штраф за незаконную сдачу квартиры
Адвокат объяснил, как налоговая может узнать о нелегальной сдаче квартиры
!Вывеска на здании Федеральной налоговой службы в Москве
МОСКВА, 9 апр — ПРАЙМ. Всех теневых наймодателей жилых помещений всегда интересовал вопрос о том, может ли налоговая инспекция прознать о доходах собственника при сдаче квартиры в аренду, а также что будет, если о скрытых заработках станет известно чиновникам. Об этом рассказывает агентству «Прайм» адвокат Олег Сухов.
«За неуплату налогов от сдачи квартиры в аренду, составляющих 13% от суммы этой самой аренды, придется единовременно заплатить не только весь налог за последние три года, но и штраф в размере 20% от суммы задолженности», — предупреждает сразу эксперт.
Риелтор рассказала, у кого нельзя снимать квартиру даже по низкой цене
Конечно, никто из чиновников налоговой инспекции по домам не ходит и арендаторов не отлавливает. «Этим обязаны заниматься участковые полицейские, которые наделены правом составлять акты нахождения в квартире нанимателей, фиксировать договоры аренды или найма жилых помещений, брать письменные объяснения в подтверждении платной аренды недвижимости», — указывает юрист.
Затем участковые направляют документы либо непосредственно в налоговые службы, либо в другие органы государственной, муниципальной или местной власти. Например, в некоторых районах Москвы сбором подобной информации занимаются управы, получающие от участковых соответствующие сведения, которые в последующем и передают ее в налоговые службы.
Однако не только они выявляют теневую сдачу квартир в аренду. Налоговые службы и сами способны устанавливать как факты заключения договоров аренды, так и оплаты по ним.
Договоры аренды или найма налоговые органы запрашивают в Росреестре. Если оформлены они сроком более, чем на год, то регистрируются они в указанном органе.
Получив договоры, чиновники налоговых инспекций определяют предшествующий период найма помещений и ежемесячные суммы платежей по аренде, что дает возможность посчитать и размер налога на доход, и штраф за его неуплату. Требования об их погашении направляются неплательщикам для исполнения в добровольном порядке. «И если они не исполняются, налоговая обращается в суд за получением судебного приказа или решения о взыскании», — поясняет адвокат.
Эксперт назвал покупку квартиры для сдачи в аренду ошибочным решением
«Другим способом выявления недекларированных доходов от сдачи квартир в наем, является проверка банковских счетов физлиц, куда ежемесячно и постоянно поступают одни и те же суммы, как правило, от одних и тех же плательщиков», — указывает Сухов.
Такая регулярность доходов по банковским картам фиксируется налоговыми инспекторами. Дальше начинается проверка источника дохода, его сумм и количества переводов, для чего налоговая может запросить информацию, как у получателей денег, так и у лиц, переводивших средства. И те, и другие должны отчитаться, в том числе с предоставлением документов и объяснений, в связи с чем осуществлялись платежи, и почему по ним не платились налоги, если речь идет об арендной плате.
«За неуплату налогов от сдачи квартиры в аренду предусмотрена и уголовная ответственность (ст. 198 УК РФ). Однако, чтобы «попасть под статью», нужно уклоняться от налогов на протяжении трех лет, при этом сумма неуплаченного налога в месяц не должна быть менее 75 тысяч рублей. Срок неуплаты может быть и более коротким, если размер скрытого налога будет превышать семьдесят пять тысяч рублей в месяц», — резюмировал эксперт.
Может ли налоговая узнать, что раньше квартира сдавалась нелегально?
Хочу сдавать квартиру как самозанятая. Будет налоговая выяснять, сдавала ли я ее раньше, и пытаться получить налог? Если да, каких санкций ждать?
И еще вопрос про приложение «Свое дело». Правильно ли я понимаю, что оно дублирует приложение «Мой налог» и только в нем сейчас можно зарегистрироваться?
Будет или нет налоговая инспекция выяснять, сдавали ли вы квартиру раньше и платили ли налоги, зависит от решения налоговой. Здесь можно только гадать.
Но такой исход маловероятен. Налог на самозанятость ввели в том числе для того, чтобы дать людям возможность выйти из тени, получать доходы законно и платить налоги.
Если бы налоговая стала массово проверять всех зарегистрировавшихся, вряд ли бы число самозанятых активно росло. Тем более что сдача квартир — в числе лидеров среди видов деятельности и количеству налогоплательщиков НПД.
Кроме того, фактически налоговые проверки самозанятых сейчас приостановлены, и каждую нужно согласовывать с ФНС в Москве.
Однако если вы опасаетесь проверок, расскажу, как ИФНС выявляет тех, кто сдает квартиры и не платит налоги. Это будет полезно знать.
Как выйти из тени
Как налоговики узнают, что квартиру сдавали, а налоги не платили
Давайте исходить из того, что вы сами не собираетесь сообщать ИФНС о том, что сдавали квартиру. Поэтому опасность может исходить только от других источников, например от бывших арендаторов, если между вами были конфликты или они остались чем-то недовольны.
Если кто-то сообщит в ИФНС, что квартира сдается нелегально, налоговики могут проверить эту информацию.
Еще о неуплате налогов инспекторы могут узнать совершенно случайно. Например, если квартиру сдавали компании для ее работников, и при проверке организации налоговая нашла договор аренды и решила встречно проверить арендодателя. Тогда она выяснит, что сейчас вы получаете доход законно, но вот за прошлые периоды могут зацепиться — проверить и начислить налог.
Или еще один пример. Допустим, квартиросъемщик задолжал наймодателю или причинил ущерб. Наймодатель подал в суд иск о взыскании денег. В ходе разбирательства выяснилось, что квартира сдавалась без договора и собственник не платил налоги с доходов.
Если суд установит нарушение закона, он вправе вынести частное определение и направить его в ИФНС, чтобы там проверили наймодателя. То есть налоговой, можно сказать, случайно станет известно о незаконном получении дохода и неуплате НДФЛ.
Частное определение — это специальное распоряжение суда, которое обращает внимание какого-то органа на нарушение закона
Что будет, если налоговики выявят нарушение
Если в ИФНС поступит информация, что квартиру сдавали нелегально, инспекция может провести проверку. И первое, с чего начнут, — вызовут собственника для дачи пояснений.
На этом этапе вам надо определиться, признаваться или нет. На этот счет лучше проконсультироваться с юристом, который изучит все обстоятельства и нюансы, даст им правовую оценку и подскажет, какая позиция будет предпочтительнее.
Вот какие есть основные варианты:
Признаетесь вы или нет, это не будет смягчающим или отягчающим обстоятельством. Поэтому можно спокойно все отрицать. Докажут — значит, докажут. Но не факт, что налоговикам удастся установить всю сумму полученного дохода. Таким способом можно уменьшить сумму недоимки и всех рассчитываемых на ее основе штрафов.
Вот когда сложно выявить и доказать всю сумму дохода:
Квартирный вопрос: как сдать недвижимость на лето и не нарваться на штраф от налоговой
Если вы планируете сдавать летом квартиру или дачу через условный Booking или Avito, эта статья – для вас. Можно, конечно, просто так разместить объявление или сдать через знакомых и сделать вид, что ничего не было. Но тогда, если правда о сдаче недвижимости вскроется, будет неприятный разговор с налоговым инспектором. А в дополнение – штраф. Рассказываем, как законно сдать недвижимость на лето и заплатить минимальный налог.
Выбирайте налоговый режим
Самая доступная форма уплаты налогов от сдачи квартиры или дачи в аренду – налог на профессиональный доход (НПД) или самозанятость. Собственники вправе сдавать жильё и платить НПД 4%, если работают с физлицами, и 6%, если работают с юрлицами.
Самозанятые могут сдавать квартиру в аренду. Фото: domsevas.ru.
Если вы собираетесь сдавать квартиру туристам или дачу городским жителям, ваша ставка – 4%.
Допустим, стоимость аренды – 15 000 руб. в месяц. За налоговый период, равный одному месяцу, самозанятый собственник жилья заплатит налог 600 рублей. Это меньше, чем НДФЛ, который равен 13%: тогда пришлось бы платить 1 950 рублей.
Как начисляется налог и как стать самозанятым
Главный плюс НПД – его не нужно платить, если дохода нет. Пока вы не сдаёте квартиру и не получаете деньги, то и налог не начисляется. Поэтому лучше заранее встать на учёт как самозанятый и спокойно оплатить налог после первого получения дохода.
Чтобы стать самозанятым, не нужно подавать много документов, ходить в налоговую или заполнять декларации. Фото: nalog.ru.
Налог начисляется до 12 числа каждого месяца, следующего за налоговым периодом. Оплатить нужно до 25 числа этого же месяца.
Пример: вы решили сдавать квартиру и стать самозанятым в июне. Первый расчёт налога вы получите до 12 августа, оплатить нужно до 25 августа. В приложении «Мой налог» можно подключить автоплатёж, который будет автоматически списываться с карты.
О чём важно помнить: плательщик НПД должен после получения дохода сформировать чек и передать его получателю услуг. В нашем случае – самозанятый собственник квартиры передаёт чек арендатору. Это нужно сделать в момент расчёта, если арендатор платит наличными или делает перевод, или не позднее 9 числа следующего, если арендатор использует другие безналичные расчёты. Об этом говорится в ч. 3 ст. 14 ФЗ-422.
Этот пункт – один из подводных камней НПД, о который периодически спотыкаются самозанятые. То есть недостаточно просто заявить о себе как о налогоплательщике и оплачивать налог. За нарушение сроков передачи сведений в ФНС самозанятые платят штраф 20% от суммы дохода. А если нарушение повторилось в течение полугода, штраф взыскивают с полной суммы расчёта.
Что будет, если не платить налог с аренды квартиры?
Надо ли платить налоги с доходов от сдачи недвижимости в аренду? Разрешить вечную дилемму — платить или не платить? — помогает генеральный директор компании «Правокард» Станислав Каплан.
Кажется, на территории России нет такого арендодателя, который не задавался бы этим риторическим вопросом. Действительно, налоговая система в нашей стране для многих оказывается весьма сложной и непрозрачной, и, наверное, поэтому люди в большинстве как-то без большого рвения платят налоги. Факт остается фактом: на основании статьи 208 НК РФ налогоплательщики обязаны декларировать доход от сдачи квартиры в аренду.
Платить налоги или уклоняться от них — это уже выбор каждого гражданина. И, как следствие, на него ложится и ответственность за принятое решение.
Как вы понимаете, на этом можно было бы закончить рассказ, если бы не одно но: слишком часто арендодатели в России решают, что налоги все-таки можно не платить.
Какие ваши доказательства?
Некоторые собственники надеются, что налоговые органы не узнают об их незаконной деятельности (да, это именно так и называется), и потому не только не декларируют доходы, но и не заключают договор с квартиросъемщиком.
С каждым годом налоговая выводит на чистую воду все больше недобросовестных арендодателей. Если вы сдаете квартиру, не платите налог с дохода и попались налоговой, нарушения можно доказать несколькими способами.
Налоговики совместно с правоохранительными органами могут взять свидетельские показания у арендаторов, соседей, а также запросить выписку в банке по всем вашим текущим счетам. К доказательной базе также могут быть приложены объявления о сдаче квартиры в интернете, газетах и так далее.
Штрафы
Если налоговая инспекция докажет факт нелегальной сдачи имущества в аренду, собственника привлекают к административной ответственности и на основании ст. 75 НК РФ и обязывают уплатить налог за весь период, в течение которого владелец квартиры получал денежные средства от жильцов. Причем срок может оказаться больше фактического.
Также к сумме налога начисляют пени в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ за каждый день просрочки. Собственнику придется заплатить штраф в размере 20% от суммы налога. Если уклонение от налогов было умышленное или повторное, то сумма штрафа увеличивается до 40%.
Если налоговики обнаружат в квартире жильцов без регистрации по месту пребывания, то собственнику квартиры грозит штраф еще и за это. В соответствии с КоАП РФ, ст.19.15.1, придется оплатить 2–5 тысяч рублей за каждого нелегально проживающего человека. Если недвижимость находится в Москве или Петербурге, то сумма штрафа составит 5–7 тысяч рублей.
Уплатить налоги за доход от сдачи квартиры нужно на позднее 15 июля года, следующего за тем, в котором был получен доход. Налоговую декларацию формы 3-НДФЛ нужно подать не позднее 30 апреля года, который следует за отчетным периодом. За несвоевременную подачу налоговой декларации начисляется штраф в размере от 1 000 рублей за каждые 30 дней просрочки.
Сколько и когда?
Налог от сдачи квартиры для налоговых резидентов РФ составляет 13%. Для собственников-нерезидентов — 30%. Налоговым нерезидентом признается тот, кто за отчетный год провел в стране менее 183 дней. Так что, скажем, если вы уехали больше чем на полгода в теплые страны на зимовку или к родственникам на Украину, а квартиру сдали, то нужно платить 30-процентный налог на доходы. Но есть и хорошие новости: не стоит забывать, что от общей суммы уплаченных за год налогов резидент может воспользоваться налоговым вычетом (за лечение, обучение, покупку жилья и т. д.) и вернуть 13% ранее оплаченных. Такой вот круговорот налогов в природе.
Кроме того, вы можете зарегистрировать ИП, а в ряде регионов – платить налог как самозанятый. Так ставка значительно снизится.
Давайте рассчитаем сумму налогов на конкретном примере. Допустим, в 2019 году вы сдавали свою двухкомнатную квартиру в Москве за 50 тысяч рублей в месяц. За 2019 год ваш доход от сдачи недвижимости в аренду составил 600 тысяч рублей. До 30 апреля 2020 года вам нужно будет заполнить декларацию по форме 3-НДФЛ и подать ее в налоговую инспекцию.
Далее нужно будет дождаться начисления налога (тем, кто зарегистрирован на nalog.ru, информацию о начисленной сумме показывают в личном кабинете; там же сразу можно и оплатить ее).
Налог для резидента составит 78 тысяч рублей (600 тысяч х 13%), для нерезидента — 180 тысяч рублей (600 тысяч рублей х 30%).
Текст подготовила Александра Лаврова
Когда суд может лишить квартиры того, кто сдает ее в аренду
Закон сейчас не только не запрещает сдавать жилье за плату, но, напротив, даже определяет правила такого найма. Однако есть одно важное «но»: не стоит забывать, что именно владелец жилья отвечает за своих квартирантов.
Поэтому если сдавать квартиру «кому попало», дело может закончиться тем, что с квартирой придется расстаться. Представим несколько таких ситуаций — отдельно для муниципального и частного жилья.
1. Когда грозит выселение из муниципальной квартиры за сдачу ее в аренду
Если граждане в свое время получили квартиру от государства и не приватизировали ее, то она остается в муниципальной (или региональной) собственности, а жильцы пользуются ею по договору социального найма.
Наниматель может пересдать квартиру в поднаем, но только временно и с согласия местной администрации и проживающих с ним членов семьи. В противном случае такая сдача приводит вот к чему (проиллюстрирую на реальном примере).
Жители одной из многоэтажек г. Улан-Удэ неоднократно жаловались в администрацию на свою соседку. Она вела «крайне асоциальный» образ жизни со всеми вытекающими последствиями (шумные застолья, скандалы и пр.).
Администрация установила, что «проблемная» квартира вот уже несколько лет как сдается. Мужчина, который в свое время получил эту квартиру по ордеру, съехал из нее и сдал неофициально той самой «веселой» соседке.
Разумеется, никакого разрешения у администрации он не получал. Тогда та обратилась в суд, требуя не только выселить «нелегальную квартирантку», но и самого владельца жилья (по ордеру) признать утратившим право на жилплощадь.
Дело в том, что по закону (ст. 83 ЖК РФ) договор соцнайма расторгается с момента, когда наниматель добровольно выехал в другое место жительства.
А в данном случае все указывало на то, что мужчина не имел намерений пользоваться квартирой: он давно ее покинул, поселил туда жильцов, долги по квартплате не погашал и не следил за тем, что вообще там происходит.
Поэтому суд признал мужчину утратившим право пользования спорной квартирой и выселил его вместе с квартиранткой (Октябрьский р-й суд г.Улан-Удэ РБ решение от 28 мая 2019 г.).
2. Когда собственнику придется расстаться со своей квартирой за то, что он сдает ее жильцам
Тем, у кого квартира находится в частной собственности, не нужно спрашивать разрешения, чтобы сдавать ее жильцам за плату. Но не стоит забывать, что право собственности возлагает на его обладателя и дополнительные обязательства.
Закон требует от собственника содержать свое жилье, а также соблюдать права соседей и правила пользования жилыми помещениями (ст. 30 Жилищного кодекса РФ).
Даже если собственник сам не проживает в квартире, а сдает ее, все равно эти обязательства для него сохраняются. Поэтому за все нарушения своих квартирантов перед третьими лицами отвечать будет именно он.
Кардинальной мерой ответственности в таких случаях является принудительное прекращение права собственности на жилое помещение.
Согласно ст. 293 Гражданского кодекса РФ, если собственник грубо нарушает свои обязанности по содержанию жилья и не соблюдает права соседей, то местная администрация сначала официально предупреждает его о необходимости устранить нарушения.
Если он не реагирует, она обращается в суд с иском о продаже жилого помещения с публичных торгов. По решению суда квартиру продают, и бывший уже собственник может получить только деньги, вырученные с продажи (и то за вычетом расходов на исполнение решения суда).
Есть такой пример в судебной практике: гражданке долгое время приходилось терпеть выходки «веселых квартирантов» (сдавалась соседняя квартира).
На многочисленные жалобы администрация не реагировала. Тогда женщина обратилась в суд и потребовала обязать администрацию принять меры к изъятию «проблемной квартиры» у собственника.
Суд признал, что квартиранты грубо нарушают правила пользования жилым помещением, допускают его разрушение и есть все основания инициировать продажу квартиры с публичных торгов (Беловский горсуд Кемеровской области, решение от 14 ноября 2018 г.).
Если вы собственник, не забывайте, что именно вы отвечаете за тех, кто живет в вашей квартире. Обязательно укажите в договоре свое право досрочно от него отказаться, если квартиранты будут нарушать установленный порядок — так вы защитите не только покой соседей, но и свое право на квартиру.
