно снижение цен. «Все факторы повышения цены сейчас уже в полном объеме учтены в цене. Начался цикл повышения базовой ставки, ипотека будет дорожать. Скорее всего, мы столкнемся с существенным снижением продаж жилья. Думаю, что цены за апрель — июнь могут вырасти в пределах еще 5–7%, но дальше все будет зависеть от того, какие будут реализованы формы поддержки, стабилизируются ли цены в третьем квартале. Начиная с четвертого, мы увидим некую коррекцию », — цитирует Бурмистрова «Коммерсантъ».
Больше интересных историй об инвестициях вы найдете в нашем телеграм-канале «Сам ты инвестор!»
