цоколь квартира что значит
Цокольный этаж в многоквартирном доме
Все объекты жилищного фонда страны строятся в соответствии со специальными нормативно-правовыми актами, стандартами и правилами.
Согласно им, каждый жилой многоквартирный дом имеет несколько этажей, каждый из которых имеет свои эксплуатационные особенности. Отдельного внимания заслуживает цокольный этаж и возможность его правомерного применения.
Что такое цокольный этаж в многоквартирном доме? Может ли он использоваться в качестве обычной квартиры?
Цокольный этаж является этажом, частично погружённым в грунт. Этажность здания по общим правилам определяется на основании тех этажей, которые являются надземными. То есть цокольный этаж фактически не входит в общую этажность жилого строения.
Но даже несмотря на это нередко в цокольных этажах можно встретить реальные квартиры, где проживают граждане, неспособные купить для себя обычное жильё с первого этажа.
Понятие цокольного этажа
Определение цокольного этажа регламентировано законодательно. Само слово «цоколь» имеет итальянское происхождение, и с первого взгляда его значение никак не связано с недвижимостью.
Цоколь означает «башмак на деревянной подошве». Эта деревянная подошва и обозначает расположение цоколя в многоквартирном доме.
Многие задаются вопросом: цокольный этаж – это надземный или подземный этаж? Фактически это ни тот и ни другой. Надземный этаж, который полностью расположен над уровнем земли, считается первым этажом дома. Подземный этаж, который располагается под уровнем земли, считается подвалом.
Что значит цокольный этаж в российском законодательстве, указано в СНиП.
В соответствии со СНиПом 2.08.01-89 цокольный этаж – это этаж при отметке пола помещений ниже планировочной отметки земли на высоту не более половины высоты помещений.
Данный СНиП действует и в 2021 году, обязателен к исполнению в части ограничения эксплуатационных характеристик такого цокольного помещения.
Считается ли цокольный этаж за полноценный этаж, сложно однозначно ответить. К общей этажности здания он не имеет никакого отношения, не идёт в учёт этажности.
Но при этом фактически целым этажом цоколь признается, поскольку может использоваться по определенным видам назначения.
Особенности цокольного этажа
Как и любой другой этаж в жилом или нежилом помещении цокольный этаж имеет определённые критерии проектирования.
К ним, в частности, относятся следующие требования:
Строить помещение с цокольным этажом намного дороже чем без такового. Все дело в том, что увеличиваются затраты на организацию фундамента, его углубление.
Обычно для таких домов в качестве заливки для фундамента используются более дорогие и прочные марки бетона.
Достоинства и недостатки
Дом с цокольным этажом имеет свои плюсы и минусы. Необходимость возведения цокольного этажа определяется на основании потребностей застройщика.
К недостаткам такого строения относится прежде всего его дороговизна. Дополнительные материалы на строительство углубления будут требовать дополнительных расходов.
Расположить в цокольном этаже жилые квартиры по закону нельзя. Обычно в цоколе высота потолков не превышает 1,5 метров высоты. Такие комнаты вообще не учитываются в общей площади строений.
В частном секторе цокольные этажи дают возможность хозяевам дома получить дополнительные квадратные метры без учета их в качестве жилых и подлежащих налогообложению.
К достоинствам домов с цокольными этажами можно отнести:
Однако, жильцов первых этажей такое соседство с цоколем может не радовать из-за расположения на данном этаже различных организаций или помещений, создающих дополнительные шумы.
Лучше перед покупкой квартиры на первом этаже заранее убедиться в том, что в многоквартирном доме нет цоколя, или он используется по адекватному назначению, например, не служит притоном для лиц с сомнительной репутацией.
Чем отличается цоколь от подвала?
Обычно многие путают цокольный этаж именно с подвалом, поскольку считают, что оба строения располагаются фактически под землёй. Отличие цокольного этажа от подвала заключается именно в том, что подвал полностью погружён в землю, а цоколь лишь частично. Под цокольным этажом может располагаться дополнительно подвальное помещение.
Главная отличительная суть регламентировано теми же СНиПами:
Иногда внешне заметить различия этажа и его принадлежность к цоколю или подвалу достаточно трудно. На помощь в таком случае приходит техническая документация.
Подвалы обычно используются в качестве подпольных комнат, где располагаются различные коммуникации или производственные помещения. В цокольных же этажах нередко можно встретить жилые комнаты, что, однако, запрещено законодательством.
Кому принадлежит цокольный этаж? Насчёт этого в законодательстве даётся четкое разъяснение.
Все технические этажи (подвалы, цоколи, чердаки и лестничные марши) являются общим имуществом собственников квартир многоквартирного дома.
Судьбу таких помещений соответственно собственники могут решать только сообща. Например, решение о сдаче в аренду цокольного этажа под коммерческие помещения принимается собственниками квартир на общем собрании.
Использование цокольного этажа
Цокольные этажи – это нежилые помещения, в которых обычно располагаются различные нежилые объекты, арендующие помещения у собственников жилья. Квартира в цокольном этаже располагаться может только в том случае, если этот объект будет предварительно переведён из нежилого строения в жилищный фонд.
Сделать это, однако, будет непросто. Такие решения принимает Жилищная инспекция, для которой нужно будет собрать огромный пакет документов, которые бы в совокупности подтверждали жилой статус строения и наличие всего необходимого в квартире для нормальной жизни.
Высота потолков при этом должна быть не ниже 180 см, иначе такое помещение никогда не станет пригодным для жизни людей.
Итак, что можно открыть на цокольном этаже многоквартирного дома? Обычно цоколь используется по следующим назначениям:
В частных домах в цокольных этажах обычно располагаются тренажёрные залы, бассейны, теплицы для выращивания овощей или фруктов, склады для хранения хозяйства, сауны или бани.
Что можно размещать точно в цокольных строениях, законодательно не прописано. Что бы не располагалось на данной территории, обязательно должны быть соблюдены все строительные стандарты, правила пожарной безопасности и санитарно-гигиенические требования.
Можно ли открыть магазин в цоколе, и как это делается? Можно, обычно именно магазины занимают такие помещения в многоквартирных домах. Во-первых, в цокольных этажах ниже аренда, во-вторых, сразу обеспечен спрос на реализуемую продукцию из-за густонаселённого района, где располагается магазин.
Обычно аренда цокольного этажа под магазины предполагает получение согласия собственников квартир многоквартирного дома, а часть арендной платы идёт в счёт погашения коммунальных услуг или оплаты работы управляющей компании.
Собственники квартир имеют право не только разрешить сдачу цокольного этажа в аренду, но и запретить ее. На общем собрании лишь нужно будет проголосовать за запрет нахождения в цоколе магазина или иного шумного места.
Обычно жильцы выступают против расположения в цоколе клубов, кафе, кальянных и иных заведениях, работающих в ночное время и предполагающих шум и наличие неприятных запахов.
Проживание граждан в цоколе
На вопросе: можно ли жить в цокольном этаже многоквартирного дома, следует остановиться более подробно.
СНиП 2.08/01-89 гласит, что размещение жилых помещений в подвальных и цокольных этажах жилых зданий не допускается. Пункт 1.43 СНиПа даёт четкое указание на такой запрет.
Для жизни в цоколе нужно перевести помещение в жилое, что сделать довольно проблематично. Строится цокольный этаж по иным требованиям и нормативам, чем обычные квартиры с первого этажа. В таких помещениях обычно нет достаточной площади для жизни, низкие потолки, недостаток солнечного света, плохая изоляция, высокая влажность.
Если же Росреестр зарегистрировал такое помещение как жилое, значит для этого у него имелись основания. Если цоколь признан жилым помещением, в нем можно жить и получать регистрацию. Такая квартира не должна ничем отличаться от обычных квартир с первого этажа.
В Москве в цокольных этажах многоквартирных домов обычно располагаются кладовые для работников ЖКУ, где они же нередко сами проживают. Там хранится инвентарь для дворников, техничек и иных работников, которые там же проживают на постоянной основе. Насколько эта законно, для обычных наблюдателей остаётся загадкой.
Приватизация цокольного этажа также возможна только в том случае, если помещение будет признано жилым. Приватизация нежилых строений законом не допускается без исключений. Но после перевода помещения в жилое строение, оно утрачивает статус цокольного этажа и перестаёт принадлежать собственникам других квартир в качестве общего имущества.
Цокольный этаж является этажом, частично погруженным в землю, частично возвышающимся над отметкой поверхности земли. Это не подвал и не отдельный этаж, это помещение, которое принадлежит собственникам квартир многоквартирного дома в качестве общего имущества.
Обычно в цокольных этажах располагаются магазины, кафе и салоны красоты, арендуемые предпринимателями на особых условиях.
Продают квартиру в цоколе, цена дешевая. Глобальные минусы такого жилья, о которых риелтор точно будет молчать, а клиент знатно «попадет», если купит
Неукротимое желание иметь собственную квартиру порой толкает людей на приобретение не самого лучшего жилья. Люди думают примерно так: главное — сейчас взять то, на что денег хватает, а там уже посмотрим.
В таких обстоятельствах многие допускают одну и ту же ошибку: покупают квартиру в цоколе, едва увидев объявление о выгодной продаже. Но потом, столкнувшись с массой проблем, которые она доставляет, пытаются избавиться от нее. А не получается.
На самом деле продажа квартиры в цоколе — задача, посильная далеко не каждому риелтору, даже матерому. В чем же ее основные недостатки? Давайте разбираться, чего боятся потенциальные покупатели.
«Подвальное» ощущение
Если вы думаете, что цоколь — это фактически первый этаж, то сильно ошибаетесь. Про квартиры на первом этаже люди слагают целые легенды, про цоколь они еще страшнее.
Жить в цоколе — почти все равно, что поселиться в подвале. Во всяком случае, у жильцов возникают именно такие ощущения. А что еще можно испытывать, когда с утра до ночи темно и холодно? К тому же не самые радостные ощущения навеивает регулярно проявляющий себя запах сырости (особенно в период, когда на улице стоит влажная погода). Не забывайте, что кроме этого неприятного запаха могут появляться и другие, которые тоже не доставят много радости.
Хуже всего приходится тем, у кого окна квартир выходят на проезжую часть. В этом случае все выхлопные газы затягивает прямо в окна. Неприятно, особенно в сухой и жаркий сезон.
Правда, жильцы квартир в цоколе все же приводят один кое-какой аргумент в пользу такого жилья, мол, зато летом жарко не бывает. Ну, как сказать! От жары можно спастись с помощью кондиционера или на худой конец вентилятора. А что делать со всем остальным?
Непрошеные «соседи»
Покупая квартиру в цоколе, нужно готовиться к регулярному соседству с непрошенными гостями, наиболее частые из которых — крысы и мыши. Увы, если он прогрызут ходы, отвадить их будет почти невозможно.
В такое жилье частенько заглядывают тараканы и прочие насекомые, а комары и мухи обожают окна цокольных квартир.
Засоры
Жильцам квартиры в цоколе жизнь чаще всего преподносит общий, но очень неприятный сюрприз — канализационные засоры. Разумеется, выгребать их они будут сами. Избежать этого и схалтурить точно не получится.
А что если зальет?
Никогда не угадаешь, какие погодные сюрпризы преподнесет завтрашний день. В случае сильных затоплений жильцам цоколя приходится очень несладко: стены начинают сыреть, а порой и вовсе вода проникает в саму квартиру.
Появляется не только докучающий запах сырости, но еще и самая настоящая плесень, бороться с которой почти невозможно. Да, гидроизоляция решает эту проблему, но она стоит приличных денег. Уж не проще ли накопить на квартиру хотя бы двумя этажами выше?
Главный минус
Квартира в цоколе — это жилье, которое постоянно хочется продать. Даже если человек покупает ее с осознанием, что жизнь в ней сложится более или менее успешно, без описанных выше проблем, со временем все равно захочется подкопить немного денег и сменить ее на более достойный вариант.
Но тут возникает проблема: кому продать? Квартира в цоколе — вариант, от которого открещиваются и покупатели, и риелторы. Обычно продавцы таких квартир радуются, если им удается реализовать жилье за те деньги, за которые оно было куплено. Чаще всего и вовсе приходится неплохо уступать.
Заработать на сдаче такой квартиры в аренду тоже особо не получится. Во-первых, окупаться она будет долго, и, во-вторых, поиск постоянного квартиранта может затянуться на долгое время.
Но есть и одно обстоятельство, когда приобретение квартиры в цоколе — прекрасный вариант. Речь идет о ситуации, если запланирован перевод недвижимости в нежилой фонд, например для открытия магазина, офиса или салона красоты.
Цокольный этаж в многоквартирном доме: правила проектирования и особенности эксплуатации
Согласно официальной строительной терминологии, цокольным называется этаж, отметка пола которого ниже поверхности грунта или отмостки не больше, чем на 50% высоты заглубляемых помещений. Если больше – то это уже подвал. Есть ещё понятие технического этажа, которое применяют к этажам, на которых размещается домовое инженерное оборудование. Им может являться не только цокольный или подвальный, но и чердачный этаж.
В данной статье мы рассмотрим первый вариант, и постараемся ответить на многие злободневные вопросы. Ведь нужно же знать, кому принадлежит цокольный этаж в многоквартирном доме, как его лучше использовать, и стоит ли всерьёз рассматривать вариант аренды или покупки в нём помещений.
Предлагаем в процессе ознакомления с представленным материалом просмотреть и видео в этой статье.
Эксплуатация цокольных помещений
Чтобы сразу расставить точки над «I», начать статью хотелось бы с требований СНиП «Жилые здания» 2.08.01. А он рассматривает цокольный этаж многоэтажного дома, как нежилое помещение. В соответствии с этим, к нему и предъявляются требования.
Цокольный этаж пятиэтажного дома
Исходят они из конкретного назначения, поэтому очень важно, под какое именно заведение запроектирован этаж.
Если он не технический, то, в нём могут располагаться:
На заметку: Высота помещений в цокольных этажах, используемых в таком качестве, должна быть не меньше, чем высота жилых. Она может быть даже и больше, если того требует, к примеру, размещаемое там оборудование. Если же это техническое подполье, то высота стен варьируется в пределах 1,8-2,2м.
Независимо от конкретного назначения, все помещения должны быть изолированными от жилых этажей здания и иметь отдельный вход. Он не должен располагаться с той стороны, где находятся подъезды. Чаще всего, вход в цокольный этаж проектируется с торца здания, либо, если это, допустим, кафе или магазин – с главного фасада.
Можно ли сделать цокольный этаж жилым
Обратите внимание! Сегодня не редкость, когда агентства недвижимости предлагают не только взять в аренду помещения в цокольных этажах, но и продают расположенные в них квартиры. Расчёт идёт на то, что низкая цена привлечёт покупателя. И действительно привлекает, но прежде чем решиться приобрести подобную недвижимость, нужно знать, что она не соответствует требованиям п. 1.43 СНиП 2.08.01.
В уже эксплуатируемых домах, переводить нежилые помещения в жилые тем более нельзя – особенно, если в них имеются инженерные коммуникации. Во-первых, они не могут быть таковыми в силу функциональности, а во-вторых, помещения цокольного этажа принадлежат на праве долевой собственности всем жильцам дома.
Согласно жилищному законодательству, осуществить подобное преобразование, если это многоквартирный дом с цокольным этажом, можно только с определёнными оговорками:
Если все эти условия соблюдены, то возможно разрешение на перевод этажа из категории нежилого в жилой фонд ещё и выдадут. Когда же речь идёт о новостройке, то проект дома по идее должен всё это учитывать изначально.
Стоимость жилья у нас такова, что очень многие люди не могут себе позволить даже хрущёвку на окраине. Естественно недорогие квартиры в цокольных этажах находят своего покупателя. Только не факт, что им в таком жилье очень уютно.
Всё-таки многоэтажка – это не частный дом, и мало кому понравится любоваться из окна мелькающими ногами прохожих. Да и с сушкой белья возникает проблема, так как ни балкона, ни лоджии там не может быть по определению.
Кому принадлежат цокольные этажи в многоэтажках
С функциональностью определились, теперь будем разбираться с принадлежностью помещений цокольного этажа, занятых под эти самые общественные заведения, мастерские и конторы.
На заметку: Если говорить об уже существующем жилом фонде, то параллельно с приватизацией квартир проживающими в них гражданами, шёл и процесс приватизации цокольных помещений городскими муниципалитетами. Именно им, по данным реестра ЕРГП, зачастую и принадлежит та часть домов, которую занимают расположенные там магазины или офисы.
Обратите внимание! Право собственности гражданами начало реализовываться с момента начала приватизации квартир. И если хоть одна из них передана в собственность жильцам (даже если это просто комната), многоэтажка теряет статус дома, подпадающего в категорию муниципальной собственности.
Естественно, в чьём ведении окажутся помещения цокольного этажа, тот может принять и решение о его реконструкции, с последующей сдачей в аренду.
Контора в цокольном этаже
Обратите внимание: Если этажом владеют жильцы дома, то необходимо помнить, что все решения, касающиеся общего имущества, должны приниматься коллективно, а иначе они будут расцениваться как самозахват общей собственности. Согласие должны дать большинство (две трети) владельцев квартир в доме.
Как осуществляется реконструкция
Любая перепланировка или реконструкция в многоэтажных домах начинается с получения разрешений. И цокольный этаж не исключение – особенно, если в нём предполагается обустроить новый вход.
В остальном, процесс перепланировки подвальных и полуподвальных помещений ничем не отличается от реконструкции жилых этажей. Сначала составляется проект, желательно той организацией, что проектировала и сам дом, который согласовывается в инстанциях. Инструкция о том, как это делается, в интернете всегда найдётся.
Как присоединить часть подвала к квартире
Итак, мы выяснили, что цокольный этаж является долевой собственностью, и принадлежит в равной степени всем жильцам. Несмотря на это, владельцы квартир, расположенных на первых этажах, могут попытаться присоединить к ним часть подвального помещения – закон этого не запрещает. При этом вход в него может осуществляться как из квартиры, так и быть отдельным.
Многоэтажный дом с цокольным этажом, присоединённым к квартире
Естественно, это возможно при условии, что эта часть находится прямо под их квартирой, и на это имеется согласие большинства собственников. Такое присоединение даст возможность несколько расширить жилплощадь, получив двухуровневую квартиру, и реализовать в ней кое-какие интересные идеи. Однако не факт, что подобное разрешение окажется так легко получить.
Что может этому препятствовать?
Поэтому прежде, чем принять подобное решение, подвал или цокольный этаж должен быть подвергнут техническому обследованию.
Какие работы придётся произвести
И вот вы стали счастливым обладателем разрешения на присоединение цокольного помещения к квартире. На руках у вас есть проект, в соответствии с которым и следует производить работы. Кто это будет делать – наёмные рабочие, или вы предпочтёте реализовать проект, что называется, своими руками, решать уже вам.
И вот какие виды работ, и в каком порядке, придётся произвести:
Отопление цокольного этажа многоквартирного дома – а вернее, той его части, что присоединяется к расположенной выше квартире, проще всего организовать с помощью устройства плёночного инфракрасного пола. Даже если отопление на этаже изначально присутствует, полы, устроенные по грунту, все равно будут холодными, если их как следует не утеплить.
Виктор Мартович
Что такое цокольный этаж в частном доме и многоквартирных зданиях
Photo by Maria Teneva on Unsplash
Все о цокольном этаже:
Начнем с определения. Цокольный этаж — что это? Это помещение, частично погруженное в грунт не более чем на половину всей его высоты от уровня пола. Согласно СНиП, его высота составляет не более двух с половиной метров над землей. Цоколи есть как в частной, так и в многоквартирной застройке.
Во втором случае объекты чаще всего являются нежилым фондом. Внутри обустраивают технические помещения, офисы, магазины и другие предприятия. Иногда в продаже встречаются жилые квартиры с таким расположением. Обычно это старая застройка, но и в новых домах их продают.
Плюсы и минусы цоколя в разных зданиях
Рассмотрим различия между купленным и самостоятельно построенным цоколем.
В отдельном доме
Преимущество такого помещения в частном секторе очевидно — это увеличение жилой или полезной площади дома. В нем можно разместить все, что угодно.
При этом, вы не отнимаете ни сантиметра площади у придомовой территории. Дополнительный плюс — отсутствие необходимости в утеплении полов на первом этаже. Полуподвал будет выполнять роль воздушного буфера между ним и грунтом.
Недостатком можно считать увеличение сметы на строительство. Оснащение полуподвала потребует дополнительных расходов на проектирование, гидроизоляцию, отопление, освещение, вентиляцию, внутренний ремонт. Также при подсчетах нужно включить статью будущих расходов по содержанию. Особенно это касается обустройства жилых комнат.
Что значит цокольный этаж в многоквартирном жилье
Что касается городской застройки, то плюсом является сниженная цена на квартиры с таким расположением. Разница между обычным и цокольным жильем может быть большой или почти незаметной, в зависимости от планировки объекта и года его постройки.
Минусы
При покупке обратите внимание на стены, пол, характеристики района и двора, в котором планируете жить. Внимательно проверьте документацию. Если выбрать влагоустойчивые отделочные материалы, а также качественные окна и двери, большая часть минусов сводится к нулю. А в новостройках недостатков может не быть.
Чем отличается цокольный этаж от подвала
Цокольный этаж отличается от подвального помещения степенью заглубления в грунт. Подвал находится под землей полностью или более, чем наполовину. В нем сложно обустроить что-то кроме технической комнаты или погреба. В первом случае часто можно сделать широкие или высокие окна, во втором их может не быть совсем.
Советы по обустройству и отделке полуподвала в частном и многоквартирном доме
На этапе планирования и возведения цоколя нужно учесть два важных фактора, влияющих на долговечность и надежность постройки.
Строительные работы
Один из факторов — гидроизоляция. Для этого в обязательном порядке делают дренаж. При высоком уровне грунтовых вод по периметру котлована создают водоотвод с откачкой воды или выполняют строительное водопонижение. В видео — подробное объяснение устройства гидроизоляции полуподвала.
Второе, что важно учесть — вентиляция. Для нее в стене создают продухи — отверстия 15*25 см (ориентировочно). Их закрывают сеткой. Кроме того, устанавливают климатические системы. На этих двух технологиях нельзя экономить, так как именно от них зависит долговечность и комфортность цоколя. В процессе эксплуатации нужно следить за состоянием водоотводов, кровельных водостоков и отмостки.
Материалы, из которых возводят перекрытия:
Конструкция состоит из плиты пола и стен, которые могут опираться на нее или стоять по периметру. Второй вариант обычно стоит дешевле и подходит для песчаных грунтов.
Отделочные работы
Для облицовки внешней стены используют сайдинг, керамогранит и другие прочные материалы. Отделку для пола, стен и потолка внутри здания выбирают в зависимости от назначения площади. Если на ней расположена обычная комната — можно использовать привычные для интерьеров варианты.
Лучше выбирать влагоустойчивую продукцию во избежание появления плесени и грибка. В ванных комнатах, бассейнах предпочтение отдается плитке. Ее же используют в качестве напольного покрытия в кухонной зоне. Потолки практичнее сделать подвесными. Такие конструкции скрывают проводку, выглядят эстетично. В них удобно встраивать точечные светильники.
