сборник корректировок сегмент квартиры 2019
Справочники рыночных корректировок
Выпуск №1 справочника подготовлен на основании обработки значительного объема ретроспективных рыночных данных, его использование рекомендовано автором, в соответствии с законодательством Российской Федерации, для оценки на дату 01.01.2018 г. и более ранние периоды. Использование данных справочника предполагает возможность применения комбинированных методов и корректировок, а также косвенное применение данных для получения значений корректировок в нетиповых ситуациях.
Выпуск №2 справочника подготовлен на основании обработки значительного объема рыночных данных по итогам 2018 г., его использование рекомендовано автором, в соответствии с законодательством Российской Федерации, для оценки в 2018 и 2019 году.
Выпуск №3 справочника подготовлен на основании обработки значительного объема рыночных данных по итогам 2019 г., его использование рекомендовано автором, в соответствии с законодательством Российской Федерации, для оценки в 2020 году.
С правочник «Оценка бизнеса» подготовлен на основании обработки значительного объема рыночных данных, анализа сделок и анализа деятельности предприятий. Использование рекомендовано автором, в соответствии с законодательством Российской Федерации, для оценки в периоде с 2015 г. по 2020 год включительно.
В тоже время, следует отметить, что применение специалистом корректировок, представленных в данном справочнике не снимает с него ответственности в части анализа рынка недвижимости и выявления особенностей объектов недвижимости, при которых применение тех или иных корректировок приводит к получению аномальных результатов. Перед любым специалистом при определении рыночной или справедливой стоимости стоит задача получения наиболее вероятных рыночных показателей, и, кроме того, специалист обязан применять свои профессиональные навыки в сочетании со здравым смыслом, которым, к сожалению, все чаще многие специалисты пренебрегают.
Справочник классификаций коммерческой недвижимости
СБОРНИК КОРРЕКТИРОВОК. Сегмент «Индивидуальные жилые дома» г.
1 Сегмент «Индивидуальные жилые дома» г.
2 ОГЛАВЛЕНИЕ ИССЛЕДОВАНИЕ РЫНКА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ 3 Методология исследования 3 Описание сегмента рынка 4 I. Экономические факторы Уторговывание Ликвидность объектов Период экспозиции Тип сделки Расходы на продажу объекта 7 II. Межвидовые корректировки Формат объекта Правовой статус 8 III. Объектно-сегментные факторы Качество местоположения Зональные факторы влияния на цену Ценовое зонирование населенного пункта Качество здания Параметры дома Материал стен здания Этажность здания Площадь земельного участка в составе единого объекта недвижимости Площадь земельного участка Состояние земельного участка Техническое состояние здания Инженерные коммуникации объекта Наличие коммуникаций единого объекта недвижимости Наличие коммуникаций земельного участка Параметры помещения Общая площадь (фактор масштаба) Уровень отделки Техническое состояние внутренней отделки Наличие дополнительных улучшений жилого дома 19 2
9 В Таблице 7 представлены значения скидок для выявленных состояний объекта по отношению с объектом, оформленным в соответствии с действующим законодательством право собственности оформлено на земельный участок, на строение. Еще одной особенностью рынка индивидуального жилья в правовом поле может быть передача доли в праве собственности на строение и земельный участок. Влияние данного фактора присутствует при формировании цены объекта для предложения о продаже доли на открытом рынке. Однако в случае раздела имущества между собственниками (наследниками), данный дисконт не может быть применен, а стоимость доли может быть рассчитана пропорционально её размеру в полной стоимости объекта недвижимости (квартиры, комнаты, жилого дома, земельного участка и т.д.). III. Объектно-сегментные корректировки Группировка ценообразующих (объектно-сегментных) факторов рынка недвижимости сегмента индивидуальных жилых домов, представлена в единой системе факторов, разработанной Рабочей группой по анализу и исследованию рынка недвижимости при Комитете по оценке Ассоциации Российских Банков, в связи со значительным количеством выявленных объектно-сегментных факторов вводится их структурирование. Общая система факторов представлена в Таблице 8. Таблица 8. Группировка ценообразующих факторов на группы и подгруппы Группы Подгруппы Шифр фактора АП.П.1 АП. Административноправовые факторы СЭ. Социальноэкономические факторы М. Качество местоположения (территориальные факторы, факторы ЗУ) КО. Качество объекта (Факторы ОКС) АП.П. Передаваемые права АП.З. Градостроительное территориальное зонирование СЭ. Серв. Факторы социальной среды и сервиса М.З. Зональные факторы влияния на цену (инфраструктурные) М.Л. Локальные факторы влияния на цену КО.З. Параметры дома КО.Ин. Инженерные коммуникации КО.П. Параметры помещения АП.П.2 АП.П.3 АП.З.2 СЭ.Серв.1 СЭ.Серв.2 М.З.1 М.З.2 М.З.3 М.З.4 М.З.5 М.З.6 М.Л.1 М.Л.2 М.Л.3 М.Л.4 М.Л.5 М.Л.6 КО.З.1 КО.З.2 КО.З.3 КО.З.4 КО.З.5 КО.З.6 КО.З.7 КО.З.8 КО.З.9 КО.Ин.1 КО.Ин.2 КО.Ин.3 КО.Ин.4 КО.Ин.5 КО.П.1 КО.П.2 КО.П.3 Факторы Передаваемые права Доли Стадия строительства Административное (территориальное) зонирование, категория земель Качество управления, сервисы для жильцов Социальный состав жильцов Ценовое зонирование Удаленность от объекта, негативно влияющего на стоимость Близость к объекту, позитивно влияющему на стоимость Удаленность от остановок общественного транспорта Удаленность от транспортных магистралей Экологическое состояние района местоположения объекта Развитость инфраструктуры новая улица/внутри застройки Удобство подъезда автотранспорта Наличие и состояние мест общего пользования Наличие гостевых парковочных мест Контроль безопасности территории (доступа) Тип объекта- Класс/Подкласс/Морфотип (класс поселка) Техническое состояние здания/части здания (степень физического износа) Архитектурный облик дома Планировки Материал стен здания (качество применяемых материалов) Площадь земельного участка Тип парковки на придомовой территории Благоустройство двора (малые формы) Наличие дополнительных улучшений (строений) земельного участка Водоснабжение Отопление Электроснабжение Водоотведение Слаботочные сети, видеонаблюдение Общая площадь Формат объекта Этажность 9
10 КО.П.4 КО.П.5 КО.П.6 КО.П.7 КО.П.8 Внутренняя отделка Техническое состояние отделки Высота потолков Наличие вспомогательных помещений Наличие дополнительных улучшений Всего в ходе исследования выявлено 35 ценообразующих факторов сегмента. При этом оценки экспертов о значимости факторов и частоте их проявления у объектов, представленных на открытом рынке позволили выявить ряд параметров, необходимых для расчетов. Остальные факторы могут быть исследованы отдельно в случае появления необходимости. 3.1 Качество местоположения Качество местоположения объекта недвижимости является одним из основных показателей при выборе жилья, а соответственно и при формировании цены. Данная группа включает как факторы, связанные с зональным местоположением расположением относительно других зон в рамках населенного пункта/района/региона, так и локальным местоположением расположением относительно других объектов внутри зоны расположения объекта Зональные факторы влияния Зональные факторы местоположения учитывают влияние местоположения ценовой зоны, где находится исследуемый объект недвижимости, относительно других ценовых зон, объектов позитивно и негативно влияющих на стоимость Ценовое зонирование населенного пункта (уровень престижности зоны) Ценовое зонирование это графическое представление исследуемой территории с дифференциацией по зонам с различными экономическими показателями. Ценовое зонирование учитывает категорию престижности микрорайона, определяемую удаленностью от центра города, локальных центров, определяющая ценность зоны. Данный фактор учитывается при сопоставлении объектов с существенным отличием в местоположении, т.е. соответственно находящихся в разных ценовых зонах. В рамках данного исследования рекомендуется использование пятиуровневая ценового зонирования ( которое учитывает уточнение ценовых зон от регионального уровня до уровня, в основу которого положено градостроительное зонирование г.омска в составе территориальных зон в соответствии с Генеральным планом развития территории (утвержден Решением 201 Омского городского совета от 10 декабря 2008 года). Выявленные зоны объединенны в 4 ценовых категории (группы ценовых зон). Высокой ценности; Повышенной ценности; Средней ценности; Низкой ценности. Для каждой ценовой категории определены границы интервалов рыночных цен, а также центр модального интервала рыночной стоимости. Интерактивная карта ценового зонирования представлена на портале (карта доступна по ссылке слой «ИЖС»). Представленное на карте ценовое зонирование охватывает все земли Омской области и г.омска. Группой экспертов также произведено распределение системы ценового зонирования на населенные пункты и районы Омской области. Корректировка между объектами, расположенными в зонах различной ценности может быть рассчитана как: К УПСо.о %, где УПСан. 10
13 Таблица 11. Матрица применения корректировки на этажность здания Объект оценки 1-этажный 2-этажный 3-этажный более 3 этажей Объект-аналог 1-этажный 1,00 1,02 1,02 1,05 2-этажный 0,98 1,00 1,00 1,03 3-этажный 0,98 1,00 1,00 1,03 более 3 этажей 0,95 0,97 0,97 1,00 Этажность здания является довольно субъективной характеристикой, влияние которой не всегда учтено в стоимости объекта, в связи с чем в ряде объектов может быть не обнаружено влияние данного фактора Площадь земельного участка в составе единого объекта недвижимости Площадь является одним из основных факторов, влияющих на стоимость объекта. При этом влияние площади на стоимость земельного участка, рассматриваемого отдельно от здания или незастроенного, и влияние площади земельного участка застроенного на стоимость единого объекта недвижимости (дом с учетом земельного участка) различно. Для земельного участка увеличение площади приводит к снижению удельной стоимости 1 кв.м., в то время как чем большая площадь участка находится в едином объекте недвижимости (расчет удельной величины которой проводится исходя из площади основного строения), тем выше удельная стоимость строения. В Таблице 12 представлена физическая и экономическая шкалы влияния площади земельного участка в составе единого объекта недвижимости на удельную стоимость объекта, рассчитанную от площади жилого дома. Таблица 12. Физическая и экономическая шкалы фактора масштаба земельного участка в составе единого объекта недвижимости. до 600 кв.м кв.м кв.м кв.м кв.м. более кв.м. 0,953 1,000 1,019 1,047 1,063 1,071 Таблица 13. Матрица применения корректировки на площадь к удельной цене единого объекта недвижимости, рассчитанной по отношению к удельной цене единого объекта недвижимости. Объект оценки Объект-аналог до 600 кв.м кв.м кв.м кв.м кв.м. более 5000 кв.м. до 600 кв.м. 1,000 1,047 1,066 1,094 1,110 1, кв.м. 0,955 1,000 1,019 1,047 1,063 1, кв.м кв.м кв.м. более 5000 кв.м. 0,938 0,981 1,000 1,028 1,044 1,052 0,914 0,955 0,973 1,000 1,016 1,024 0,901 0,941 0,958 0,984 1,000 1,008 0,894 0,934 0,951 0,977 0,992 1,000 Физическая шкала фактора представлена дискретными отрезками. При этом в случаях, когда значения объекта оценки или объектов-аналогов находятся в пределах +/-10% относительно границ 13
14 диапазона, Оценщик в праве самостоятельно принимать решение к какому диапазону отнести объект и соответственно сделать выводы о необходимости введения корректировки Площадь земельного участка В Таблице 14 представлена экономическая и физическая шкалы влияния площади незастроенного земельного участка на удельную стоимость 1 кв.м. участка. Таблица 14. Поправка на площадь земельного участка по отношению к удельной цене земельного участка. более 5000 кв.м кв.м кв.м кв.м кв.м. до 600 кв.м. 0,922 0,938 0,943 0,946 0,959 1,000 Таблица 15. Матрица применения корректировки на площадь земельного участка к удельной цене земельного участка Объект оценки более 5000 кв.м кв.м кв.м кв.м кв.м. до 600 кв.м. Объект-аналог более 5000 кв.м. 1,000 1,016 1,021 1,024 1,037 1, кв.м. 0,984 1,000 1,005 1,008 1,021 1, кв.м. 0,979 0,995 1,000 1,003 1,016 1, кв.м. 0,977 0,992 0,997 1,000 1,013 1, кв.м. 0,964 0,979 0,984 0,987 1,000 1,041 до 600 кв.м. 0,928 0,942 0,946 0,949 0,961 1,000 Данная корректировка применяется для незастроенных либо условно незастроенных земельных участков Состояние земельного участка Состояние земельного участка в составе единого объекта недвижимости определяет привлекательность данного объекта и оказывает влияние на цену объекта. В ходе исследования выявлены следующие интервалы физической шкалы фактора: Участок заброшен интервал, при котором участок представляет собой землю не возделываемую, покрытую сорняками, имеющиеся посадки не окультурены, требуют вмешательств и т.д. Участок ухожен, разработан, посадки отсутствуют земельный участок подготовлен под дальнейшее строительство, благоустройство, посадки. Участок ухожен, разработан, имеются насаждения состояние земельного участка, при котором насаждения «окультурены», ухожены, не требуют глобального улучшения, кроме профилактических работ (стрижка газона, выравнивание кроны деревьев и т.д.) В Таблице 16 представлена экономическая и физическая шкалы влияния состояния земельного участка на его цену. Таблица 16. Расчет поправок на состояние земельного участка Тип объекта Участок заброшен Участок ухожен, разработан, посадки отсутствуют Участок ухожен, разработан, имеются насаждения Земельные участки под ИЖС (ВРИ2) 0,954 1,00 1,045 Земельные участки дачные (ВРИ4) 0,842 1,00 1,076 14
16 Данная корректировка учитывает общее техническое состояние конструктивных элементов и влияние данного состояния на стоимость объекта Инженерные коммуникации объекта Инженерные коммуникации в рамках данного исследования рассматривались как улучшение земельного участка, так и как улучшение единого объекта недвижимости (при наличии на участке жилого дома). Итоговые показатели корректировок представлены в п и При этом использование одновременно корректировок в соответствии с п и п недопустимо, в связи с чем корректировки определяются либо для единого объекта недвижимости (земельного участка и жилого дома), либо для земельного участка (земельного участка без жилого дома, расположенного на нем) Наличие коммуникаций единого объекта недвижимости Большая часть индивидуальных жилых домов имеет минимальный набор центральных коммуникаций, в связи с чем влияние, которое может оказать на стоимость объекта подключение того или иного вида сетей, очень важно для определения стоимости объекта. Для индивидуального жилого дома набор коммуникаций представлен пятью различными состояниями: Отсутствуют, нет возможности подключения того или иного вида коммуникаций на объекте нет, подведение либо невозможно в связи с техническими или правовыми особенностями объекта, либо подведение экономически нецелесообразно (сопоставимо или превышает стоимость объекта) В непосредственной близости, возможность подключения имеется как правило расположение сетей коммуникаций на соседнем участке, вдоль улицы расположения объекта, подведение и подключение к объекту возможно. На участке сети коммуникаций заведены на участок, нет подключения к дому. В дом заведено имеется ввод сетей коммуникаций в здание, отсутствует разводка по дому подключение к «мокрым точкам», санитарным приборам. Разводка внутри дома имеется система разводки коммуникаций по дому, подключено к санитарным приборам или подготовлено к их установке. В Таблице 20 представлена физическая и экономическая шкалы влияния поправки на стоимость жилого дома для различных видов коммуникаций. В качестве наиболее типичного значения принят интервал «в непосредственной близости, имеется возможность подключения». Таблица 20. недвижимости. Вид коммуникаций Поправки на наличие того или иного вида коммуникаций для единого объекта Отсутствуют, нет возможности подключения В непосредственной близости, возможность подключения имеется На участке в дом заведено разводка внутри дома Электроснабжение не выявлено 0,970 0,982 0,991 1,000 Холодное водоснабжение 0,902 0,952 0,978 0,990 1,000 Канализация (автономная или центральная) 0,938 0,965 0,983 0,994 1,000 Газоснабжение 0,915 0,947 0,973 0,982 1,000 отопление (централизованное) 1,000 1,011 1,101 1,025 1,033 ГВС 1,000 1,003 1,053 1,083 1,103 Слаботочное обеспечение 0,998 1,000 1,010 1,010-16
17 Совместное влияние различных видов коммуникаций может быть учтено произведением корректирующих коэффициентов друг на друга в зависимости от состояния того или иного вида коммуникаций Наличие коммуникаций земельного участка Влияние наличия коммуникаций на стоимость участка под индивидуальное жилищное строительство отличается от влияния на жилой дом, при этом количество диапазонов шкал также отличается. В Таблице 21 представлена физическая и экономическая шкала влияния поправки на стоимость земельного участка для различных видов коммуникаций. В качестве наиболее типичного значения принят интервал «в непосредственной близости, имеется возможность подключения». Таблица 21. Поправка на наличие коммуникаций земельного участка Вид коммуникаций Отсутствуют, нет возможности подключения В непосредственной близости, возможность подключения имеется На участке Электроснабжение 0,92 1,00 1,02 Холодное водоснабжение 0,90 1,00 1,04 Канализация (автономная или центральная) 0,97 1,00 1,02 отопление (централизованное) 0,97 1,00 1,03 Газоснабжение 0,95 1,00 1,05 ГВС 0,98 1,00 1,02 Слаботочное обеспечение 1,00 1,00 1, Параметры помещения Параметры помещения учитывают обустройство внутренних помещений жилья, в том числе уровень отделки, ее техническое состояние и наличие дополнительных улучшений помещения Общая площадь (фактор масштаба) Следующим физическим фактором, влияющим на стоимость объектов недвижимости, является общая площадь жилого помещения, которая состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас согласно ст. 15 Жилищного кодекса РФ. Корректировка определяет разницу в стоимости 1 кв.м. общей площади оцениваемого объекта от объекта-аналога. Зависимость цены от площади определена как обратно пропорциональная, т.е. при увеличении площади объекта, его удельная цена (за 1 кв.м.) снижается. Фактор масштаба для объектов сегмента индивидуального жилья не является линейной функцией, а имеет дискретный характер, т.е. отсутствует отличие цен объектов внутри дискретного интервала. В Таблице 22 приведены значения дискретных интервалов, между которыми степень влияния на цену единообразна. Корректировка применяется в размере величины, указанной в Таблице, умноженной на количество дискретных интервалов отличия между объектами. Таблица 22. Величина корректировки к дискретному интервалу площади объектов Тип объекта Для дачных домов. Для частных домов/ частей домов Для коттеджей/ таунхаусов Величина дискретного Имеющих разницу в общей площади имеющих разницу в общей площади Разница в общей площади в 5 кв.м. интервала в 10 кв.м. в 50 кв.м. Среднее значение, % 2,78 3,63 2,35 Значение диапазона, %
Сборник корректировок сегмент квартиры 2019
Вы можете бесплатно получить тестовый доступ к актуальным материалам статистики рынка недвижимости.
Перечень корректировок рыночной стоимости недвижимости СтатРиелт
— включает все актуальные ежеквартально и ежемесячно обновляемые рыночные коэффициенты, скидки, поправки, ставки.
Значения корректировок рассчитаны на основе рынка недвижимости РФ.
Могут быть использованы для достоверной рыночной оценки, в исследовании рынка недвижимости, для подготовки отчетов об оценке, для выполнения контрольных, курсовых и дипломных работ, государственными и частными организациями и лицами в ценообразовании и расчете ставок аренды недвижимости, кредитными учреждениями при оценке залогового обеспечения.
Наши преимущества – рыночное соответствие, актуальность, оперативность, доступность по цене!
Перечень корректировок стоимости недвижимости СтатРиелт:
Нашу информацию широко используют государственные органы и крупнейшие компании:
— более 350 корректировок рыночной стоимости недвижимости (земельных участков, коммерческой недвижимости, квартир, жилых домов) Вы можете просмотреть в разделе «Статистика рынка. Поквартальная статистика»
Скидки на торг к ценам продажи
| Тип объекта недвижимости | Источник №1 | Источник №2 | Источник №3 | Источник №4 |
|---|---|---|---|---|
| Торговая | 8-10% | 9% | 3-7% | 13-15% |
| Офисная | 9-10% | 9% | 3-7% | 13-15% |
| Производственно-складская | 10-15% | 13% | 5-9% | 13-15% |
| Сельхозпостройки | 18% | |||
| Базы отдыха | 15% | |||
| Зем. участки под ИЖС | 9% | 3-7% | 13-15% | |
| Зем. участки под многоэтажное жилищное строительство | 5-10% | 9% | 3-7% | 13-15% |
| Зем. участки под коммерческие объекты | 9-11% | 10% | 3-7% | 13-15% |
| Зем. участки под пром. объекты | 8-12% | 13% | 3-7% | 13-15% |
| Зем. участки с/х назначения | 10-15% | 17% | ||
| Стандартные квартиры | 4% | 2-6% | 9-11% | |
| Элитные квартиры | 6% | 2-6% | 9-11% | |
| Жилые дома | 8% | 2-6% | 9-11% |
Источник №1: «Электронный справочник оценщика» http://ocenschiki-i-eksperty.ru/appraiser-handbook/groups
Источник №2: «Справочник оценщика недвижимости. Характеристики рынка. Прогнозы. Поправочные коэффициенты», Приволжский центр финансового консалтинга и оценки, Ниж. Новгород, 2012. Авторы: Лейфер Л.А., Шегурова Д.А. ISBN 978-5-901956-56-4
Источник №3: Использование экспертного метода при определении размера скидки на торг А.А. Марчук, «Вопросы оценки», 11.01.2007 // http://www.rusvs.ru/articles/302.shtml
Источник №4: Скидки на торг: реалии кризиса А.А. Марчук, Е.А. Бутова, www. Appraiser.ru, 23.03.2009 // http://www.rusvs.ru/articles/307.shtml
| Тип объекта недвижимости | Источник №1 | Источник №2 | Среднее |
|---|---|---|---|
| Торговая | 0,86 | 0,79 | 0,82 |
| Офисная | 0,91 | 0,79 | 0,85 |
| Производственно-складская | 0,95 | 0,88 | 0,91 |
| Зем. участки под коммерческие объекты | 0,76 | 0,76 |
Источник №1: Электронный справочник оценщика
Источник №2: Справочник оценщика недвижимости. 2012. Лейфер Л.А
Поправки на этаж к ценам продажи
| Объекты недвижимости | Источник №1 | Источник №2 | Источник №3 | Среднее |
|---|---|---|---|---|
| ТОРГОВАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ | ||||
| подвальный этаж | 0,80 | 0,74 | 0,56-0,66 | 0,72 |
| цокольный этаж | 0,88 | 0,84 | 0,83-0,85 | 0,85 |
| 2 этаж и выше | 0,88 | 0,85 | 0,82-0,89 | 0,86 |
| ОФИСНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ | ||||
| подвальный этаж | 0,81 | 0,74 | 0,54-0,56 | 0,70 |
| цокольный этаж | 0,89 | 0,84 | 0,66-0,71 | 0,80 |
| 2 этаж и выше | 0,93 | 0,85 | 0,82-0,98 | 0,88 |
| ПРОИЗВОДСТВЕННО-СКЛАДСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ | ||||
| подвальный этаж | 0,85 | 0,81 | 0,54-0,57 | 0,76 |
| цокольный этаж | 0,90 | 0,87 | 0,85-0,86 | 0,88 |
| 2 этаж и выше | 0,91 | 0,85 | 0,79-0,98 | 0,89 |
Источник №1: Электронный справочник оценщика
Источник №2: Справочник оценщика недвижимости. 2012. Лейфер Л.А.
Источник №3: Модель стоимости права собственности IV кв. 2014 г. Санкт-Петербургское ГУП «ГУИОН» // www.guion.spb.ru
Поправки на наличие отдельного входа
| Тип объекта недвижимости | Источник №1 | Источник №2 | Среднее |
|---|---|---|---|
| Торговая | 0,89 | 0,85 | 0,87 |
| Офисная | 0,92 | 0,85 | 0,88 |
| Производственно-складская | 0,91 | 0,91 |
Источник №1: Электронный справочник оценщика
Источник №2: Справочник оценщика недвижимости. 2012. Лейфер Л.А.
Поправки на эффект масштаба
| Площадь ЗУ, га | Коэф. | ||
|---|---|---|---|
| мин | макс | среднее | |
| 0,1 | 0,5 | 0,3 | 1,0000 |
| 0,5 | 1 | 0,8 | 0,9035 |
| 1 | 5 | 3,0 | 0,8335 |
| 5 | 10 | 7,5 | 0,7465 |
| 10 | 25 | 17,5 | 0,6860 |
| 25 | 50 | 37,5 | 0,6474 |
| 50 | 100 | 75 | 0,5700 |
| площадь, кв.м. | Коэф. | ||
|---|---|---|---|
| мин | макс | среднее | |
| 10 | 100 | 55 | 1,0000 |
| 100 | 500 | 300 | 0,9124 |
| 500 | 2500 | 1500 | 0,8476 |
| 2500 | 5000 | 3750 | 0,7643 |
| 5000 | 20000 | 12500 | 0,7062 |
эффект масштаба к ценам офисной недвижимости
эффект масштаба к ценам производственно-складской недвижимости
Источник: Электронный справочник оценщика
Поправка на эффект масштаба к ценам аналогов рассчитывается по формуле:
Поправки на отделку помещений к ценам продажи
| отделка | Торговая | Офисная | Складская |
| Евростандарт | 1,11 | 1,11 | 1,23 |
| Отличное | 1,08 | 1,09 | 1,04 |
| Нормальное | 1,00 | 1,00 | 1,00 |
| Удовлетворительное | 0,92 | 0,90 | 0,91 |
| Неудовлетворительное | 0,91 | 0,89 | 0,86 |
Источник: Модель стоимости права собственности IV кв. 2014 г. Санкт-Петербургское ГУП «ГУИОН» // www.guion.spb.ru
Поправки на наличие инженерных коммуникаций
| Зем.участок | Водоснабжение | Газоснабжение | Электроснабжение |
|---|---|---|---|
| многоэтажная жилая застройка | 12,82% | 12,95% | |
| ИЖС | 11,46% | ||
| садоводство | 9,54% | 23,04% | 14,18% |
| коммерческая застройка | 11,25% | 12,56% | |
| промышленная застройка | 9,04% | 12,94% | |
| сельхозназначения | 8,95% | 5,53% |
Источник: Электронный справочник оценщика
переход от цен объектов, обеспеченных коммуникациями, к ценам объектов без коммуникаций
Источник №1: Модель стоимости права собственности IV кв. 2014 г. Санкт-Петербургское ГУП «ГУИОН» // www.guion.spb.ru
Источник №2: Электронный справочник оценщика
Поправки на наличие и тип парковки
